摘要：在“房住不炒”理念推动下，促使房地产行业呈现出多样化的经营发展模式，其中融资租赁成为较为常见的模式类型。然而，我国房地产融资租赁业务在实务操作上存在较为明显的问题，如租赁方案欠完善、尽职调查工作不足及房地产项目建设及销售管控不足等。因此，针对当前房地产融资租赁业务实务操作存在的问题，来强化融资租赁业务实务操作水平成为首要目标。

关键词：房地产;融资租赁业务;实务操作;问题

中图分类号：F299.23文献识别码：A文章编号：

2096-3157（2020）23-0126-03

我国房地产业飞速发展至今，开始面临巨大的下行压力，主要是区域与结构性矛盾不断凸显，致使大多数城市房地产行业发展面临巨大的库存压力。从客观层面分析是由于中低收入者需求难以获得满足，而高收入者表现出明显的房产消费过剩情况，这些都直接对我国房地产业及国民经济的健康、持续发展造成影响。而采取融资租赁的方式则能够有效破解当前房地产业发展面临的困境，因为融资租赁本身具备融资和融物的特性，在信用风险上相对较小，且具备一定的促销效果，具备明显的可行性和必要性[1]。因此，房地产融资租赁获得迅速的发展，但整个发展过程中也随之面临相应的问题，因此就必须具体问题具体分析，需从融资租赁方案、尽职调查开展及项目建设及销售管控层面来应对当前房地产融资租赁业务存在的问题。

一、房地产融资租赁的概述

1.房地产融资租赁的定义

房地产融资租赁的定义为：（1）以“融物”为主的融资行为，也是一种信用创造的活动。（2）房地产融资租赁业务主要涵盖三大主体，即出租人、承租人及供应商。合同类型主要包括购买与融资合同两种。（3）融资租赁物即房产，主要由承租人选择完成，出租人主要结合承租人对租赁物的型号、规格及供应商的选择来进行购买。（4）租赁业务期间，出租人需保留房产所有权，由承租人获取房产使用权，租赁物产生问题时，最终由承租人履行维修与退换义务。（5）租赁结束，由双方协商房产所有权的具体归属，如未约定，则租赁物所有权最终归出租人所有。

2.融资租赁的主要流程

房地产融资租赁的流程主要表现为以下方面：（1）承租人结合自身要求筛选房地产供应商，同时在供应商中选取符合自身意向的房产类型，然后以个人的名义来与供应商议定房产价格及具体交付期限。（2）承租人需结合市场融资租赁企业的具体表现及业绩情况来筛选适合的公司，同时明确自身想要选取的供应商及具体房产位置、规格等一系列特征。融资租赁方在收取承租人申请后，由此对承租人信用情况及还款力进行调查审核，之后由双方议定租金的主要支付方式及具体期限等[2]。（3）承租人和融资租赁公司商定具体条件，由此签订详细的融资租赁合同，并且出租人和承租人与房产供应商共同签订房屋买卖合同。（4）融资租赁合同与买卖合同同步生效，由融资租赁公司面向房产供应商支付价款，由承租人面向出租人支付相应的租金。（5）最后租赁期结束，如果未进行约定，则由承租人承诺归还房产;如有明确约定，则房产所有权将直接移交至承租人。

3.融资租赁实务模式

房地产融资租赁实务模式主要包含以下几种：

（1）直接租赁。这是较为常见且比较简单的融资租赁模式，简单而言就是融资租赁机构作为出租人（居民及企业），结合承租人的需求从房地产供应商求购所需房产，然后租给承租人，双方在此基础上商定租金具体支付方式与周期。整个租赁期间，要求房产所有权最终归属出租人，使用权交由承租人。一旦租赁期满后，则依照双方约定来进行。如果未约定具体情况，则房产所有权依旧属于出租人。（2）杠杆租赁模式。杠杆租赁模式通常用于规模较大的项目上。比如出租人可借助杠杆的作用，在进行房产购买时，只需支付价款的20%至40%即可，剩余资金交由金融机构及其他金融组织提供贷款支付，并将所收承租人的租金作为贷款本息保证。租赁物在租赁期间内属于出租人，但需设定抵押权。

