刘心如 方斐 范欣悦

摘要：实行城市更新，加快推进老旧小区改造是我国十四五期间的重要任务。随着共享经济的发展，“免费安装、有偿使用、按次给钱”的共享电梯模式也随之诞生。本文浅析了北京市石景山区共享电梯的实践和经验，用四分图对居民满意度进行有效分析，并验证共享电梯与城市更新理念的适配性。为推广石景山共享电梯经验，加快城市更新进程提供理论依据，推动民生工程向品质化、人性化和协调化发展。

关键词：城市更新;共享电梯;惠民工程;四分图

一、引言

2021年4月12日，国家发改委提出，要将“实施城市更新，加快推进老旧小区改造”作为2021年新型城镇化和城乡融合发展的重点任务之一，这是我国首次自上而下对城市更新进行制度化的规范。本次提出的城市更新概念，着眼于将城市发展由“粗放式发展”转变为“精细化运营”，更注重成片协调规划和多层次改造，以求整体提升城市的空间价值。

老旧小区的电梯安装可以改善城市的面貌和品质，提升居民幸福感，是城市更新进程中重要的民生工程。新的城市更新理念也对老旧小区的电梯安装工程提出了新的要求。随着共享经济的发展，共享电梯模式的诞生，有效地缓解了更多问题，极大适应了城市更新理念对于老旧小区电梯安装的要求

二、石景山区共享电梯模式实践

（一）共享电梯介绍

在共享经济的时代，北京市在石景山区创新性地开启了共享电梯模式。所谓共享电梯是指“电梯免费安装、居民有偿使用按次给钱”的新型电梯模式。在这种模式中，企业负责共享电梯的安装，并且靠电梯幕墙光伏发电并入电网之后国家回购微光发电进行盈利。共享电梯的收费方式有两种：一种是包月IC卡模式，居民缴纳开户押金后充值刷卡乘坐电梯，押金有一定期限，期满之后自愿退出电梯使用权可退还押金;另一种是微信扫码模式，居民只要用手机在共享专区微信扫码，完成支付后就可乘坐，按次收费。

（二）石景山区共享电梯实践成果

近年来，石景山区按政府工作要求，强化统筹领导，坚持试点先行，初步探索形成了老旧小区改造的“石景山样本”。从2017年老楼加装电梯试点开展以来到2020年6月，石景山区共计完成33部电梯增设工作，涉及5个小区。

2020年1-6月，石景山区老楼加装电梯任务为开工20部，完工10部。2019年22部开工未完工项目，已有五里坨西小街7号院14部电梯实现复工，另有老山东里、西里4部电梯已下发加装电梯确认书，正在进行前期施工准备工作。

下一步，石景山区将在全面梳理2000年之前建成的老旧小区的基础上，详细核实整治范围完善老旧小区数据库。计划利2021-2025年五年时间“滚动式”推进老旧小区综合整治逐年实施15-20个项目，力争到2025年底实现所有老旧小区综合整治全覆盖。

（三）共享电梯满意度分析

针对城市更新下的共享电梯模式，我们选取了8个居民关心的该模式下的核心问题，分别收集得到用户的期望打分情况和实际感知满意度打分情况，为8个维度项进行分析。使用IPA分析即使用象限图形式直观展示居民期望与实际感知之间的gap情况。从象限图可以看到：

第一象限为优势区，意味着满意度高并且重要性也很高，即“是否能给居民提供便利”、“采光通风噪音等问题的解决”是居民们认为加装共享电梯项目中最重要的问题，现阶段这些问题的解决居民较为满意，可以重点进行突出和保持。

第二象限为改进区，意味着重要性高，但满意度并不高，说明“资金安全问题”、“低层住户补偿问题”和“电梯费用问题”在加装共享电梯项目中，对于居民非常重要，但是居民对于其满意度不足，该类问题要做为重点加强改善。

第三象限为低优先级区，意味着重要性低的同时满意度低，说明法律法规的制定和楼体安全问题额解决对居民满意度的影响较弱，可以作为次重点进行改进。

第四象限为供给过度区，意味着满意度高但重要性低，“工作进展效率”即为此种情况;反映出“工作進展效率”问题在居民心里满意度大于重要性，现阶段居民是比较满意安装工程效率的，可以减少对这方面问题的关注。

三、城市更新新理念下石景山共享电梯模式的价值

（一）提高电梯安装人性化程度

城市更新要坚持民生福祉价值为导向，着力于为民解困。根据2020年5月20日发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》，只有三分之二业主同意且其他业主不持反对意见，才可以加装电梯。但低层住户由于上下楼需求小且电梯安装费用高等问题，往往不同意安装电梯，因此如果低层住户配合程度不够，电梯安装的工程将会停滞。共享电梯采取了“免费安装、有偿使用”的创新模式，电梯安装的高昂费用不分摊到每户居民身上，低层住户可以自由选择是否付费乘坐电梯，电梯的使用成本大大下降，安装支持率有所提高，加速了电梯安装的效率，提升老旧小区的电梯覆盖率。

（二）推动老旧小区品质化改造

在城市更新新理念的指导下，老旧小区的改造方向从以拆建为主的大规模改造转变为在保留原建筑的基础上对基础设施和公共服务进行完善。在不进行大拆大建的前提下实现老旧小区转型升级的重要措施就是加装共享电梯。共享电梯可以为社区带来经济层面的品质化升级，使得中高层住户尤其是老龄人口的上下通行更加便捷，也使得加装过电梯的老房子带来更多的经济利益，实现房产的保值升值。

（三）验证政府引导社会参与可行性

在城市更新的过程中存在众多的公益性和民生性项目，目前更加倡导的是“政府引导、社会参与”的新模式。在共享电梯的安装中，居民不承担前期电梯安装建设费用，而由企业出资进行安装、第三方进行后期运营管理，政府按标准给予补助和引导。共享电梯贯彻公平、公正、公开的竞争机制，让电梯的建造和管理责任主体更加明晰，有效地激发了社会资本的活力，弥补了电梯安装和管理的资金、人员缺口，充分验证了在城市更新中政府引导社会参与的可行性。

（四）助力房企领跑城市更新新赛道

暨南大学城市更新趋势观察报告指出，城市更新将成为房地产市场的新赛道。以石景山区为例，2019年首开集团就与石景山人民政府签署了战略合作协议，对其500平方米的老旧小区实现长效管理。通过此举，首开集团有效提高了其所属小区的社区服务治理能力，更将承担社会责任作为企业的核心竞争能力，对于树立企业形象提升住户认同感有着极大的作用。更多的房地产企业也可以以城市更新为导向，优化老旧小区的环境和服务，以安装电梯为切入点，发展居家养老业务，在新赛道上培养独特的竞争能力。

四、总结

共享电梯模式适配于城市更新理念中关于提高民生工程品质化、人性化，提高社会参与的新要求，且有助于房企在城市更新赛道中培养自己的竞争力，具有较强的应用前景。总结石景山区发展经验，笔者认为，在落实共享电梯项目时应当重点关注资金安全问题、低层住户补偿问题和电梯费用问题，真正解决好居民烦心事、身边事，满足人民深层次需求。