摘要：房地产经营管理模式的战略转型不仅有利于我国房地产行业的可持续发展，而且也有利于提升房地产企业的核心竞争力。房地产项目的管理工作更加正规，很多风险也能得到有效控制，企业通过房地产开发项目获得更为稳定、可观的收益。因此，深度分析此课题，提出有效的管理模式与方法，具有必要性。

关键词：房地产;经营管理模式;战略转型

随着代建制的不断发展和完善，代建制管理模式逐渐进入到房地产行业的开发建设当中，通过招标方式，在竞标者中选取最具经济性和专业性的项目管理单位，负责该项目的管理与建设，优化房地产企业的项目开发管理，提升房地产项目开发效率和专业性。但在房地产项目开发中实施代建制管理也不免存在一些待强化因素，本文对其进行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期为房地产开发项目管理的优化和提升能有所贡献。

1  房地产管理中多项目开发模式的概述

矩阵式多项目管理中，项目部门作为主体，工作人员多数是由各专业部门抽调的能力较强的人员组成，管理人员和设计人员的工作安排可以由总部职能部门直接疏通管理。在这其中，区域单位也可对管辖控制范围内的人力物力进行管理协调。这种管理模式有利有弊，在能够对外界环境作出最快反应的同时也易造成管理层面的冲突。项目管理是指项目公司作为开发主体，项目公司下设设计、销售、工程等职能岗位各司其职，项目管理模式也能做到对其他因素问题进行最快地解决。与此同时，总部对项目的控制也会尽量做到滴水不漏，避免出现资源闲置的情况。当然，所有不同的管理模式都各有利弊。每个房产企业情况都是不一样的，企业的根基、资金储备情况都是企业选择管理模式的考虑因素，应该根据自身的条件来选择适合的企业管理模式，合理利用企业资源，做到“物尽其用”。职能多项目管理中，这一管理模式为能力较强的员工提供了良好的晋升机会。同时，企业也能根据人才的实际能力分配具有针对性的任务，保证员工的工作效率和工作质量。另外，这种管理模式也能起到明确工作职责的作用，在特定情况下，能够实现人员的越级管理，进而提升企业管理的灵活性。系统的人员管理模式，能够为上级领导了解基层工作状态提供良好的支持，也能对人员的调动情况进行详细地了解，进而实现管理人员、基层员工等不同层级的双向管控。同时，也能有效避免企业只关注老员工、忽视新员工的问题，并起到激发员工工作积极性的作用。

2  代建制管理模式在房地产开发中的应用

随着我国房地产业的蓬勃发展，其市场竞争的压力也逐渐增加，为满足市场发展需求，提升企业竞争力，各房地产企业愈加强调于专业细分与整合做大的要求。代建制原为政府投资项目的管理模式，该项管理模式皆是以滿足政府项目需求而制定，与传统房地产项目开发的工程承包体系相比其具有节省项目投入成本、强化管理力度等优势，所以代建制管理模式逐渐被房地产企业所采用。代建制管理模式在应用过程中主要呈现出以下几方面特点：2.1通过公开招标、邀请招标或直接指定等方式选择项目管理公司，作为项目建设期间的法人，全权负责项目建设全过程的组织管理。2.2业主方无需再抽调人员成立基建班子，减轻了工作压力，提高建设管理的专业性等。将代建制管理模式与工程承包相比较，在管理权限问题上，承包商的权限要大于代建制企业。随着代建制管理模式的广泛运用，也暴露出一些问题，为房地产项目开发工作带来一定风险，使部分房地产开发项目的顺利开展带来一定的安全隐患和经济隐患。

