林红月

（浙江甬正律师事务所，浙江 宁波 315000）

一、房企破产中购房人利益保护的概述

商品房预售合同是典型的双务合同，其作为购房人的请求权基础。购房人与房地产开发企业签订商品房预售合同后，购房人承担的义务是支付全部的房屋价款，房地产开发商的义务则是交付质量合格的房屋并协助购房人办理不动产登记手续。商品房预售合同中约定的违约责任是对合同权利的保护，而在房企破产程序中，关于购房人利益保护的问题，购房人的优先受偿权是一项典型的利益保护制度。购房人优先受偿权，指的是购房人优先于工程承包人、物权人等其他权利人获得清偿的权利。也就是说，房地产开发企业一旦破产，当企业财产不足以清偿全部债务时，购房人对企业特定财产享有优先于建设工程承包人、担保物权人以及债权人获得受偿的权利。

优先权制度最早出现是在罗马法中，该项制度被提出的目的是实现实质意义上的公平正义，该项权利的提出实际上突破了债权平等的原则，法律规定特殊债权可以优先得以清偿，实现的是实质意义上的公平，是公平、正义的法律理念与保障公共利益与社会利益的立法政策相互融合的体现。对此，我国关于购房人优先权的规定源于最高院一项重要的司法文件，该项文件规定已经支付购房款全部或大部分的购房消费者享有优先于建设工程承包人获得清偿的权利。这实质上是关于购房人优先受偿权的规定，其是出于保护弱势群体以及购房者生存利益的考量，保护处于弱势地位的购房消费者，从而实现实质意义上的公平清偿。

在房企破产程序中，关于购房人利益的保护，最高人民法院出台的司法文件对建设工程承包人的利益保护问题作了进一步的阐释，在极大程度上保护了购房人的利益，平衡了房企破产中相关者的利益保护。但是目前我国对于优先受偿权的相关规定仍有限，关于该项制度的具体内涵和法理基础在理论界与司法实务中存在着一定的分歧，有必要进一步分析关于购房人利益保护问题的现状。

二、购房人优先权保护的现状分析

目前，购买新建商品房一般有购买期房或购买现房两种选择。期房从字面上理解，期即为期间，其所指的是尚未竣工验收的房屋，是房开企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止这一段期间内的在建房屋。而现房指的是房开企业已办理了房地产权证的房屋，也就是说该房屋已经整体竣工并通过验收。对于购房者而言，期房的价格低，未来具有一定的升值空间。但一旦房地产企业破产，与其他普通破产企业相比，房地产主体就面临着更加复杂和困难的债权审核、管理。

购房人优先权制度来源于最高人民法院的一项重要司法文件①《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号。。但随着该项司法解释于2021年1月1日废止，已经支付全部或大部分款项的购房人能否继续优先工程承包人而获得清偿的权利成为争议焦点。对此，目前关于购房人优先权保护问题，主要体现在如下法律规制中：

其一，依照规定②《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号。，购买商品房的消费者定义范围应限缩在购买刚需房的用户中，这也就是说房屋的买受人须是出于居住的目的，且名下无其他可用于居住的房屋。同时，该房屋的买受人还需支付50%以上的购房款才符合消费者购房户。

其二，根据《会议纪要》的规定，房屋买受人所购房屋满足基本居住所需，已支付的价款接近购房款的50%，并依约支付合同剩余款项给破产管理人的，该房屋的买受人也属于购房消费者，享有优先受偿权。

其三，依《破产法》第十八条规定，对于破产申请受理前成立且尚未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行。在购房者未给付大部分价款时，管理人有权决定是否解除《商品房买卖合同》。破产管理人能否行使撤销权，主要取决于购房人是否履行了合同的主要义务。买受人已经履行合同的主要义务，即对于支付全部或者大部分价款的买受人，管理人不得任意解除该合同；相反，当买受人未支付或者只支付了购买价款的一小部分时，合同义务仍未履行，破产管理人有权决定是否履行合同。

就目前的社会经济状况来说，从买受人付款到取得房屋所有权的这段时间内，房屋价款的增值部分占比较大。一旦在管理人行使解除权后，商品房买受人只能要求返还房屋价款和违约赔偿，相比于合同的继续履行，不利于购房人利益的维护。于是，为了平衡购房人利益及其他破产债权人之间的利益，为了维护社会稳定，破产管理人会更倾向于选择继续履行合同，比如当房屋买受人已支付了大部分购房款，即使该部分购房主体不满足行使取回权的条件。此外，如果破产管理人行使解除是因为购房人存在根本违约等其他情形，此时被解除合同关系的购房人仍旧享有申报债权的权利，不同之处在于该笔债权性质为普通债权。

三、购房人优先受偿权的法理分析

（一）权利性质

债权平等受偿作为《破产法》的立法宗旨之一，而对房地产企业破产中的购房消费者予以优先保护，必须要有令人信服的理论基础作为支撑和保护的基点。

就优先受偿权的权利性质而言，有观点认为，优先受偿权按其性质划分应属于物权，其依据的是物权优先于债权原理。［1］也有观点认为，购房人优先受偿权应定性为法定优先权，也就是说该项权利是由法律直接规定创设的一项权利，是在遵循公平原则的前提下，赋予购房人特定的优先清偿顺位。还有学者将这种权利称为中间型权利，介于物权和债权之间，该权利具有实质上的物权属性。例如学者陆晓燕认为购房消费者的权利应当按照完全物权、瑕疵物权及普通债权三个角度进行区分。从保障生存利益的角度进行考量，购房人以居住为目的，且付款比例超过50%的刚需购房消费者享有优先权，该优先权可以对抗其他一切权利。具体而言，当购房人购买的是刚需房，且具备了交付条件，此时购房人成为完全物权人；当交付条件尚未满足时，购房人所享有的则为瑕疵物权。从维护交易安全的角度进行考虑，不具备优先权的购房消费者或者放弃要求交付房屋的按普通债权清偿。理论与实务人士之所以支持购房人优先权这项规则，很大程度上是基于规则背后所体现出的保护弱者生存权的价值理念。

