摘要：为满足居住权人的稳定生活需要，我国“民法典（草案）”提出了设立居住权。我国“民法典（草案）”中规定了居住权是一种用益物权，该权利产生于罗马法，德国、法国等西方国家继承了这一制度并有所进一步发展。我国在设立民法典的过程中提出设立居住权，有其一定的现实意义和社会意义。“民法典（草案）”中对居住权的内容、特征等做了具体规定，详尽的规定有利于我们更加深入地了解该项权利。

关键词：居住权 用益物权 效用 现实意义

中图分类号：D923  文献标识码：A  文章编号：1009-5349（2020）13-0086-02

中国经济高速发展，我国逐渐步入老龄化社会，住房保障体系还不完善，为了使得中老年人的生活有所保障，并进一步体现民法的人文精神，同时缓解住房压力，保障房屋所有权人的权利，我国“民法典（草案）”提出设立居住权，从而满足居住权人的稳定生活需要。

一、居住权的概念及历史沿革

（一）居住权的概念

我国“民法典（草案）”第三百六十六条规定，居住权人有权依照合同约定，对房屋所有权人的住宅（不动产）享有用益物权，对该住宅（不动产）进行占有、使用，实现生活居住。

简而言之，居住权，是指作为自然人的居住权人对他人所有的房屋及其附着物所享有的占有、使用的用益物权。

（二）居住权的历史沿革

1.居住权制度的产生

罗马古典法时期最早规定居住权，罗马的财产继承制度规定，被继承人仅指定其一个儿子继承其全部财产，其余均无继承权，为了使没有或失去继承权的家庭成员获得一定的生活保障，因此出现了人役权。

2.居住权制度的发展

罗马法系国家例如德国、法国、瑞士等均继承了罗马法中关于居住权制度的规定，并进一步发展了该制度。法国设立了人役权制度，体现了契约自由的原则。德国的民法典规定了限制人役权和长期的居住权制度。《德国民法典》中的居住权只能在住宅（不动产）上为某一人设立，权利不能发生继承和转让。

普通法系国家有着不同于罗马法系的法律渊源，普通法系国家的特点是注重判例研究。虽然不同于罗马法系，但是普通法系在婚姻家庭方面也设立了居住权制度。英国的居住权制度表现在其规定了婚姻住宅权，顾名思义，即一方配偶对住宅（不动产）享有使用权、居住权或所有权。美国还设立有为保护弱势群体的利益而设定的终生地产制度，即弱势群体对该房屋住宅享有居住权直至其死亡。

二、我国设立居住权的现实意义

（一）能够有效保障弱势群体的居住权益

1.保障离婚后生活困难一方人士的居住权益

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）规定，夫妻双方离婚，一方可以通过设立房屋居住权或者房屋所有权，将自己的住宅（不动产）提供给另一方居住和占有使用，从而帮助因离婚而生活困难的一方当事人，使其可以正常生活。夫妻离婚一般会涉及财产问题、房产问题，设立居住权，在一定程度上可以有效解决夫妻因离婚而产生的房屋纠纷，避免矛盾。

2.保障老年人的居住权益

一方面，在中国大的国情背景下，父母一般将房屋的所有权赠予子女，或者父母用尽积蓄，出资为子女购房。日后作为基本无劳动能力的中老父母，有必要设立居住权来保障其权利，避免出现老无所依的情况。另一方面，对于无赡养义务的老年人来说，其可以将自己拥有所有权的房屋进行出卖，进而在该房屋上与买受人或者其他权利人订立协议设立居住权。

3.保障处于弱势地位的需要受特定照顾人士的居住权益房屋所有权人对与其存在特定的关系的亲属或者并无血缘姻亲等关系的非亲属设立居住权。设立这一类居住权，还有利于弘扬良好的社会道德和社会风气。

（二）尊重房屋所有权人的自由意志

居住权规定在物权编的用益物权中，所有权人对自己拥有所有权的房屋具有有效的处分权，对自己所有的房屋具有完全的支配效力。房屋所有权人可以以订立合同的方式、订立遗嘱或者遗赠等，在自己拥有所有权的房屋上设立居住权，从而更好地保障房屋所有权人的合法权益，体现其自由意志。

（三）房屋获得其更大的效用价值

我国人口密度大，且一直存在住房难的问题，我国的住房保障体系还需要进一步的完善，在房屋上设立居住权，可以充分有效发挥房屋的效用。我国现行物权法中規定的用益物权一般重视土地的役权，而居住权的设立，可以更好地发挥对房屋的利用效能，从而建立起相对而言更为全面的用益物权体系。

三、我国“民法典（草案）”中规定的居住权

（一）居住权的特征及设立

1.居住权的特征

居住权属于用益物权、人役权，以不动产（住宅）为客体，主要作用是满足居住权人的生活居住的需要。因此原则上居住权人不能对该住宅进行“收益”。居住权专属于居住权人，除非当事人另有约定或者法律另有规定，否则当事人不得对该房屋进行处分。

