文/徐菁

一、引言

目前,我国基础设施领域正在从“增量开发+粗放发展”向“存量运营+长效机制”方向转变，从最近出台的一系列文件可以看出，鼓励公众投资基础设施领域不动产投资信托市场已经成了政策导向。基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“REITs”）起源于20世纪60年代的美国，其核心特点是：底层资产以成熟不动产为主，收入来源以租金为主，强制分红比例，遵循税收中性原则。上述特点决定了它不仅可以吸引社会资本进入不动产领域，增加存量资产流动性，而且拥有比其他金融产品更高的收益率（根据NAREIT的数据，权益型REITs的绝对收益优于标普500指数）和更低的投资风险（根据NAREIT的数据，1989-2018年权益型REITs指数收益率与三大股票之收益率的相关性系数均低于0.6）。

根据Bloomberg的数据，美国仍是持有REITs产品数量最多的国家，相比之下，国内REITs不仅起步晚（2005年越秀在中国香港地区上市），在产品属性、与不动产价格关系、法律法规、资产配置功能方面均存在认知不清，且我国租金收益率偏低，如何将优质底层资产更好地分享给广大投资者，给其带来更多利益，引发了各方热议。

本文主要聚焦于公募REITs的税收制度安排。很多人提出来中国REITs应该参照国外做法给予税收优惠，降低重复征税和土地增值税带来的巨额融资成本。其实，我国关于REITs税收改制的声音一直存在，过去许多文章对于中信启航计划进行过深入剖析，虽然该计划作为成功的典范被后续许多机构……