谢思捷

[摘 要]中国经济结构面临转型，国家为了持久健康稳定发展，提出了供给侧改革，调整经济结构。文章通过研究房地产行业发展现状，发现房地产行业存在长期高杠杆，目前产能过剩、库存较多的现象。结合供给侧改革的经济意义，文章提出降低房地产行业财务风险的诸多措施与建议，目的在于通过房地产行业“降杠杆”“去库存”降低房地产行业面临的财务风险，推动全面改革以及各行各业创新，推动中国供给侧改革顺利进行。

[关键词]供给侧改革;去杠杆;产能过剩

[中图分类号]F299.233.42

1 引 言

我国市场体制发展尚不完善，长期以来政府对市场的干预和过多的涉入制约我国经济市场的发展。在长期经济发展过程中，供给与需求之间难以达到平衡，一味刺激需求端只会导致通货膨胀（周天勇，2013）。短期可能产生较好的效果，长远来看，并不利于中国经济又好又快发展。为了解决一方面产能过剩，另一方面需求不足的问题，习总书记提出经济发展新常态下进行供给侧改革，就是在供给侧进行经济结构改革，加快各项改革的进行、加快创新，从而达到需求与供给达到平衡，力求资源最优配置。

房地产行业一直是支撑我国经济发展的主要行业，房地产行业的稳定关乎中国经济发展。中国经济进行供给侧改革，房地产行业也要采取诸多措施支持供给侧改革，深入执行“三去一降一补”。近些年来，中国房地产行业存在着总量合理、分配不均的问题：现有住房量足够全国人民居住，合理分配成了难题。习近平总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，并出台了相关政策。本文主要对“供给侧”改革背景下房地产行业现状进行研究。

2 房地产行业发展现状分析

2.1 文献综述

供给侧改革标志着中国经济开始步入新的发展阶段，为了中国经济逐步过渡发展平稳，激活中国经济发展的增长空间，必须要进行理论联系实际的创新、新常态下动力体系再创创新，系统工程整体性创新、克服困难的制度供给创新（贾康，2016）。

习总书记提出的经济发展新常态正是要中国调整经济结构，保持经济长久健康可持续发展，充分发挥市场作用，優化经济结构，全面新常态经济标志着中国经济逐步稳定成一个供给型经济，供给侧改革的关键就在于创新，随之而来的是一系列的体制改革，包括公司制度改革、教育改革、科研改革等（龚刚，2016）。供给侧改革的关键就是要把创新放在促进国民经济发展的核心地位，强调创新创业，这就需要企业转型升级，加快产业结构的转变。资金合理利用，合理分配成了关键。房地产行业的过度投资对中国其他行业的创新已经产生负面作用（王文春，等，2014），加快房地产行业的转型升级对“供给侧”改革具有深刻意义。

2.2 行业发展现状

房地产行业在我国的经济发展市场中占有重要的地位，全部沪深A股中虽只有142家上市公司，总市值却达到20479.85亿元，占全部A股上市公司总市值的3.87%，行业市盈率、市净率相对较高。虽然房地产市场的前景良好，但是房地产市场上市公司的负债状况却不容乐观，一旦房地产危机爆发，将极大地影响中国经济高质量增长。见表1。

2.3 房地产开发资金和开发成本分析

房地产行业开发资金来源主要分为自筹资金、国内贷款、利用外资和其他资金来源。尽管全行业国内贷款比例并不高，但是自筹资金部分达到39%，其他资金来源达到45%。其他资金来源主要是依靠商业信用融资，通过预收买方资金和拖欠供应商账款进行融资。这无疑增大了企业还账压力，资金链紧张，一旦发生企业负面新闻或者受到国家政策的管控，行业发展将受到巨大威胁。见图1。

在房地产开发成本中，土地成本占总成本的40%，是房地产开发成本占比最大的部分。国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，各城市城区可出让土地面积逐渐减少，使得近年来地价迅速攀升，在可预见的未来土地成本比重只增不减。见图2。

