文/孙铭成

一、问题的缘起

进入新时代以来，长三角地区城市的房地产市场规模不断扩大，房地产开发投资金额逐渐增加，尤其是上海、杭州、南京等江浙沪主要城市，2019年房地产开发投资额分别达到了4231.4亿元、3395.8亿元、2501.3亿元，城市住宅小区的数量激增。房地产市场的迅猛发展，也带来了诸多法律纠纷，其中最为复杂尖锐的是物业管理纠纷。对裁判文书网公布的判决数量进行统计，2017年至2019年，以“物业合同”为关键词，检索到的判决数量每年高达10万以上，虽有下降的趋势，但还是能看出我国城市住宅小区物业管理问题较为严重。通常来说，物业管理纠纷的主体主要是业主和物业服务企业，其中，物业服务企业的诉求大多是索要物业费，而小区业主的诉求大多是维护建筑物区分所有权或是提升物业服务质量。

表1 2017年至2019年物业合同纠纷判决书数量对比表

目前法学界对物业管理纠纷问题的研究，大多集中在业主的权利（主要是建筑物区分所有权）受到侵害后如何通过法律途径加以救济、如何引入新的市场机制以提升物业服务质量，或是研究如何构建多元纠纷化解机制。虽然其中也有少部分研究涉及物业管理纠纷的产生原因，但专门围绕物业管理纠纷的产生原因进行分析并给出应对措施的研究成果相对较少。鉴于此，对住宅小区物业管理纠纷的产生原因进行专门研究就显得尤为必要，且具有相当的现实意义和社会价值。

本文分为两部分，第一部分对住宅小区物业管理纠纷的产生原因进行分析，并按照物业管理纠纷产生原因的类型，即潜在原因、直接原因、深层原因，逐步递进加以论述。……