对此，笔者认为，在企业破产的大背景下讨论优先受偿权，实现实质意义上的公平清偿其实就是解决利益冲突的问题。比如出于对公共利益或社会利益的考量，给予其适当的优先地位，从而达到协调和均衡各主体之间利益冲突的目的。

（二）法理依据

当前学界对于优先受偿权的权利性质界定存在着差异。目前，关于购房人优先受偿权的法理依据主要有物权期待权理论和生存权理论。

物权期待权指的是权利人在将来有取得的可能性地对特定物所享有的支配权和排他性权利。就目前商品房交易市场而言，买受人签订商品房交易合同后往往不能立即办理所购房屋产权证，需要一段时间才能办理相关转移商品房所有权的证件。而物权期待权提出正是旨在保护前后购房合同后办理房屋产权证前这段时间的购房人的合法权益。而生存权利的理论是就权利主体的权益类型的层面进行分析的，项目建设方是为了实现商业利益而承建工程，购房人是为了居住等公民生存最基础的物质保障而购买房屋。提出的对购房消费人群进行优先保护的初衷是保障每一位公民基本生存权。分析生存权的内涵我们可以得知，生存权应当包括公民生存的最基础的物质保障，而住房作为人们日常生活的主要活动场所，理应在生存权的内涵界定范围之内。

就购房人权利保护的理论基础而言，不同学者对此有着不同的看法。莫纪宏认为生存权是公民能够请求国家采取各种手段来保障自己享有健康、文化、生活的权利。这项权利包含了两项内容，即具备生存能力之人可以享受物质生活与文化生活的权利以及不具备生存能力之人有请求国家维持个人基本生存的权利。［2］企业破产的目的不仅仅是将破产企业的破产财产集中进行公平分配和清偿，对于个体生存的关怀与考量在破产法中应当有所体现。具体来讲，在破产程序中企业的中小股东、员工、消费者、社会、政府等都会受到不同程度的影响，这些利益相关方的诉求在破产程序中都应该给予必要的关注和保护。［3］但因生存权是公民的一项基本人权，也是其他权利的基础与前提，故而应当给予购房消费者优先保护。

笔者认为，上述两种理论是从不同的角度对购房人优先受偿权进行分析的，论证了给予购房人优先受偿权利存在的必要性和可行性，但仍有一些问题需要进一步探讨。此外，基于公平清偿和平等清偿的法律意义的不同，重点保护购房人的合法权益，在生存权理论的基础上，增加公平清偿理论作为购房人优先受偿权的法理依据。平等强调的是地位同等，即所有债权人享有同等的清偿地位。而公平清偿旨在强调在复杂的破产法律关系中实现债权人实质意义上的公平合理的清偿。

四、购房人优先权保护的完善措施

房地产企业相较于一般的企业而言，资金投入量大，融资作为企业常用的一种手段，用以支撑项目的运作。常用的融资渠道包括工程承包方进行垫资建房、预售商品房进行融资以及对在建工程进行抵押从而获取资金。与其他企业破产相比，除了会涉及一般普通企业破产中的破产费用与共益债务和相关债权之外，其中房地产企业一旦破产还会牵涉到购房人的利益、建设工程承包人的利益、有特定财产担保的抵押权人利益等，这也是房开企业相对其他企业而言，涉及的债权结构更为复杂的原因。

对于房地产企业而言，其在进入破产程序后，法律规定债权人享有公平受偿的权利。除建筑工程承包人或施工方、材料供应商、购房者外，还包括金融机构、税务机关、房地产企业员工及股东等。对于这类案件，关键在于每个主体的清算顺序的准确定位，但目前我国的《破产法》对此并没有作详细规定。为更好地保护购房人的权利，一方面需要确立购房消费者优先权。细化《破产法》中关于购房人优先权的规定，明确优先权的适用条件，通过对享有优先权的权利主体和权利范围加以细化规定，为购房人享有优先权的合法性和合理性提供法律上的保证。因为在房地产开发企业破产情形下，购房人可以行使的权利基础实质上是源于购房合同，其行使的是债权请求权，而非物权上的请求权，因而将购房人优先受偿权定性为物权不符合该权利本身的性质。此外，物权优先效力的一般原则是物权优先于债权，而基于公共政策的需要，是可以通过立法规定作出例外原则的规定。法定优先权作为法律直接规定的一项具有优先效力的权利，因此法律规定购房人享有优先受偿权的做法也于理有据。另一方面，需要进一步明晰购房人消费者的概念。购房人优先权的提出是出于生存利益的考量，而生存利益一般是就自然人而言的，除自然人外，其他主体一般并不拥有生存利益，因此购房人享有优先受偿权的主体资格是自然人，法人或其他社会组织不享有该项权利。

依据《消费者权益保护法》第二条“为生活消费需要”定义为消费者的消费行为，从购房人的主观目的进行考量，明确购房用途是为了自身居住，而非炒房等实现经营等目的。因此首先可以通过购房人是否实际居住，购房人名下的房产数量、近年来的交易情况等客观标准来综合判断其购房目的。其次是对于购房人优先权的支付比例。笔者认为，可以通过明确购房人获得优先受偿权的时间节点来确定，比如以法院受理破产时为准。总之，房地产经济作为我国的支柱性产业，对房地产开发企业破产中购房人利益的保护问题进行探讨并提出相应的解决办法，有利于社会主义市场经济的稳步发展，有利于实现社会正义。