（3）售后回租模式。售后回租属于较为巧妙融资模式，主要是承租人以改善自身财务状况，并盘活存量资产为目标，将手中房产出售至融资租赁公司。这种模式不但获得了直接租赁的好处，同时借助整体融资租赁的过程，充分享有减税及相关优惠政策所带来的红利。

（4）转租赁模式。转租赁模式本身属于当前较为特殊的融资租赁模式类型，在整个转租赁当中增加了转租人角色，这一角色涉及多方交易。比如出租人A通过房产供应商购买相应房产，并出租至承租人B，然后承租人B又充当出租人C，由此将房产直接出租至承租人D。由此可见，整个转租流程当中包含了2个出租人、2个承租人和1个房产供应商，并且出租人C和承租人A属于同一种角色。整个过程主要是由于融资租赁机构本身资金匮乏，但又缺乏融资渠道所采取的的手段，其借助融资租赁机构的优惠条件租入房产，然后再出租至承租人，重复新的业务。

二、房地产融资租赁业务的可行性分析

1.房地产融资租赁的条件

我国房地产融资租赁的条件主要涵盖以下方面内容：（1）市场条件。当前我国房地产市场存在的结构性矛盾非常普遍，由于低收入人群消费需求虽然强烈，但因为自身收入低、财富积累不足，导致难以实现房地产消费目标[3]。因此，庞大中低收入人群房地产消费市场并未完全打开，这对房地产融资租赁业务发展属于有利条件。（2）法律条件。截止到目前，对于融资租赁业的发展，仍然缺乏一部针对性的法律条文。并且以房地产为标的物的融资租赁相关法律规定明显更少，乃至连房地产标的物本身合法性也未获得明确规定，但并不说明其违法。但结合司法解释和以往判例及監管层规定等，都能够从侧面证实房地产融资租赁业务在法律层面的可行性。（3）资金条件。当前我国房地产市场规模非常庞大，融资租赁业务的开展势必要借助相应资金条件的支撑。结合监管层划分的融资租赁公司类型可知，金融租赁公司、内资试点租赁公司及外资租赁公司均具备丰富的融资渠道，且实际拥有大量固定资产及资金实力，比较容易获得大额信贷资金。（4）政策条件。政策本身是影响房地产融资租赁业务发展的主要因素，主要是由于相关政策的出台将直接影响社会资金流向，促使产业的持续发展。目前针对房地产融资租赁业务，国家推出了一系列的税收优惠政策及政策性贷款或补贴，成为重要的发展条件。

2.房地产融资租赁实操案例分析

本次案例分析选取A融资租赁公司为对象，该公司成立于1995年，注册资本30亿元，主要从事融资租赁的非银行金融业务，属于地方政府国有资产监督管委会直接监管的大型企业。关于A公司较为典型的房地产融资租赁业务就是2010年B市政府立项开发的大型住房项目，属于当地2008年～2020年总体发展规划的重点项目类型。该房地产融资租赁方案具体如表所示。

三、房地產融资租赁业务必要性分析

1.具备消费吸引力

主要表现为以下几个方面：（1）较低融资门槛。银行信贷属于传统融资渠道，但其非常看重借款企业的规模、资质及抵押品，因此导致多数消费者融资困难。而融资租赁则将所有权与使用权相分离，由此在很大程序上有效降低了风险，相应的融资门槛也随之降低。（2）支付方式趋于灵活。融资租赁活动中，融资租赁机构和承租人可借助合同协商具体付款方式及手续，还可明确租金支付的时间、形式等，由此给消费者提供更为灵活选择空间。（3）租赁物选择范围广泛。融资租赁当中，出租人可结合承租人需求及标准来购买一些特定的物品，然后将其出租至承租人，由此给予承租人自由选取的空间，不再限制于传统融资租赁范围内。