2.居住权的设立

“民法典（草案）”第三百六十八条规定，除非当事人另有约定，否则居住权一般表现为无偿设立，要想设立居住权，必须经过登记机构的登记，登记时居住权才予以设立。

在住宅上设立居住权，属于基于法律行为的不动产物权变动，其设立要件主要有以下三点：

其一，设立居住权的法律行为有效。居住权分为意定居住权和法定居住权。而该要件主要针对意定居住权，居住权可以由当事人根据有效的合同或者通过遗嘱、遗赠的方式设立。合同基于真实的意思表示，没有可撤销和无效事由的出现，遗嘱和遗赠也必须真实有效。否则，居住权并未设立。

其二，让与人（设立人）对住宅（不动产）拥有相应处分权。该要件表明房屋所有权人对该设立居住权的房屋拥有无瑕疵的处分权能。设立人对于设立居住权的房屋如果没有相应的处分权，居住权人在受让该房屋时如果处于善意，则可以根据善意取得的方式获得该房屋的居住权。

其三，居住权的有效设立需办理完毕设立登记。

（二）居住权的内容

1.居住权的主体

居住权的主体为通过合法方式获得居住权的居住权人自然人，我国民法典草案物权编并未明确规定居住权主体的范围，但是就实践考量而言，主体应包括居住权人和与其共同居住的家庭成员。

2.居住权的客体

居住权的客体是居住权人享有居住权的住宅（不动产）和该住宅（不动产）占用范围内的基地使用权，体现出了“房地一体主义”的精神。

3.居住权的内容

居住权人对其享有的居住权的房屋有占有、使用的权能，原则上居住权人对该房屋并无收益权能，但当事人另有约定或者遗嘱特别载明的除外。“民法典（草案）”第三百六十九条规定，除非居住权人与房屋所有权人有另外规定，居住权人不得将享有居住权的该房屋进行出租和转让，役权依附于人身。但有例外，居住权属于他物权，因此居住权人可以放弃或者抛弃该项居住权利。

4.居住权的期限

一般而言，居住权的期限可以由房屋所有权人和居住权人通过合意自行达成约定，如果双方未能达成合意，居住权在居住权人死亡时终止。

举例来说，张某60岁时与甲银行订立《养老安居协议》（以下简称“《协议》”），约定张某将其所有的a房屋转让归该银行所有并为甲银行办理过户登记。协议生效后，甲银行每月需向张某支付生活费6000元，直至张某死亡为止，生活费每年需根据统计部门公布的CPI增长率相应调整，但不能减少。甲银行在a房屋上为张某设立居住权，并为张某办理居住权设立登记。张某可以对房屋享有居住权，直至死亡为止。在该项案例中，张某和甲银行通过合同约定了居住权，张某是居住权人，甲银行是房屋所有权人，张某对该房屋享有占有使用的权利，张某可以与其共同居住的家庭成员一起生活在该房屋中，但张某对于该房屋不得出租，不得转让，其擅自出租和转让行为无效。这一案例很好地发挥了居住权的功能，保障中老年人弱势群体的合法权益。该案例中，张某是与银行订立的《协议》，在实践中，张某也可以同其他社会组织以及自然人订立该《协议》设立居住权。

（三）居住权与租赁权之比较

实践中，一些人认为居住权不必设立的原因之一是租赁权可以代替居住权，对此，笔者认为，居住权与租赁权有以下几点不同：

1.期限不同

租赁合同约定的期限不得超过法定最长租赁期限20年，否则合同无效。而设立居住权，房屋所有权人和居住权人可以通过约定设立超过20年的长期性的居住权，没有约定的，还可以截至居住权人死亡时居住权才会终止。

2.是否支付对价不同

租赁合同一般为有偿合同，租赁合同如果约定为无偿，则不符合租赁合同设立的条件，此时很大程度上，租赁合同会转为借用合同。而借用合同的规定，相较于租赁甚至相较于居住权而言，对于权利人的保护效力极弱。

3.物权债权属性不同

居住权属于用益物权，是一种物权性质的权利，而租赁权则是一种债权性质的权利。民法中对于债权和物权有不同的保护效力，原则上，物权优先于债权，且租赁合同中对于“买卖不破租赁”的制度有其例外的规定，从而会有损于租赁权法律关系中承租人的合法权益。因此，相比较而言具有物权性质的居住权，民法对其也具有更强的保护效力。

四、结语

从2002年到2005年，从“物权法（草案）”到“物权法草案（征求意见稿）”，始终没有把居住权规定在正式的法律条文当中。2019年“民法典（草案）”再一次规定了居住权，说明该权利一定有其存在的现实意义。居住权规定在法典中是一个全新的制度，因此要尽可能对该权利进行进一步入研究，从而有效解决矛盾，促进社会发展。

参考文献：

[1]杨立新.中国物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2018.

[2]王利明.我国民法典物权编的修改与完善[J].清华法学，2018（2）.

[3]李显冬.我国居住权设立的正当性[J].法學杂志，2014（12）.

[4]王富博.居住权研究[D].北京：中国政法大学，2006.

责任编辑：刘健

[作者简介]侯睿，西北政法大学法律硕士教育学院在读硕士研究生，研究方向：民商法学。