文/何英昌

预购商品房抵押权预告登记（以下简称“预抵押登记”）是金融机构在预售房屋不具备办理物权登记条件时，为了保证将来抵押权登记请求权的实现，根据借款合同、抵押合同等材料申请办理的一种抵押权预告登记。《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记具有限制处分的效力，但是对于预抵押登记是否具有优先受偿权，《民法典》并未作出相应的规定。因此，金融机构为确保对已办理预抵押的房屋享有优先受偿权，都希望在预购商品房可以办理预抵押转正式抵押登记时，及时办理预抵押转本登记。

一、提出预抵押转本登记自动办理的原因

（一）预抵押登记不具有优先受偿权

预抵押登记是否享有优先受偿权，在学术界与司法界一直存在争议。多数学者认为，预告登记是为了保证一项发生在未来的物权变动请求权的实现而设立的一种预先登记，甚至有学者称之为“假登记”[1]，它属于债权，而非物权。债权原则上都是平等的，除非法律有特殊规定，否则任何债权都不具有优先于其他债权的效力[2]。虽然也有学者认为，在特定条件下可以赋予预抵押登记优先受偿权，但是也仅限于开发商或购房人恶意不配合办理预抵押转本登记的情况[2]。……