2.利于房地产市场健康发展

主要从以下方面阐述：（1）拓展融资渠道，激发市场需求。融资租赁本身属于信用创造类活动，在此情形下能够充分符合市场融资需求，极大地拓展了融资渠道，给市场发展带来活力。（2）降低融资门槛，解决了社会结构矛盾。首先是融资租赁并没有房地产贷款所规定的20%首付要求，因此极大地提升了中低收入者的融资需求。其次是融资租赁活动的租金利率由双方协商订立，并未有银行贷款的层层限制，因此极大降低了融资门槛。最后是融资租赁提升了消费量，消费者可将不好售卖的房子售给融资租赁公司，极大地减少了房屋空置率。（3）极大提升房地产业整体服务质量。融资租赁当中，房地产商作为出租人，为保障租赁合同顺利履行，通常会保障商品房质量及相关服务质量。

3.可有效分散金融市场风险

融资租赁业务以其自身特殊性，在进行风险分散方面具备明显的优势。比如银行作为出资人，其业务开展只是让渡房屋使用权而非所有权，因此极大减少自身风险，且租赁当中以租金为保障，资金回笼较为安全。如果银行再给予融资租赁机构信贷，则必将促使贷款流向的集中度降低，从而分散风险。并且非银行金融机构参与其中，房产供应商和消费者将不再依赖银行信贷资金，其资金来源随之增多，相应的风险也更分散[4]。在此背景下，银行所需承担的风险压力不断减小，相应的金融业因此获得稳定发展。

四、房地产融资租赁业务存在的问题

1.租赁方案欠完善

房地产融资租赁方案的完善性，直接影响到融资租赁公司业务的顺利、稳步开展，主要由于房地产项目本身所需资金量非常大，回报期却非常长。因此，如果未制定科学、完善的融资租赁方案，势必将对房地产项目的质量造成直接影响。多数金融租赁公司在设计房地产项目时，通常为了加速项目进度，导致在完成业绩时忽略了租赁方案的完善性。例如上述A融资租赁公司案例分析，尽管C房地产公司和D房地产母公司由此提供了相应的连带责任担保，但却忽视C房地产公司和D房地产母公司都是由自然人投资成立，一旦项目本身产生无可挽回的损失，将很有可能出现携款逃跑的情况。可见A融资租赁公司在租赁方案的制定上，尽管采取了多项举措，但在这方面举措并不明显，仍然存在不完善之处。

2.尽职调查工作不足

尽职调查主要指相关工作人员在融资租赁项目当中，对目标公司的资产、实际负债情况、财务状况、法律关系、运营管理风险等进行相应的调查举措。因此，要求金融租赁公司必须确实做好尽职调查工作内容，一旦未做好此项工作内容，则必然将由此增加金融租赁公司的潜在风险。目前市场上多数融资租赁公司在涉及房地产融资租赁项目时，为了加速整个项目的进度，从而更好地获取提成，而导致其在实际调研当中，自觉地放松了尽职调查工作的要求，最终致使金融租赁公司难以全面掌控相应的数据信息，最终制定的租赁方案不够完善，最终阻碍金融租赁服务的完成。

3.房地产项目建设及销售管控不足

金融租赁公司面向房地产企业提供融资租赁服务，就必须充分结合房地产项目周期较长的特点，以此来强化对房地产建设实际完工情况增大相应的管理控制力度。因为，只有房地产项目严格按期完工交付，并且销售顺利，相应的房地产公司才能够筹措到足够的租金来进行偿还，这样才能保障双方的良好合作。而有些金融租赁公司在前期项目合作中进行了良好的调查分析，但是在后续对于工程的实际情况关注不足，多数楼盘建设并未竣工封顶。此外，在销售方面所给予的关注度也严重不足，尽管通过尽职调查得知其房价较低，但紧随周边配套设施及环境的逐步完善，相应的房产资源将随之短缺，市场反映将趋于良好。尽管销售风险降低，但也不可放松对项目建设及销售的管控工作。

