吉艳 张泓铭

摘要：近年来中国房地产企业纷纷探索转型升级之路，面对千变万化的转型实践，需要建立一套转型效果评价体系去判断转型路径选择的优劣，从而提炼出值得效仿和推广的范式。考虑到转型效果的多层次、多维度分析的要求，采用AHP层次分析法作为基本方法，兼顾融合主观和客观的评价。从房地产经营业绩、房地产经营资产、房地产经营能力、房地产成长能力四个方面出发，构建房地产业转型效果评价的初步指标体系;选取142家沪深股市的房地产类上市公司，结合指标体系所选各项指标，以AHP法获得房地产企业转型效果评价模型;展开房地产企业转型效果评价的逻辑步骤推演。

关键词：房地产业;转型效果;测度评估

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）09-0008-16 收稿日期：2019-08-30

1引言

多年来，中国房地产企业的转型千姿百态、千变万化，到底哪些企业或哪种转型路径比较好，值得总结或者仿效呢？这需要拿转型效果来说明，因此，本文致力于探索房地产企业转型效果的测度及评价方法乃至如何实施等问题。

对于企业经营绩效的评价，单一指标简便但不全面，多重指标虽然比较全面，但难以取舍，因此需要具体问题具体分析。由于本文研究的房地产企业转型是一个动态的、复杂的过程。需要考虑对目标问题的多层次的分析需求，在客观数据支持的同时还要融入主观性。因此层次分析法便是经典而又行之有效的解决办法，下文将对其具体论述。

层次分析法（AHP）是20世纪70年代中期，美国运筹学家、匹兹堡大学数学家T.L Satty提出一种实用多目标决策分析方法。其基本原理是：首先，将影响因素细分成若干层次，每个因素细分层次下进一步对细分要素两两判断，比较重要性，以此计算各层要素的权重，最后根据组合权重并按最大权重原则确定最优方案。一般可以分为四个步骤，一是递阶层次结构的建立;二是构造两两比较的判断矩阵;三是权重设定及判断矩阵一致性检验;四是AHP综合总排序。

2房地产业转型效果的测度模型

2.1指标体系的构建与分析

2.1.1指标体系构建

综合前人研究，本文对房地产开发行业中企业转型效果的评价，将从房地产经营业绩、房地产经营资产、房地产经营能力、房地产成长能力四个方面出发，构建初步的指标体系如表1所示。

2.1.2指标体系分析

一是经营业绩。企业经营业绩是企业行为的最终结果，也是检验企业转型是否成功的重要标志。如彭华（2010）研究了鞋業企业在转型战略下，其经营业绩的影响，重点地分析了主营业务转换对绩效的提升。还如陈国伟（2004）分析了房地产上市公司的经营业绩，发现了在房地产业上升时期，各个公司的业绩整体平平，只有30%左右的公司真正为股东创造了财富，70%的房地产上市公司并没有真正创造财富，其原因是不依赖于精细管理的粗放型发展，随之提出了房地产行业需要转型。本文考虑测度房地产企业经营业绩的二级指标设为3项：主营业务收入、营业利润，利润总额。

二是经营资产。经营资产是企业经营及其转型的首要资源，也是反映企业经营绩效的重大因素。如杜亚光（2016）在研究上市公司资产运营中，发现资产经营效果对增加股东财富有着显著的正效应，即良好的资产经营效果，有利于扩大股东财富。本文考虑选择资产总额与净资产额两项指标来衡量企业经营资产量。

三是经营能力。经营能力是整合积累性学识、技能以及企业资源应用于企业的相关市场需要，使企业的产品和服务增加价值，从而满足竞争的要求。诸多研究均表明，经营能力对企业绩效与转型升级有着积极影响（Hooley等，2005）。本文将在可获取数据的基础上，选择总资产利润率和净资产利润率两项指标来衡量企业转型的经营能力。

四是成长能力。成长能力是企业获得持续成长的基础，是企业获得持久竞争优势的源泉，在企业识别市场机遇、增强企业素质、抵御市场风险、适应环境变化中发挥着根本的作用。陈林杰（2010）认为，房地产企业成长能力内涵是企业积累、整合和有效利用内外部资源，以识别和开拓房地产市场，提高地块规划质量、技术创新、房屋质量和项目价值，以及提高企业经营管理效率，从而使房地产企业获得健康、有序、持续地发展壮大。对于转型企业来说，对其成长能力的评价，应该从企业发展最终的发展效率来衡量。本文考虑房地产企业成长能力的衡量指标包括三项：营业利润增长率、主营收入增长率、总资产增长率。

