周爱芬

[摘 要]住房公积金贷款制度实施了近20年的时间，形成了一套完整的运行机制。住房公积金制度是一项福利制度，极大地促进了我国的住房体制改革，促进了房地产市场的快速发展。随着民营企业的生存压力越来越大，住房公积金制度很难在民营企业实施，这样的局面使得住房公积金制度失去了应有的公平性。对当前中国住房公积金贷款制度面临的现状进行分析和研究，认为目前我国住房公积金管理中心职能定位存在问题，住房公积金贷款效率较低，住房公积金贷款制度缺乏公平性。应当调整住房公积金管理中心职能，建立住房政策性银行;建立完善的、有效的住房公积金贷款机制;建立并健全公积金贷款监督机制，提高住房公积金贷款的有效性，以期能够对完善中国住房公积金贷款制度提出建议和对策。

[关键词]住房公积金;贷款制度;民营企业

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.18.060

1 引言

住房公积金贷款制度是一项取之于民用之于民的福利性贷款制度。住房公积金就是企事业单位为职工缴纳的具有保障性和互助性的一种长期住房基金。住房公积金的缴存分为两部分，一部分为单位缴存的住房公积金，另一部分为职工个人缴存的住房公积金。实行住房公积金制度使政策性住房贷款有了稳定的资金来源，通过向住房公积金缴存人提供政策性的住房贷款，可以降低职工贷款购房的还款负担;有利于提高职工购房的能力，改善居住环境。住房公积金制度经过20多年的发展和完善，已经取得了很大的进步，但随着社会的发展和进步，住房公积金贷款制度凸显出的矛盾越来越受到人们的质疑，极大地阻碍了公积金贷款效率的发挥，而且住房公积金制度存在一定的不公平性，导致住房公积金制度备受质疑，这在一定程度上阻碍了住房公积金贷款制度的发展。文章主要针对当前中国住房公积金贷款制度的现状，分析住房公积金贷款制度的优势和不足之处，找出影响住房公积金贷款制度发展的主要因素，尝试从制度和机制两个方面提出解决当前住房公积金贷款制度面临问题的一些思路。

2 中国住房公积金贷款制度存在的问题

2.1 住房公积金管理中心职能定位存在问题

住房公积金主要归住房公积金管理中心管理，住房公积金的归集、管理以及相关的贷款事项都由管理中心来操作，但住房公积金管理中心是事业单位，不是金融机构，因此对待住房公积金贷款的运作不是特别顺利。究其原因就是管理中心不是金融机构，不具备贷款主体资格，无法直接向贷款方提供贷款，还需要通过银行来进行操作，这就使得管理中心与贷款方之间出现了第三方，对住房公积金贷款的效率和服务质量产生了一定的影响。

住房公积金管理中心管理着近15万亿元的住房公积金，如此庞大的金额却不受中国人民银行监管，只接受财政审计监督。正常情况下职工和单位共同缴纳住房公积金，应该具有监督资金的权利，然而我国的住房公积金只接受政府的监管，其他人无权监督住房公积金的管理和使用，住房公积金管理中心缺乏完善的监督机制。

2.2 住房公积金贷款效率较低

职工和单位需要每月按时缴纳住房公积金，理应随时可以使用住房公积金，然而住房公积金管理中心是非营利性事业单位，公积金的运营和管理不受服务质量的约束，并且住房公积金管理中心与商业銀行不同，不需求去寻找客户，客户要想使用住房公积金贷款只能去主动找管理中心，因此导致贷款效率下降。另外，住房公积金贷款是国家的福利政策，公积金贷款的利率较低，很多用户想要利用住房公积金解决住房资金问题，由于住房公积金的垄断性，必然会影响到住房公积金贷款的效率和服务质量。

虽然近年来，国家和地方层面都在不断扩大住房公积金的使用范围，降低住房公积金的使用门槛，拓展服务方式，使住房公积金的使用率有了大幅提升，服务质量有了明显提高，服务渠道亦明显增多，但使用难、效率不高等问题仍为一些专家学者和缴存职工所诟病。

2.3 住房公积金贷款制度缺乏公平性

住房公积金贷款制度本是国家制定的民生保障制度，为了帮助低收入人群解决买房资金问题，然而现实情况却是低收入人群的公积金缴存基数较低，不足以用于购房贷款使用。另外，住房公积金缴存单位大多为行政事业单位以及福利较好的大型企业，这些单位的职工收入较高，买房的压力相对较小，而那些占据中国绝大多数劳动人口的私营企业覆盖面还比较小，住房公积金制度在城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位等民营单位的缴存比例低或很少缴存住房公积金，在这些单位就职的职工还不能公平地享受住房公积金制度的“红利”。目前住房公积金的五年以上的贷款年利率为3.25%，而商业银行的住房贷款利率为5.39%甚至更高，私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位等民营单位的职工在购房贷款时就享受不到住房公积金的低息贷款 。