五、房地产融资租赁业务实务操作建议

1.制定科学金融租赁方案

科学合理化的融资租赁方案制定，需涵盖以下方面内容：（1）制定融资租赁方案必须严格依照国家相关法律法规来进行，不可出现违法乱纪的行为。（2）制定融资租赁方案时，要求结合国家政策方针，面向国家支持与鼓励的方向发展，积极顺应时代发展趋势。由此才能有效规避不必要的政策风险产生。（3）融资租赁方案的制定不可脱离实际情况，要结合尽职调查工作所得的内容实际入手，坚持实事求是，强化对项目公司的全方位了解，由此来制定出真正符合实际情况的融资租赁方案。严格避免出现一套方案的制定，适用百家的情况，针对可能产生的政策及法律风险，要求必须切实做好相应的法律防范准备，谨防项目推进中产生潜在风险而最终影响到融资租赁公司的利益。

2.严格实施尽职调查

当融资租赁公司进行房地产融资租赁服务时，要想保障项目进展达到预期的规划目标，就要求融资租赁公司相关工作人员必须切实做好尽职调查工作。在整个尽职调查工作当中，不但需要拓展调查的范围，尽可能避免调查产生不够全面的情况。同时，还要求对所调查内容实施细致的核实。在实际的尽职调查当中，工作开展不可限制于对象公司内部管理、财务情况及经营状况方面的调查，更多需要结合相应的国家政策方针、项目公司所处市场环境及周边市场环境等。情况必要时，还要求借助本地居民来了解该公司的具体状况，由此来达成全面、立体化的调查。这样才能切实控制风险，保障预期收益及整理利益。

3.强化房地产项目监督管控

房地产项目本身区别于其他项目类型，在资金需求上非常庞大，并且政策敏感性强，资金运转周期长，等等。为此，就要求融资租赁公司在运行房地产融资租赁业务时，必须在整个项目的前期、中期与后期都保持紧密的关注，不但要做好项目前期推动关注，同时在中期强化对承租公司及担保公司的监管。此外，在项目后期时，还必须针对房地产公司的楼盘建设规划、实际建设进程及销售等实施全面监督。同时还需时刻关注企业现金流情况，保障其具备较强偿债能力。要求在此基础上，时刻保障相应的监督管控，由此才能实现租赁方案的稳步实施，从而在有效规避潜在风险的同时，保障融资租赁公司的最终收益。

六、结语

房地产融资租赁是刺激我国房地产市场消费内需，拉动区域经济增长的重要举措。其能够充分解决房地产行业存在的社会结构性矛盾，有效缓解低收入人群融资压力，满足购房需求，同时消除高收入人群消费过剩情况，降低房地产空置率。可见，房地产融资租赁能够极大地解决房地产销售问题，改善人民群众生活条件，促使经济持续发展。尽管房地产融资租赁在实际操作中仍然存在问题，但只需融资租赁企业严格制定科学金融租赁方案、严格实施尽职调查、强化房地产项目监督管控等，必然能够有效控制风险，最终保障预期收益的获取。

参考文献：

[1]陈思榕.房地产融资租赁的法律风险防范[J].企业科技与发展，2020，（04）：131～132

[2]陈斯璇.房地产企业在住房租赁市场下的融资方式研究[D].广州：广东外语外贸大学，2019

[3]陈兰江.大力发展租赁业务对房地产融资方式的影响[J].时代金融，2018，（18）：205～206

[4]李建飞，李明东.论中国房地产融资租赁的可行性——以融资租赁能否解放中国的“房奴”为例[J].法制博览，2017，（18）：257～257

作者简介：

柯亚，供职于湖北宜昌江南新城投资开发有限公司，中级审计师。