2.2基于AHP法的企业转型效果评价模型

一是数据描述性分析。本文在沪深股市中，选取了142家房地产相关上市公司，结合指标体系所选指标，获取相关各个指标的数据，得到2015年各个指标描述性统计结果如表2所示。

从142家房地产上市公司三方面数据来看，对于房地产行业来说，存在着较大的结构性失衡现象，例如主营业务收入最高的企业为绿地控股，2015年主营业务收入达到2072多亿元，而142家公司中，主营业务收入最低的仅为0.1亿元，整个房地产相关上市公司的平均主营业务收入也仅为85.31亿元，离散系数高达到3.07，离散程度是较高的，给出各个指标的离散系数如表3所示。

从离散程度可看出，对于142家房地产企业来说，在净资产利润率及营业利润增长率上面，离散程度是非常高的，甚至营业利润增长率变异系数达到了33.93，该数字反映的房地产行业各个企业之间的成长水平相差甚远。

二是标准化处理。为了便于将数据使用到层次分析法中，需要将各个指标的数据进行无量纲处理，也就是标准化处理的过程，本文采用Min-max标准化法。

min-max标准化方法是对原始数据进行线性变换。设minA和maxA分别为该指标在所有142家企业中最小值和最大值，将A的一个原始值x通过min-max标准化映射成在区间[0，1]中的值x¹，其公式为：

新数据=（原数据一极小值）/（极大值-极小值）

三是评价矩阵的建立。对于一级指标、及各个二级指标的重要性即权数，可以通过构造两两比较的判断矩阵来确认。先将各级指标之间进行两两对比，然后按9分位比率排定各评价指标的相对优劣顺序，依次构造出评价指标的判断矩阵。

其中，aij为第i个指标比第j个指标的重要程度，赋值为1-9，且aij=1/aij，赋值规则如表4所示。

邀请在房地产相关领域研究的6位专家，对本文构建的房地产转型效果评价体系建立判断矩阵，并将6位专家判断矩阵取均值获得综合矩阵：

对综合矩阵进行一致性检验，得到CR=0.0933<0.1，通过一致性检验。分别获得一级指标权重、二级指标权重，并通过一致性检验，各个一级指标及二级指标的权重具体如表5所示。 3房地产业转型效果评价的步骤和范例

3.1评价的逻辑步骤和比较对象

上文得到了基于AHP法的房地产企业转型效果评价计算模型的计算结果，可以获得企业当年的经营效果。但是转型是动态过程，也是相对状态。房地产企业的转型效果如何，需要进行对比分析，包括：与自身过去发展的对比，体现企业转型的动态过程;与同行业或企业横向对比，了解转型效果的相对状态，具体分为以下三个步骤。

首先，是纵向对比，与企业自身过往相比。用转型前后自身的数据进行比较，就知道转型的效果如何。现在的数据比过去好了，大体可以肯定转型有效。但是，如果现在的数据比过去差了，是否一定讲转型没效果呢？即便现在的数据比过去好了，是否一定讲转型有效果呢？不一定。因為转型效果受外部市场及环境影响很大，单纯的自身相比数据差，不一定是转型有效或无效，或许受外部的因素影响。所以，就需要进一步比较。

其次，是横向对比，进行同一时期的同类企业、或同行业、或同产业的比较。同类企业或同行业或同产业之间，外部因素是一样的，把他们进行比较能较好排除了外部因素的影响。如果一个企业的数据即便自身相比不如以前，但是该数据比同类企业或同行业或同产业的数据要好，那它的转型还是有效的;如果同一时期的数据比同类企业或同行业或同产业的数据差，那么该企业的转型就有问题了。

最后，综合评价企业转型效果。由于企业自身过往时间相比，有两种可能;同类企业（或同行业、或同产业）比较也有两种可能。经过排列组合就有好、较好、较差、差四种可能。其含义有四种：

