摘 要 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复首次确立了购房消费者的优先受偿权利，但批复并未对消费者的范围以及优先权如何受偿作出规定。本文围绕所有购房人是否全部享有消费者权利，以及优先权受偿的方式、支付基础等进行探讨，以便为房地产开发企业破产案件的办理提供思路。

关键词 购房人 消费者 优先受偿权

作者简介：许见明，浙江广诚律师事务所。

中图分类号：D922.29 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.151

随着房地产市场的大起大落，房地产纠纷案件日益繁多，开发商破产案件也大幅上升。购房人是否享有优先权？根据《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称“《批复》”）第二条规定，不难得出这样一个结论：消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，清偿的顺序是排在第一位的，先于工程款优先权，更加先于抵押权。那么，问题来了，所有购房人是否全部是消费者？消费者优先受偿的支付基础是仅及于该消费者购买的商品房还是及于开发商的所有资产？

一、享有消费者权利的购房人

最高法院作出上述《批复》的司法精神基于保护“生存权”，而非保护“经营权”，是出于对基本人权的保护，也是维护社会稳定的需要。在现实中，购房人买的商品房有的是住宅、有的是商铺、有的是写字楼，如何认定这些商品房是否享有消费者权利是案件办理的关键。……