3  房地产管理中多项目开发模式的优化措施

3.1  构建完善的管理制度

对于各行各业来说，完善的管理制度都是保障企业盈利的重要手段，并且管理制度的制定也离不开管理人员对于行业发展形势、项目实际情况、公司运营状态的分析。管理制度的构建也应该遵循经济合理、内容全面的原则，避免管理制度的过度细化和过度简化，保证管理制度能够真正发挥其积极作用。在管理制度构建过程中，建议依托企业人员管理模式，对于管理模式中存在的问题可以进行分析和讨论，并通过管理制度的优化实现企业人员管理模式的优化，对于冗余的部门进行取缔和整合，精简部门人员，合理评定人员能力，实现人力资源的优化，发挥通过管理制度梳理企业管理体系的作用。另外，也要保证管理制度能够在项目管理中得到落实，从而真正体现其在房地产多项目开发模式中的积极作用。

3.2  采取工程风险的规避措施

代建企业往往以代建管理费为限对项目承担责任，但代价管理费往往只占项目开发成本的很小比例，一旦项目出现问题委托方和代建方都将面临很大的风险。因此，应针对房地产项目开发中代建制管理模式所存在的工程风险问题给予完善，以此实现代建制管理模式的有效强化。通常情况下，在建筑工程项目的施工过程中，其风险因素具有以下几项特征，即：多样性、规律性和综合性。因此代建企业应在开展项目建设时，对相应的工程风险实施评估，采取有效措施对风险进行规避，或把握工程项目的风险影响度。针对房地产项目施工开发中代建制管理规避风险措施主要包含以下几种：风险自留、风险转移和风险分散等。风险转移：项目风险承担者通过有效手段，将该项目的工程风险转移至其他承担者，或部分风险责任移至于其他承担者，即为风险转移。通常情况下风险转移途径为：工程保护条款、工程担保和工程保险等。对该三项风险转移途径进行运用，将工程风险所造成的损失降至最低。

3.3  产品与服务创新

中国房地产行业已经度过了红利时期，且国家加大了对房地产行业的宏观调控。在这一背景下，房地产企业不能只关注产品的增量开发，而是应当加大产品种类及附加价值、销售服务等的创新，给消费者提供全方位的服务。也就是说，房地产企业在进行经营管理模式的传略转型时，应注重产品、服务的创新。首先，将产品数量竞争转变为产品品质竞争。毕竟，随着消费观念的改变，人们越来越追求产品品质。尤其是在产品数量已然无竞争优势的背景下，更应当注重产品品质的提升。比如从消费者角度出发，分析消费者对产品的要求，并以此为基础进行产品的优化。其次，除去注重产品销售外，还应当重视产品服务，或者是转型为产品深度运行+服务发展模式，解决企业现有的发展困境，找到新的发展路径。最后，中小型房地产企业还应当细分专业市场，深挖产品品质服务、产品附加值，拓宽企业发展空间。尤其是进行技术整合、服务延伸。就技术整合来说，是指房地产企业从技术层面入手，充分利用计算机技术改变产品的宣传、展示方式，并进一步优化产品设计手段。尤其是要从客户需求出发，将产品功能、产品体验等融为一体，进一步提升产品的先进性。产品服务延伸是指进行原有产品服务范围、内容的延伸，从而给消费者提供更加舒适、健康的产品服务体验。况且，新时期人们对居住环境的要求不断提高，原有的居住要求已经转变为多元化的居住需求。如对配套服务设施的建设需求，对内在和外在居住品质的需求，对产品价值的需求。

4  结语

综上所述，代建制管理模式在房地产开发领域中的应用，使其项目开发工作的整体效率得到提升。对此，房地产企业要充分认识到这一策略的必要性，并树立全新的经营管理理念，实施全新的经营发展模式。同时，还应当从产业链、产品与服务等方面入手，积极寻找战略转型思路。

参考文献：

[1]沈佩恒.房地产管理中多项目开发模式的研究[J].住宅与房地产，2018（24）：14.

[2]臧大巍.房地产管理中多项目开发模式分析[J].山东广播电视大学学报，2017（02）：85-89.

作何简介：王晓庆（1982.12-），男，汉，山东青岛人，本科，工程师，从事方向：工程管理