才国伟，吴裕晴

一、引 言

随着城镇化的推进和住房市场化改革，我国房地产经济从无到有，从高速扩张到适度调控，在经济运行浪潮里扮演着重要角色。从1998年房改至今，房地产开发投资以年均18.7%的增速增长，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断攀升，而实体经济产出占比逐年下降（如图1）①数据来源：国家统计局《中国统计年鉴2019》。。伴随中国经济驶向高质量发展阶段，房地产和实体经济的结构性失衡已然成为当前亟待解决的问题之一。在此背景下，客观评价房地产部门对实体经济部门的影响，具有非常重要的现实意义。

有关房地产与经济增长的关系，随着研究方法和研究视角的扩展，研究结论也在不断丰富。一方面，房地产作为国民经济的支柱产业，对经济增长产生了正向的拉动力，房地产投资对GDP存在着长期正向影响（梁云芳等，2006；黄忠华等，2008；唐志军等，2010）。另一方面，房地产的过度繁荣还会挤出实体部门投资，延长中国经济转轨期，减少社会福利（Chen&Wen，2017）。近来，越来越多的文献开始探讨房地产与经济波动的关系，认为房地产市场不仅驱动了信贷市场周期，也是宏观经济周期的重要驱动因素（Iacoviello&Neri，2010；何青等2015）。

关于房地产经济对实体部门企业的影响，现有文献主要围绕企业投资和创新展开。从微观层面来看，企业使用房地产进行抵押融资，在一定程度上可以缓解融资约束，有效提高企业投资水平（Chaney etal.，2012；Cvijanovic，2014），或者提供创业的原始资本（Schmalz&Sraer，2017）。但是也有研究发现，房地产繁荣会促使企业产生“投机需求”，减少其他投资和创新投入，从而抑制企业创新产出（王文春和荣昭，2014），造成全要素生产率损失。……