文/赖德斌

一、案情介绍

甲乙双方签订房屋租赁合同后，甲将其名下房屋（以下称为甲屋）出租于乙，乙仅将其作为住所使用，每月租金2000元，一月一付，租期为2020年8月至2021年8月。2020年9月，甲屋严重漏雨。乙未告知甲其房屋漏雨，直接请来瓦匠工进行房屋修缮，并支出1500元维修费。之后，乙向甲索要房屋维修费用1500元或抵扣房屋租金。甲以其并不知情为由拒绝支付维修费用或予以租金抵扣。

本案的争议焦点主要有三个方面：一是承租人对出租人请求房屋维修费用返还的前提；二是催告是否能够阻却承租人房屋维修费用返还请求权的行使；三是不当得利或无因管理是否为承租人行使房屋维修费用返还请求权的依据。

二、承租人对出租人房屋维修费返还请求权分析

甲乙双方签订房屋租赁合同后，依据《民法典》第七百零三条、第七百零八条、第七百零九条、第七百一十一条、第七百一十二条以及第七百一十三条可以得出承租人对出租人行使房屋维修费用返还请求权的四个要件。

（一）第一个要件：双方成立租赁法律关系

《民法典》第七百零三条对租赁合同的性质与内涵作出了规定。甲乙双方通过签订房屋租赁合同形成租赁法律关系。租赁法律关系是行使房屋维修费用返还请求权的首要条件。

（二）第二个要件：出租人的修复义务

《民法典》第七百零八条和第七百一十二条对租赁物的用益状态进行了规定。承租人享有用益物权，出租人负有保证租赁物用益状态圆满的义务。……