文/王逸邈

引言

人均GDP接近1万美元，城镇家庭户均住房套数超过1.0套，住房新开工套数总体回落，此时的住房市场将由建设开发占据主导地位的阶段逐步转向存量住房市场占据主导地位的阶段[1]。2008年上海人均GDP超过1万美元，户籍居民家庭户均住房套数约1套，2013年上海存量住宅成交面积首次超过新建商品住宅成交面积，上海开始步入以存量房交易为主的存量房时代。当前上海需要加快破解土地等要素资源约束高质量发展的难题，研究上海市存量住房市场主导下的住宅用地供应情况。对比国内外主要城市在存量住房市场主导阶段的住宅用地供应情况，有助于找出上海市住宅用地供应存在的问题，对完善以存量优化为主的住宅用地供应方式、提高住宅用地供应有效性、确保房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

一、上海进入存量住房交易为主阶段住宅用地变化情况

上海住宅用地供应主要依赖新增建设用地，住宅用地供应总量变化趋势与建设用地供应总量变化趋势基本一致，供应呈总量下降、供应区域向郊区扩展的趋势。

（一）住宅用地供应总量呈下降趋势

自2008年以来，上海存量住房交易逐渐占据住房交易市场主导地位。在这一阶段，受建设用地供应总量影响，上海住宅用地供应量呈波动变化趋势（图1），2008-2010年住宅用地年供应量总体上升，2010-2016年住宅用地供应量显著下降，2016-2019年住宅用地年供应量有所上升，2019年住宅用地供应面积处于近六年最高水平。……