许勇

摘要：房地产开发项目是指对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目;房地产多项目开发管理模式，是指企业同时进行多个项目投资开发建设的管理模式。本文主要阐述了房地产多项目开发管理模式的概念和特点，并结合现状提出几点思考。

关键词：房地产;多项目;开发管理;思考

随着我国房地产市场及相应管理的日益完善，在新的市场政策和环境下，多项目开发是当下市场竞争、利润增值和企业发展的有利选择，将会推动房地产企业实现可持续健康发展。

一、房地产多项目开发管理模式

房地产多项目开发管理模式主要分为：职能管理模式、项目管理模式和矩阵管理模式。

（一）职能管理模式

依据上下级的组织结构关系，上级职能部门遵照各自管理职能范围，对下级职能部门下达工作任务，下级职能部门接受上级职能部门的任务源，形成上下联动、专业谋划。

该管理模式中的每个职能部门都是项目开发建设的组成部分，能够最大化地充分发挥各类资源和专业化操作，但由于需要多部门跨越共同协调配合推进，在一定程度上的应急响应和决策效率会受到影响。

（二）项目管理模式

把公司进行项目化构架组织设计，将公司的开发运营管理等活动以项目组织的形式，创建项目独立运营管理机构并内设各职能部门，按各职能岗位需求组建项目团队，运用项目管理的组织模式和运作方法进行管理，推进项目开发建设。

该管理模式从项目开发管理的初期开始融入和专注于项目开发建设，能够形成相对快速的反应机制和决策效果，但公司组织层面对项目建设的参与程度和管控力量相对较弱，不能及时和有效地发挥项目上层组织的智慧和力量。

（三）矩阵管理模式

将管理部门分为两部分，一部分是传统的职能部门，另一部分是为了完成某一项专门任务而由各职能部门派人联合组成的项目任务小组，并指定专门负责人领导，任务完成后，小组成员就会回归原部门。

该管理模式在各项目建设管理过程中，既建立一个纵向报告关系的系统，同时建立一个横向报告关系的系统，横向系统与纵向系统构成一个矩阵，所以称为矩阵式项目管理模式。通过横向和纵向报告关系，有利于职能部门合作、多层次同时配合，有利于减轻企业主要负责人的工作量;劣势为人事关系变动频繁，组织稳定性差，而且容易发生职能部门和任务小组领导职权的矛盾。

二、房地产多项目开发管理存在的问题

（一）统筹规划不足

在房地产项目开发决策阶段，需要对意向投资开发的地块及相应建筑物进行实地勘查，做好风险评估和可行性报告，进而制定出完善的项目开发规划。而在多项目开发管理模式下，企业开发管理工作受政策、资金、人才等因素的影响，使得多项目开发管理工作缺乏高效的整体统筹和长远规划。

（二）职权分工不清

房地产多项目开发管理模式中，管理层面、职能部门、参与人员增加，需协调配合及决策事项工作量明显增多，对企业的管理制度和组织程序提出了更高的要求。职能部门和任务小组间的职权分工不够清晰，容易导致组织管理混乱，以及影响项目建设的正常推进、品牌形象。

（三）资源配置低效

在房地产多项目开发管理过程中，存在不能科学有效合理地使用、配置和优化行业和企业众多资源的现象，不能高度整理融合创建最适合多“阵地”作战需要的灵活资源配置方案。这将直接影响项目建设的效率和周期，进而也会阻碍企业的资金增值和发展速度。

（四）执行力度欠缺

房地产多项目开发管理涉及到的职能部门、项目任务小组及成员都比较多，有时存在管理和监管力度不能有效地进行管控，甚至出现多项目开发管理混乱和消极怠工、执行力差现象，相关要求落实不到位，致使项目参与团队和成员的工作任务执行时效性和时限性有所欠缺，影响了企业的管理效率和经济效益。

三、房地产多项目开发管理模式的应用思考

（一）坚持学习创新理念

如今的时代是一个快速发展的时代，任何一种行业的发展都必须与国家的进步同频共振，必须用发展的眼光谋划企业的未来。

随着国家发展的不断推进，科技的不断进步，房地产企业要坚持运用学习、创新的思维经营管理。时刻关注国家发展的方针和政策，关注科学技术进步;加强学习先进的专业理论和管理知识;着力推广企业发展和项目建设中规范高效的实践和经验;紧贴实际创新工作方法、组织模式和经营思维。

（二）明确发展战略规划

对于一个房地产开发企业来说，最根本的是企业的长远发展战略规划，这是企业生存的方向和目标。

在房地产多项目开发的前期，相关职能部门就要根据行业走向、政策导向、区域属性和企业特性等制定清晰的企业发展战略规划，明确一段时期、一定区域的目标是什么;进而依据各项目的类型、规模、周期和销售对象等制定具体的项目建设目标和方案。

以企业长远发展战略规划和项目建设目标方案为导向对房地产多项目进行开发管理。

（三）构造健全管理机制

“没有规矩不成方圆”，管理机制是一个企业健康可持续发展的基础保障。管理机制就是企业的组织框架和组织流程，规定了职责和权限，明确了事项处理的系统和步骤。

在房地产多项目开发管理模式中，更要注重建立健全完善的管理机制，使管理机制更加高效、科学。

首先要建立清晰的责权体系，将每个职能部门、每个项目任务小组的责权明确清楚，既要保证纵横交叉管理体系间的责权清晰，使项目开发过程中遇到的事项能明确由哪些部门参与管理和决策，同时也要使交叉部门间协调配合工作，提高工作效率。

其次要健全规章制度，房地产项目开发管理中，涉及到的管理部门比较多，有行政管理、前期管理、工程管理、设计管理、财务管理、成本管理、合约管理等，因此房地產企业要建立一套全面、科学、高效的规章制度。

（四）优化资源科学配置

房地产开发是一个涉及众多行业的系统工程。资源是房地产开发的基础，也是项目建设和企业发展的核心。

房地产开发资源主要有土地资源、资金资源、人力资源、客户资源、服务资源和品牌资源等。在房地产多项目开发管理模式下，企业必须要整合现有资源，有的放矢，以企业发展战略规划为依据，突出各项目特点和建设规划，优化科学配置各类资源。追求资源利用效率高速化和价值增值化，助力降低房地产开发项目建设和企业发展的风险。

四、结语

总而言之，在新时代与新形势下，房地产企业要紧随国家发展战略和城市建设规划，找准自身定位，整合优势资源，合理引进开发管理模式，提高综合实力和品牌力量，谋求健康科学的可持续发展。

参考文献：

[1]潘晓伶.房地产管理中的多项目开发模式分析[J].科学与财富，2017（23）：6-6.