摘要：人口是社会发展的核心力量，也是房地产市场中长期变化的决定因素。本文选取几座典型城市，从城市人口总量、城镇化进程及人均GDP三个维度，对人口如何影响房地产市场这一问题做出简要分析。

关键词：城市房价;刚性购房;城镇化率

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）09-0045-46 收稿日期：2021-08-13

1 人口持续净流入城市总体供需平衡

人口净流入会带动区域的消费、生产等各个维度的经济增长，促进就业、医疗、教育等优质资源的增加，并进一步吸引人口的流入，形成正向循环。中国指数研究院数据显示25～44岁年龄段人口占购房人口总数的比例高达75%，而这个年龄段的人群正是人口流动的主要群体。近年来，部分城市通过加大人才引入力度，支撑了本地新经济产业的快速发展，经济增速和房价增长明显加快，房价涨幅甚至超过了北京、上海等一线城市，如合肥、成都、西安等，见图1。

除北京、上海外，本次选取的典型城市的常住人口在两次人口普查期间均保持持续净流入，长三角区域和重庆的房价对人口流入更敏感，房价增长接近人口增长的5.9倍;其他内地城市的房价增长与人口增长的比值则接近2.6倍。市场供需比保持在0.97～1.09的区间，供求关系较为平衡，市场良好。

2 刚性购房需求增长与城镇化率提升呈正相关

人口城镇化率30%～70%时是城镇化发展的高速发展阶段，快速新增的城镇人口对于住房有着巨大的刚性购买需求，人口城镇化率的提升对中西部城市的购房需求增长有着显著的拉动效果，见表2。

3 人均GDP侧面反映房价的健康水平

城市房价与人均GDP有着高度相关性，人均GDP的增加会通常会伴随着人均收入的增加，提升购买力，对住房消费需求具有正向的促进作用，间接推动房价的上涨。

房价增长率与人均GDP增长率的比值R一定程度上可以反映城市房价的健康水平（见表3）。当R值在0.9～1.1范围内时，表明房价处于健康范围;当R值>1.1时，需要警惕房价被高估的风险;当R值<0.9时，则说明该地区的房价被低估，可能存在继续向上发展空间。

对比来看，过半数城市的房价增长率是高于人均GDP增长率的，合肥的R值为1.78倍，需警惕房价可能存在虚位;常州、成都的房价增速与人均GDP增速基本持平，市场较为健康;重慶的R值为0.65，房价存在被低估的可能。

4 总结

房地产行业的发展短期看金融政策，中期看土地供应，长期看人口增长。人口对房地产发展形成支撑的本质原因在于人口流动带来的劳动力可以长期支撑当地的经济实力增长。人口流动往往体现出“用脚投票”的特征，拥有更好就业机会和公共服务资源的城市具有更大的吸引力，如何促进适龄人口净流入并留住人口以及如何控制房地产市场良性发展，将是各个地区不得不面对并需要大力解决的问题。

文章来源：本文由鼎信长城投资集团供稿。