摘要：2020年初房地产行业受疫情冲击影响，随着疫情形势好转，市场逐步恢复，中央继续围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标因城施策，促进市场平稳健康发展。万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，做好房地产开发及相关服务，业绩表现稳健，各项业务实现良性有序发展。

关键词：业绩;投资;数字化

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0042-45 收稿日期：2021-01-20

2020年初房地产行业受疫情冲击影响，随着疫情形势好转，市场逐步恢复，中央继续围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标因城施策，促进市场平稳健康发展。万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，做好房地产开发及相关服务，业绩表现稳健，各项业务实现良性有序发展。

1 销售：精准布局助推业绩稳定增长

万科单月销售业绩屡创新高，销售额、销售面积持续增长（见图1）。2020年1-11月，万科累计销售额和销售面积分别为6026.1亿元和4025.3万平方米，同比分别增长5.1%和8.9%，增速与2019年基本持平。从单月销售额来看，受年初疫情影响，2-4月销售额同比出现了下滑，5月份开始逐步恢复;整体来看，万科单月销售额完成较平均，单月增速较稳健，销售节奏把控好，为全年整体销售业绩增长打下了坚实基础。

二线城市仍是万科销售额的主要来源。根据重点城市重点项目的监测数据，2020年万科继续深耕二线城市，销售金额占比小幅提升0.4个百分点达到60.6%;三四线城市销售金额占比提高4.3个百分点增至24.4%，销售额占比增速明显;一线城市销售额占比下降4.7个百分点，降至15%。尽管一线城市整体销售额贡献占比下降，但上海、北京均贡献了超过200亿元以上的销售金额。其他销售金额贡献超过150亿元的城市包括南京、宁波、东莞、成都、重庆和武汉，除东莞外均为二线城市，见图2。

万科以满足客户需求为目标，打造客户愿意买单的“好产品、好服务”，面向主流客户自住需求的定位，2020年首置类和首改类产品持续增长。根据CREIS重点项目监测数据，万科2020年1-11月，各类城市140平方米以下首置类和首改类销售额占比达75.7%，较去年同期增长3.2%，万科始终坚持满足主流客户需求定位。分城市级来看，一线城市和三四线城市中首改类（90～140平方米）产品销售额占比分别提升4.6个百分点和1.6个百分点，改善类（140～200平方米）产品和高端类（200平方米以上）产品销售额占比分别下降2.7和4.6个百分点;二线城市中首改类（90～140平方米）产品销售额占比超过60%，提升0.4个百分点，改善类（140～200平方米）产品销售额占比亦有所上升，提升1.5个百分点，但高端类（200平方米以上）产品销售额占比亦有所下降，下降0.2个百分点，见图3。

此外，2020年新冠肺炎疫情爆发并快速蔓延，万科为应对短期内销售业绩下行风险可能带来的冲击，通过在线家小程序、直播卖房等方式打通线上销售平台，提供线上看房购房服务，让客户不出门就可以远程选房买房，并开展各区域项目不同优惠活动，坚持积极销售，为销售业绩增长提供了重要保障。

2 投资策略：谨慎求稳，聚焦粤港澳和长三角

万科秉持稳健的投资策略，拿地谨慎求稳。2020年前11月，万科拿地总金额1593.7亿元，较去年同期（2028.4亿元）明显减少。从各季度表现来看，受疫情影响，年初拿地节奏明显放缓，第三季度表现亮眼，见图4。

从前11月各级城市的拿地金额来看，万科持续深耕一二线城市。2020年前11月万科整体拿地金额较去年同期相比大幅下降。其中在一线城市的拿地金额占比较2019年同期上升了3.4个百分点，三四线城市拿地金额占比较去年同期提升了15.3个百分点，见图5。

择机进入具有发展潜力三四线城市。万科在持续深耕一二线城市基础上，近几年在三四线城市保持一定金额的拿地规模，择机进入一些具有发展潜力的三四线城市。万科凭借对城市潜能的前瞻性布局，之前进入的承接长三角核心城市需求外溢的宿迁、盐城、绍兴等三四线城市，以及西宁、咸阳等西部区域三四线城市均贡献了不俗的销售业绩，万科精准把握城市价值增长潜力，为企业业绩的持续增长奠定了坚实基础。

聚焦粤港澳区域和长三角区域城市。2020年1-11月，万科拿地主要集中在粤港澳大湾区和长三角区域。按城市来看，万科新增土地拿地金额前十大城市分别为深圳、杭州、南京、南通、上海、宁波、苏州、无锡、佛山和徐州，其中，深圳以115.7亿元拿地金额位列榜首，杭州以115.6亿元位列其次。

3 围绕美好生活布局多元业务

2020年，万科坚持以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，在聚焦核心业务基础上，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域，见图6。

万科物业打造数字化云平台，线上线下联动服务，提供更好的客户服务。万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展，持续拓宽城市空间业务发展格局。万科物业通过打造一体化的数字化云平台，打通城市空間、住宅空间、商业和园区空间内的人员、设备、商业活动，提供线上线下联动的服务，实现全空间智慧空间数字化运营。截至2020年6月底，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米，实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。

住房租赁洞悉客户需求，打造服务文化，提升经营管理质量。截至2020年6月底，万科租赁在33个城市累计开业12.7万间，已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%，规划和在建中泊寓尚有5.77万间。万科持续打造以“泊寓”为主的青年公寓产品，在运营上聚焦关键服务，率先在深圳、成都、上海等地实现了标杆项目的服务SOP （标准操作流程）落地，在管理上以改善出租率和客户满意度为主要目标，不断提升现有项目经营管理质量。

物流仓储服务快速发展，通过精益管理及信息化手段提升经营能力。截至2020年6月底，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中，高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%;冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%。物流仓储合计服务客户超过 850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。万纬物流继续通过精益管理及信息化手段提升经营能力，并积极探索资产运营能力。2020年6月，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所成功上市。

作者简介：高枫沐，中指研究院主笔分析师。