摘 要：随着我国老龄化人口的不断上升，养老问题成为当前突出的民生问题，养老地产作为满足老年人居住和养老需求的基础产业，一直都面临着融资难的问题，如今有必要更多地利用金融创新，开拓新的融资渠道筹措资金。房地产投资信托基金（REITs）起源于美国，目前在欧洲国家、日本，新加坡及中国香港都已形成了较为完善的体系。本文针对国内发展实施REITs模式进行必要性和可行性分析，借鉴日本REITs的发展模式，总结新时期国内REITs的发展历程，对目前REITs模式发展中的不足从法律制度、税收、人才方面提出建议。

关键词：养老地产;房地产投资信托基金;REITs

一、研究背景

随着我国老龄化人口的不断上升，养老问题成为当前突出的民生问题，党的十九大报告提出“实施健康中国战略”，加快创建完整的社会养老服务体系，建设老年宜居社区。养老问题既是民生问题，也是国家战略发展目标之一。养老地产作为满足老年人居住和养老需求的基础产业，一直都面临着融资难的问题。传统的养老地产融资作为房地产融资项目的一部分，存在着一定的局限性。为此，加大对养老地产融资力度，有必要利用金融创新，借鉴国外先进的房地产融资模式，开拓新的融资渠道。

二、国内养老地产实施 REITs模式的必要性分析

房地产投资信托基金REITs是资产证券化的一种重要手段，具有流动性强，投资门槛低，投资收益稳定，投资风险小等优势。发行的REITs可以在证券交易所上市，并且像股票一样交易。这样将原本流动性低，且交易费用大的固有资产转变成为可以在金融市场上市交易的流动性强的资产。改变了由银行贷款为主要的单一的融资渠道，也丰富了中小投资者的投资方式，能够为解决我国养老地产融资问题及房地产去库存问题提供解决方向，能够更好地促进我国养老地产行业的转型升级，为更多的老人提供保障。

三、国内养老地产实施 REITs模式的可行性分析

（一）日本REITs市场的发展经验

自1990年以后，日本的房地产证券化市场在短短数十几年间发展迅速。日本REITs（简称J-REITs）这一类的房地产证券化的发行总额累计已超过约45万亿日元。J-REITs已成为房地产市场必不可少的投资手段之一，房地产证券化的扩张还有很大的空间。但是，自从美国一家主要投资银行雷曼兄弟（Lehman Brothers）于2008年9月倒闭以来，用于房地产投资的金额已大大减少。这对投资J-REITs的机构投资者们产生了很大的负面影响。在极其紧张的金融环境中，一些房地产基金和公司甚至无法从金融机构那里获得贷款再融资。不仅如此，还有遇上了日本麻生首相所说的百年一遇的金融危机，房地产证券化市场受到了很大的冲击。J-REITs市场也迅速降温。由于受全球金融危机平息和货币宽松等政策影响，金融和资本市场趋于平静，房地产投资和证券化市场一直保持稳定，到2011年底仅扩大到3万亿日元。

1.J-REITs市場创设期（2000-2001年）

2000年11月修订了《投资信托法》和《投资公司法》，日本允许以投资信托或者投资公司的形式设立主要投资于房地产并可以上市交易的房地产投资信托基金，该基金可以让未指定数目的投资者（包括个人）购买多个房地产。2001年9月10日，两只股票首次在东京证券交易所上市，标志着J-REITs的诞生。J-REITs的诞生不仅能满足投资者进行基金管理的需求，还改善了投资回报率和促进了投资多样化。

2.J-REITs市场基本成熟期（2001-至今）

自2009年4月以来，房地产投资和证券化市场一直保持稳定，因为受全球金融危机和货币宽松等政策影响，金融和资本市场趋于平静。尽管无法消除对欧美金融和经济状况未来的担忧，但房地产租赁市场和交易市场都有逐步复苏的迹象。自2001年9月J-REITs在东京证券交易所首次公开发行两只股票（市值为2600亿日元）以来，截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市场规模达1147亿美元，占全球REITs指数的7.43%。

（二）日本J-REITs发展模式的启示

日本发展REITs的进程中，尽管中间有过停滞阶段，主要受外在环境金融危机的影响较大，现在已步入基本成熟期。REITs在日本的成功主要得益于两个方面。第一个方面，得益于当时日本政府出台的几项政策。比如，2002年12月，日本宣布了税制改革修正案，将J-REIT的转让税和股息税降低至10%。因此，建立了易于投资J-REITs的投资环境;另一个方面，得益于当时的日本的投资环境。日本的J-REITs股息收益率和10年期日本国债的收益率之间的价差达到近3倍以上。这种利差使J-REITs对追求高利率的投资者具有吸引力，并被定位为重要的新投资产品。