其一，当企业自身比较比过去好时，同时在同类企业比较中，也是好的，则认为该企业的转型效果是好的。

其二，当企业自身比较比过去好时，同时在同类企业比较中是差的，则认为该企业的转型效果是比较好的。

其三，当企业自身比较比过去差时，同时在同类企业比较中，是好的，则认为该企业的转型效果是比较差的。

其四，当企业自身比较比过去好差时，同时在同类企业比较中也是差的，则认为该企业的转型效果是差的。

以上讲得是一个企业转型效果评价的逻辑步骤及对象，如果要判断整个行业、整个产业转型的效果，那就必须把整个行业、整个产业的数据同其他行业、其他产业或整个国民经济的数据进行比较，方法类似。

本文，主要是讨论房地产企业转型的效果，所以，以下将以万科集团作为样本，具体展开如何对一个企业进行转型效果的评价。

3.2转型效果评价范例——万科集团

3.2.1万科集团的自身比较

近几年，万科高喊“活下去”，并希望未来的万科，不是万科地产，而是万科企业。这家作为过去十几年房地产行业最具代表性的一家房地产上市公司，万科一直在转型中寻求更好发展。在2005年严厉的宏观调控中，大多数房企都遭受重创，而万科在此之前便选择战略性转型（快速扩张），三年时间布局了12个城市，使得2005年首次营业收入突破100亿门槛。从2006年开始，万科开始进入高速增长期，行业老大的地位越发稳固。在2009年的地产牛市中，万科的表现乏善可陈，可在2010年的房地产调控中，万科成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。也就是从2010年，万科便开启了第二次转型之路——市场方向调整及资产结构调整，并逐渐向转型第三路径迈进——调整主营业务、延伸跨界。

本文以万科为例，对万科从2006到2015年的十年转型之路进行基于模型层面的效果分析。根据前文的AHP计算模型，将万科集团各个指标赋值通过权重进行得分计算，可得到万科2015年的转型评价得分为0.45分，转型效果排位行业第二位（第一位：绿地控股），一级指标各个得分如表6所示。

从单一年份的评价结果看，万科集团的转型效果并不显著的，表现突出的是企业成长能力和经营能力上，而房地产经营资产得分很低。依次从经营能力、经营业绩、经营资产、成长能力四个维度的底层指标数据进行分析，进而对万科集团转型有更清晰的解读。

对万科经营能力的分析，简单从总资产利润率、净资产利润率这两个指标人手，最为直接了然。从2006年至2015年，万科的净资产利润率始终保持在20%左右，总资产利润率保持在5%左右，从图1可以看出，在2005年左右，万科选择了转型的第二路径——快速扩大市场、扩张资本规模，总资产1年翻一番的状态下，确保了2006年到2010年期间，万科始终保持较快速发展，同时平稳渡过全球金融危机的影响（2008年净资产利润率15.8%）。在2010年起，万科提出了“上下半场转换”的概念，一改以往着重于住宅专业化开发模式，对外宣布加大商业地产投入，再次选择了房地产转型的第二路径——市场方向调整及资产结构调整。从后续几年的经营能力指标数值变化来看，第二次转型的效果逐渐显现，具有较好的经营能力表现。

对万科经营业绩表现分析，分别从利润总额、营业利润、主营业收入三个方面的表现进行分析，如前文所述，万科从2006年到2015的10年间，大体经历两次转型，从业绩表现来看，万科始终保持着较为稳定的经营利润如图2所示。

从万科的经营资产变化趋势可以看出，在2005年开始转型起，万科的总资产增长快速，2006年到2007年甚至扩展了一倍多，净资产也同样大幅增长，企业业绩良好，转型发展效果明显。第二次转型期（2010年起）是着重于市场方向调整（加大商业地产开发，拉长产品线）及资产结构调整（提高货币资金持有、积极去库存），促使第二期（2011-2015）总资产和净资产都大幅度的提升，转型效果相比第一期较弱，但考虑企业盘面和体量，效果依然良好，与同行业其他同量级企业相比，对比效果更明显如图3所示。

