李阿侠

不动产抵押是商业银行开展贷款业务过程中广泛采用的一种担保增信措施，对于确保金融债权实现，发挥了重要作用。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）在沿袭《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的基础上对不动产抵押规定作了一些修改。与《民法典》同步实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，以下简称《担保制度解释》）则就不动产抵押制度专门增设了一些新规定。为适应立法及司法政策的变化，自然资源部于2021年4月6日下发《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号，以下简称《通知》），进一步完善了现行不动产登记系统及规则。为此，商业银行有必要针对立法政策上的变化做好应对。本文根据最新立法和司法规定，并结合审判实践，提示商业银行需要重点关注的几方面问题，从而促进其依法合规开展相关业务。

抵押合同与不动产抵押权登记的关系

物权变动的原因行为（如合同行为）与物权变动（登记或交付）相区分是《物权法》以来我国立法所秉持的基本原则。《民法典》第215条延续《物权法》第15 条规定如下：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”依此规定，不动产抵押权未办理登记的后果是抵押权不能有效设立，但不影响抵押合同的效力。……