（三）中国发展 REITs模式的可行性分析

日本J-REITs发展模式为我国房地产市场尤其是养老地产提供了经验借鉴。日本J-REITs是基于2000年修订的《投资信托法》和《投资公司法》形成的新的房地产金融新模式。国外先进的融资模式可以为我国养老地产提供新的融资方向，避免我们走更多的弯路。在中国，房地产投资随着中国城市化的快速发展而活跃。尤其养老地产的需求量随着人口老龄化数量的攀升，也在逐年升高。与此同时，针对中国大陆房地产的房地产投资信托基金于2005年12月21日在香港联合交易所上市。更加让投资者看到了中国发展REITs的可能性。

房地产投资信托已成为中国信托业的重要产品之一。同时，信托业在中国也有30多年的发展，这些也为REITs市场提供了强大的实操能力。随着房地产制度改革的深入，当前经济处于转型过程中，一定意义上进入了存量时代。2017年10月，习近平总书记在十九大报告中明确指出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”这一观点，提到加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度。深化供给侧改革，已成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。通过发行REITs， 让更多的中小投资者参与房地产投资，可以有效的缓解财政压力，同时既满足不同人群尤其是老龄人的居住需求，又满足了中小投资者的投资需求。

四、新时期中国REITs市场的发展概况

不管是国内还是国外市场，如今REITs早已不是陌生的概念，中国对REITs的研究也已经有多年的历史了，政府也多次启动对REITs的试点方案和支持政策。近年来，万科、绿城、保利等知名房产开发商纷纷布局养老产业。新时期中国REITs市场的探索与实践历程如下。

2005年境内房地产第一只境外REIT发行;2005年11月中国商务部明确提出“開放境内REITs融资渠道”的建议;2009年央行联合银监会、证监会等部门成立REITs试点管理协调小组;2014年11月根据住建部和有关部门的要求，北京、深圳等4个特大型城市将先行开展REITs发行和交易试点工作;2015年1月住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，积极推进房地产投资信托基金试点;2016年证监会和发改委联合发布《关于推进传统 基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，重提会同发改委及有关部门共同推动REITs发展;2017年住建部、发改委、财政部等印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快推进租赁住房建设，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动REITs发展。

五、现阶段REITs市场的制约因素与建议

在中国，养老地产行业引入证券化方法将是未来的趋势，但是与已经引入房地产投资信托基金的国家相比，不能说中国拥有完整的现有制度和法律。因此，为了在中国引入房地产投资信托基金助力养老地产发展，必须首先考虑法律和制度上的因素。

从法律上来看，房地产信托的运营必须符合《民法通则》和《公司法》的前提。此外，具体制度必须根据中国人民银行公布的 《信托法》修正案进行调整。尽管中国房地产投资信托基金取得了进展，但它们仍然是私募基金。现有的法律也仅仅是对私募基金进行了规定。

从税收政策上来看，REITs运作过程中，一是有作为基金管理人获得的营运收入应缴纳的企业所得税，二是有投资者取得的利润收益应缴纳的个人所得税。目前，我国并未出台规避双重征税的政策。而从日本经验来看，REITs发展全得益于税收的优惠政策。

从流动性上来看，基金管理方式目前还不够公开透明。就J-REITs而言，自2001年3月东京证券交易所J-REITs市场开放以来，它在投资者之间的交易中具有高度可转换性和透明度。相比之下，中国的房地产私募基金管理人等关联方的信息尚不清楚，因此投资者仍然难以把握整个市场的趋势和规模。对此，针对目前的主要制约因素，对养老地产行业运用REITs模式提几点建议。

完善REITs相关法律制度，弥补立法空白;出台税收优惠政策，吸引民间资本进入，缓解财政压力;建立高效、透明、完善的REITs二级交易市场，保障流动性，降低流动性风险;培养具有房地产、基金、证券、审计、法律、会计等多领域交叉复合型人才，有利于提升中国资产证券化水平，同时也应在法律法规上明确上述人才的权利与义务;充分利用好养老项目各个参与者的各项资源，开发养老社区综合项目，在养老规划设计、配套设施和服务等方面提示品质，积极加快养老社区建设，吸引更多的投资，为REITs的投资提供必要条件。

参考文献：

[1]林华.中国REITs操作手册[M].中信出版集团，2020（03）.

[2]黄巅琪.国内房地产投资基金（REITs）发展模式研究[D].北京邮电大学，2018（03）.

[3]岡内幸策.不動産証券化と不動産ファンド[J].日本経済新聞社，2012.

[4]日本不动产证券化协会.不动产证券化的基础知识[J].东洋经济新报社，2017.

作者简介：张希（1987-），女，汉族，江苏省无锡市人，讲师，硕士研究生。研究方向：财政金融。