造成这一问题的原因是多方面的，究其根本还是对住房公积金制度认识不足。一方面，《住房公积金管理条例》修订工作屡议屡放，始终不能进入决策层的视线，导致《住房公积金管理条例》已经严重不适应新形势的需要;另一方面，部分地方政府及从业人员认识不足的原因，等靠思想严重，不能主动想办法做好制度扩面工作。还有城镇私营企业法人认识不足的原因，法制意识淡薄，无视职工切身利益。因此，在住房公积金制度改革时，必须要更加注重制度的公平性， 使得本应该享受国家住房公积金贷款福利政策的人群都享受到应有的福利。

3 相应对策

3.1 调整住房公积金管理中心职能，建立住房政策性银行

住房公积金贷款制度面临的诸多问题与住房公积金管理中心的运行效率有很大关系，国家应该建立公平、公正、有效的住房公积金贷款制度，建立住房政策性银行，专门负责运行和发放住房公积金贷款，加强对住房公积金的监督和管理工作，通过市场调节和政策保障来维护住房公积金市场的稳定和发展，切实提升住房公积金的运营效率。现如今我国每年都有5万亿元左右的住房公积金躺在账上，资金的利用率非常低。国家应该设立专门的住房公积金贷款银行，专门负责公积金的贷款，接受人民银行和银监会的监督。

3.2 建立完善的、有效的住房公积金贷款机制

住房公积金管理中心可以将住房公积金委托给商业银行全权负责运作，管理中心只需要监督公积金的贷款使用情况，住房公积金管理中心只需要对贷款申请人的资格进行审核，确定贷款申请人符合公积金贷款政策，将相关的证明材料提供给商业银行，之后就由商业银行负责具体的贷款事项，这样可以极大地提升住房公积金的运行效率。

国家应该根据市场发展的实际情况，对住房公积金的缴存标准进行重新界定，对低收入群体给予适当的政策性金融支持，确保低收入人群能够享受到住房公积金贷款制度的福利。不断优化和完善公积金缴存比例，建立以收入等级为依据的稽查公积金贷款利率机制，针对低收入人群可以按照收入等级来确定公积金的缴存比例，保障公积金贷款制度的民生保障作用以及公平性。建立履行缴存义务与享有贷款权利相匹配的公积金新型配贷机制。适应自愿缴存人灵活缴存的实际，可按每笔缴存公积金存储时间，精细化设置存贷比并分段核定缴存人可贷款额度。

对已办理住房公积金贷款的“缴存者”，除允许用该套住房申请一次购房提取外，不得以其他条件再提取住房公积金，以充分体现住房公积金长期住房储金、专用、互助特性。①对已办理住房公积金贷款的借款人及共同借款人，在住房公积金贷款未结清前，除用该套住房申请一次购房提取外，不得以其他条件再提取住房公积金;②对已办理住房公积金贷款的借款人及共同借款人，满一年可申请使用住房公积金账户存储余额冲减贷款本息一次，冲减金额不得超过住房公积金贷款余额;③住房公积金不得用于提前偿还个人商业住房贷款等。总之，要明确规定职工贷款后，不允许再提取住房公积金，以充分体现住房公积金政策性、互助性、互惠性，只有待个贷率降至85%以内后，才能考虑恢复原政策，因为该“缴存者”已经享受了公积金低息贷款政策，自己账户余额也应该用于帮助其他“缴存者”贷款，以有效增加住房公积金资金积累，提高“资金池”储备水平，更好地发挥住房公积金互助互惠功能。

3.3 建立并健全公积金贷款监督机制，提高住房公积金贷款的有效性

长期以来，公积金的运营都缺乏应有的监管，高收入人群将公积金当成避税工具，低收入人群无法享受到公积金贷款制度的福利。国家应该建立并健全公积金贷款监督机制，开通公积金网站，完善公积金贷款监管信息系统，确保国家能够及时监控各地的住房公积金贷款使用情况。

要想充分发挥住房公积金资金的最大效能，提升住房公积金使用效率，建立住房公积金资金全国正常流动的机制，以解决有的无钱可贷、有的钱贷不出去的现状，就要实现资金统一调配。近年来，各地住房公积金管理中心根据住建部的部署，大多开通了异地住房公积金个人住房贷款业务，在一定程度上支持了缴存职工异地购房。

提升住房公积金贷款的工作效率，就要统一业务办理。住房公积金贷款业务的办理标准、要件、流程等，在全国各地可谓是五花八门、各不相同，导致了各地业务办理的不统一，个别地区工作效率不高，这成了住房公积金制度被诘难的原因之一。“工欲善其事，必先利其器。”对住房公积金而言，“事”就是工作效率，充分发挥制度保障职能;“器”就是为达到这一目的而进行的统一业务办理。只有在全国至少是一个省范围内统一了业务办理模式，统一了业务办理标准，统一了业务办理系统，实现了业务办理和管理的标准化，才能有效提升工作效率，赢得缴存职工的赞誉。

4 结论

总之，住房公积金制度是我国住房保障体系中的一个重要组成部分。住房公积金贷款制度是普惠制的住房保障制度，应当建立更加完善的住房公积金贷款制度，使住房公积金贷款制度更加便民、利民、惠民，给人民群众带来实实在在的获得感和幸福感。

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