从万科的成长型指标表现来看，随着企业体量地增加，企业成长速度相对来说出现较为明显的放缓，整体趋势上能看出来两次转型所带来的滞后性的疲软效应如图4所示。

从万科10年时间的转型得分变化趋势看，经历了前期转型衰落到后期崛起波动的历程。公司从2005年到2009年，业务适应市场能力以及公司自身的经营能力逐年下滑，在此期间，更是经历了2008年金融危机的冲击，整个公司适应市场的能力达到了低谷。随后，从2010年起，直到2015年，公司发展跌宕起伏，转型力度也在不断上扬，整体的经营能力、管理能力、成长能力都得到快速的发展。可见，万科近几年的转型效果一直保持的较好的水平如图5所示。

以上数据和图形可见，十年来万科集团转型似乎取得了成效。

3.2.2萬科集团与类似企业的比较

上文万科集团同自身相比，似乎转型取得了成效。同时，人们可以问，这是否是市场外部形势变优所造成的呢？如果是的，则不能充分证明万科的转型是有成效的。所以，本文把万科同同类企业进行比较，也就是在同一市场环境下进行比较。看看在同一生产环境下，万科的表现如何？只有经过同同类企业也就是在同一市场环境下，在结合他自身的比较才能得出他转型好坏优劣的成效。

诸多学者研究行业整体状况时，选择了用上市公司作为行业发展和现状的指示标。杨忠智以2008-2010年沪深上市公司的经验数据为样本，分析了行业竞争属性、公司特征与社会责任关系。陈武朝通过检验我国A股上市公司经济周期收缩期和扩张期的情况，研究了经济周期不同阶段及行业景气度不同时，盈余管理程度的差异。江伟（2016）、谢盛纹（2011）、胡荣才（2014）等在对于行业各类特性及现象的研究，都是基于上市公司作为整个行业的代表，来展开研究。

本文在研究房地产公司的转型现状，同样选取了142家房地产行业相关上市公司作为类似企业，从行业角度观察万科在其中的表现。

基于本文建立的转型效果评价体系，通过采集众多上市公司近十年在房地产经营业绩、房地产经营资产、房地产经营能力、房地产成长能力等4个维度的指标数据，进而分析中国房地产近十年在转型发展中的变化趋势。整理样本企业的数据，获得近十年行业4个维度所有企业平均值，并依次计算万科从2006年至2015年的转型得分及在上市公司样本中的排名，得到数据如表7所示。

同理，计算剩余14l家上市企业的总得分，可了解2006-2015年该批上市公司转型效果评价结果。给样本上市公司中，排名一直较为稳定的10家公司得分及排名如表8所示。

分析排名稳定性前10的公司，发现转型效果较好（万科A、保利地产），中上（金地集团、泛海控股、荣盛发展），较差（华联股份、合肥城建、长春经开）都有出现稳定排名企业，而相对来说，中等及中等偏下的企业，竞争是最为激烈的，每一年的排名变动较大，波动较强。

以上数据，有力地证明了在同行业相比中，也就是在同一市场条件下，万科的表现是好的。同时，也证明了前文万科自身相比转型成效的变优，并非由于市场条件格外照顾了万科，而是包括自身转型所取得了成效。

4总结

考虑到房地产转型是一个具有持续性、战略性特征的经营转变过程，转型的效果要兼顾目标问题的多层次、多维度的分析需求，因此文章采用了AHP层次分析法作为基本分析方法，以实现多维度、多层次的评价要求，并兼顾主观和客观评价的融合。在房企转型效果的实证研究中，从房地产经营业绩、房地产经营资产、房地产经营能力、房地产成长能力四个方面出发，构建出房地产业转型效果评价的初步指标体系，并选取了142家沪深股市中的房地产相关上市公司，结合指标体系所选各项指标，采用AHP法进行分析和处理，从而获得房地产企业转型效果评价模型。最后，文章在转型效果的测度模型构建的基础上，展开房地产企业转型效果评价逻辑步骤的推演，并以万科集团为例，进行企业样本的剖析。

本文基于AHP模型比较的对象和步骤分为以下两个步骤：首先，是纵向对比，进行与企业自身过往时间相比。其次，是横向对比，进行同一时期的同类企业、或同行业、或同产业的比较。只有通过纵向与横向两个层面数据的相互印证，才能有力地说明在同行业相比中，即在同一市场条件下，企业表现的孰优孰劣。更重要的，横向比较还证明了房企与自身相比绩效的提升，是来源于整体市场环境的作用还是转型成效的体现。