李慧娟

（河南省高级人民法院，河南 郑州450008）

一、问题的提出

甲（以下统称买受人） 与开发商（以下统称出卖人） 签订《商品房买卖合同》一份，并依约向开发商支付了首付款30 万元，双方向房屋登记机关办理了备案登记。剩余房款70 万元与银行办理了按揭贷款手续。之后，甲将该房屋转让给乙（以下统称受让人） ，并签订了《房屋买卖合同》，约定乙向甲一次性支付购房款50 万元，银行的按揭贷款由乙以甲的名义分期偿还，双方还约定了房屋的交付及房产登记等条款。在此期间，丙因与甲有民间借贷合同纠纷，A 法院判令甲限期偿还丙的借款100 万元本息。执行中，A 法院查封了上述房屋。乙得知后以其是涉案房屋的物权期待权人为由向A 法院提出案外人异议，要求A 法院中止对涉案房屋的执行并解除查封。A 法院裁定驳回乙的异议之后，乙向该法院提起了执行异议之诉。

审判实践中，上述案例具有一定的代表性。从已有的案例来看，受诉法院在判断受让人是否享有对执行标的排除执行的民事权益时，通常是以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》） 第二十八条的规定作为裁判依据。案外人的主张符合该条规定条件的，判决不得对涉案房屋强制执行； 不符合该条规定条件的，则判决驳回其诉讼请求。我们知道，《执行异议复议规定》第二十八条保护的对象是物权期待权人，那么这里的问题是，第二十八条适用的条件是什么？……