贾章范

(清华大学法学院，北京100084)

一、问题的提出

商铺租赁作为商事主体从事营业活动的重要方式，能够为商事主体提供较为稳定的经营场所，并以地址选择的灵活性和前期投入的低成本而受到青睐。以营业为目的的商铺承租人常需投入大量的人力和资金用于店铺装修、产品升级和商业宣传等营业活动，以期获得良好的市场评价和稳定的顾客群体。但租赁合同本身蕴含着到期终止的基因，并以自身的债权属性屈从于商铺所有权人，这与商事营业的长期性和稳定性有着不可避免的冲突。即使商铺承租人在前期投入了大量的资金和劳动，形成了稳定的顾客群体和经营规模，但若无法与出租人达成一致意见，承租人也不得不放弃其前期积累的良好商誉和顾客群体，另寻他处以求重新营业，承租人在合同终止时单薄的议价能力可见一斑。

虽然《民法典》已经规定了优先承租权，但未对商铺租赁与普通房屋租赁进行区分，也未对优先承租权的法律性质、行使方式、权利冲突等内容作出明确规定，需要借助细致的教义学分析为法官提供可行的操作方法。另外，优先承租权在我国统一立法层面的长期缺位也导致了学界对该制度的研究相对不足，反映在司法实务部门即呈现出适用混乱的现象。因此，本文尝试从司法实践中商铺优先承租权的适用困境入手，深入剖析优先租赁权的价值内涵、适用条件和冲突化解方法，以期为《民法典》生效后优先承租权的司法适用提供借鉴和参考。……