许金婷

摘 要：近年来，随着我国经济的稳步增长，促进了城市化的进程，房地产行业规模得到不断壮大。不过，房地产行业作为推动我国国民经济的主要产业，在生产和经营方式上仍存在较多不足，不利于房地产企业获取更高的经济利益，以及房地产行业的健康、可持续发展。因此，部分房地产企业对房地产工程管理流程存在的问题进行详细分析，其主要原因是房地产开发前期的准备不充分、忽视相关许可规定、管理体制以及建立制度不够规范。针对此些问题房地产企业对房地产开发流程做出相关优化措施注重房地产项目的前期管理、遵守国家房地产工程管理的规定以及制定完善的长远的施工计划，从而促进房地产行业的可持续发展。

关键词：房地产 工程管理 管理体制

引 言

现阶段，房地产行业的经济波动过大。针对这一现象政府推出合理的政策对房地产市场进行有效的控制。而随着人们生活水平的提升，大众对房地产产业的质量提出了更高的要求，同样这也是房地产行业的一大机遇和挑战。因此，需要不断加强房地产管理流程的力度。

一、房地产工程管理流程

普遍房地产的管理流程包括工程方案设计、施工图设计、项目施工、项目验收以及移交等阶段，而房地产工程管理的流程也是整个房地产建设的计划、组织、指挥以及控制的过程。因此，房地产工程的标准能够达到预期的目标，其工程的质量、进度以及成本能够有效控制。

二、房地产工程管理流程的问题分析

（一）房地产开发前期的准备不充分。房地产的开发和管理涉及的范围广且复杂性较强，而房地产开发的前期工作至关重要。现阶段，房地产开发对于开发前期的相关工作不够重视，对于项目没有进行深入的研究和调研，就进行盲目的开发，导致在开发过程中遇到一系列的难题。房地产开发前期的准备工作的好坏对工程方案设计、项目的施工以及工程的成本控制等会产生不同程度的影响[1]。如果对于工程的建设没有在前期进行足够的调研和论证工作，而是对于工程进行盲目的建造。导致工程的质量、施工周期以及施工成本无法保证，项目开发无法顺利进行，使得企业的经济利益受到影响。

（二）忽视施工许可规定。在房地产项目的建造中，部分房地产企业急于求成，为了在短时间内完成项目的开发工作，对开发程序不重视，在未经过相关部门许可的情况下，擅自就行工程建造。从而导致正在施工的工程面临强制停工以及地方政府部门的巨额罚款，房地产的建造成本也在一定程度上提升[2]。此外，房地产企业为了赶进度缩短工期，不按照国家的建筑政策规定进行工作，最终出现违规施工以及超时施工情况，房地产项目的安全无法得到保证。

（三）管理体制以及建立制度不够规范。现阶段，房地产产业不仅对前期的施工缺乏研究与调研工作，而且在管理体制上也没有根据相关施工项目进行实时改进和规范，只是形式上的处理，对传统的管理模式延续使用，导致房地产的管理无法得到有效的进行。而房地产由于缺乏完善的管理体制从而出现建造成本超出控制范围、交房时间延期以及相关管理费用增多等现象，对房地产企业的经济利益以及社会效益产生不良影响。此外，房地产企业与相关图纸设计者、监理部门缺乏沟通，进而出现较多的复杂问题。比如，在工程的建造过程中图纸不断出现更改，工程的进度无法保证，建造成本提高[3]。同时，房地产企业的管理体制不健全，对施工地的管理无法规范进行，对房地产工程的质量以及进度产生不良影响。

三、房地产开发工程流程管理优化措施

（一）注重房地产项目的前期管理。房地产的前期管理对于房地产的建造至关重要，其是房地产施工的基础也是房地产工程管理流程的重要内容，对整个工程的建造质量、成本控制以及工程的进度有直接的影响。因此，需要加强房地产项目的前期管理工作。在房地产项目没有建造前，要对其涉及的每个范围进行充分考虑，并对该项目进行详细的分析以及深度调研[4]。比如对房地产项目根据高层、中高层、别墅进行产品的定位、以及根据人车道设置、景观、朝向进行项目规划以及项目周边的居住环境进行实地勘察。

（二）遵守国家房地产工程管理的规定。房地产工程在实际建造过程中应该以国家制定的房地产工程管理规定为具体施工原则，保证在施工过程中严格按照设计图纸进行，而相关的开放程序、管理体制、项目资金也需要严格按照国家房地产管理规定进行。在房地产项目建造完成后，对于竣工图相关施工单位要进行完善，对于房地产建造的质量需要专业的监测部门进行严格测试，对于工程进度需要详细的分析和评价，有关房地产项目建造的资料以及设计图纸需要纳入档案，将项目相关的检验报告上缴到相关的管理部门。不过，部分房地产企业在工程建造过程中不严格遵守国家房地产工程管理规定，从而在施工中遇到图纸问题、管理问题、预算问题以及施工材料等问题，导致整个工程的质量以及进度无法保证[5]。比如，在新乡的某房地产开发中，开放商与消费者在2014年10月签订预定协议，并承诺小区房屋每平米售价将在3300～3500之间，但是由于开发商没有严格遵守国家房地产工程规定，缺少相关开发资质，在2016年3月才开始动工导致工程的进度停滞不前，并且将每平米的售价增加了500元，严重影响了工程的整体进度，侵害了其他人的权益。因此，需要严格按照国家房地产工程的管理规定进行施工，保证工程的质量以及完成进度。

（三）制定完善的长远的施工计划。在房地产相关项目施工过程中，项目计划对于施工的顺利进行至关重要，因此，项目计划必须具有完整性、科学性以及合理性。对于部分周期长的项目工程，可以制定一些合理性的短期施工計划，并且保证短期计划能够按照规定完成，不影响整个项目的进度，然后在制定完善的长远施工计划。以短期施工计划不断推动工程长期计划的完成，从而保证整个工程的进度与施工质量。

结束语

总而言之，房地产行业作为我国的国民支柱性产业，促进我国经济的发展。因此，需要不断完善房地产工程的管理的流程，针对房地产开发前期的准备不充分、忽视相关许可规定、管理体制以及建立制度不够规范等现象，提出合理的解决措施：注重房地产项目的前期管理、遵守国家房地产工程管理的规定、制定完善的长远的施工计划，从而促进房地产行业的健康、可持续发展。

参考文献

[1] 周闻伯. 迁安市发达房地产工程项目管理系统的设计与实现[D].东北大学，2016.

[2] 李辉. 房地产企业工程管理模式研究[D].吉林大学，2015.

[3] 张珊珊. 房地产企业工程项目管理系统的设计与实现[D].山东大学，2014.

[4] 王作城. 广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.

[5] 莫凌锋. 房地产工程项目管理成熟度评价系统研究[D].天津大学，2017.