3 房地产行业发展隐患

十年来，房地产行业对中国经济保持较高水平增长做了不小的贡献。房地产行业投资可以刺激需求，也能促进非房地产投资的发展（Miles，2009） 。但是，房地产行业的过多投资，会导致资金过多流入房地产行业，而不利于制造业、工业的发展和创新。长期以来，房地产行业发展速度增长过快，工业、制造业发展远远跟不上发展速度，一些工业、制造业企业也将资金购买土地从而获得较高的利润（张杰，2016）。另外，当房地产行业发展过快时，容易导致实体经济投资产生经济泡沫。我国现阶段城市住房整体存在泡沫，部分大中城市泡沫较大（吕江林，2014），过多资金投入房地产行业，不仅不利于其他行业的发展，还会为中国经济发展埋下隐患。

自2000年起，房地产开发经营总收入增长率处于30%～40%，长达十多年的高速增长，中国房地产行业公司总市值达到25232万亿元，平均市盈率达到18.79%。2017年1月到7月，房贷比接近40%，中国房地产“去产能、去杠杆”已势在必行。

4 供给侧改革背景下房地产行业面临的财务困境

2008年，中国印发四万亿刺激需求导致多数企业产能过剩，在国家政策扶持和补贴之下，多数行业僵而不死（任泽平，2016）。这导致各个行业杠杆率过高，产能过剩，中国经济迅速发展的背后却犹如走钢丝一般，一不留神，就将陷入经济危机之中。让房地产重新成为国民的固定资产，提供生活保障，而不是成为一种投资渠道，成为防止货币贬值的投资性工具已势在必行。

4.1 房地产行业高速增长背后的隐患——过高的杠杆

中国房地产行业由高速增长，转向中高速增长，房地产行业长期以来保持的高杠杆、高增长已经成为中国经济发展的隐患。自2014年，我国房地产行业增速明显放慢，在供给侧改革的大背景下，去杠杆成为房地产行业未来发展的主流，房地产公司为了快速发展，不会主动降低财务杠杆，只有政府施加财务政策使房地产行业降速，从而使中国经济实现稳定的发展。

4.1.1 中国经济宏观环境

中国自2000年以来保持GDP高速发展，尽管2010年以后中国经济发展略显疲态，但仍居全球前几位，经济高速发展的背后是社会整体杠杆率的加大。截至2017年年末，全社会总体杠杆率为260.8%，实体经济杠杆率达到242.1%，杠杆率在世界范围处于中上游水平。

4.1.2 房地产行业背负高额负债

自2000年以来，房地产行业保持较高的资产负债率高速发展，截至2017年，全行业资产负债率达到78%。2010年行业内资产负债率高于80%的公司仅15家，而到了2017年资产负债率高于80%的公司几乎翻了一倍，达到28家，行业内越来越多的企业在使用超高债务发展。过高的债务导致行业内产能过剩、资源分配不均以及对房地产行业的过度投资，产业结构不合理，不利于社会整体稳定和发展。见图3。

4.1.3 房地产行业相对较高的营业利润

房地产行业长期以来都有着较高的营业利润率。由图3可知，营业利润率自2005年一路飙升至2009年的22%，又逐渐降低到2014年的14%，此后一直居高不下，成就了我国房地产行业和社会经济的迅猛发展。经济危机中小企业纷纷破产，大中型企业利润下滑，唯有房地产行业屹立不倒，引得大量资金涌入。尽管国家出台相关政策宣布控制房地产发展，不能让房地产成为投资和货币保值的工具，房地产行业利润率略有下降，但2017年营业利润率仍然达到15%，利润红利依旧持续。见图4。

4.2 供给量过多，需求侧疲软——过多库存量

多年来，中国国民对投资房地产一直乐此不疲。资金流入过多，前期房产投入规模过大，导致供给数量增多，需求反应疲软。随着房价的上涨和房地产行业投资风险、投资门槛的增高，投入资金难以短期内收回，房地产行业处于库存较高、又不敢随意降价促销的两难之地。房地产行业囤积大量现金等价物，对中国经济稳定健康发展起着重要作用，如何更好地去库存，降低房地产行业投资风险是个难题。

4.2.1 存货规模逐年升高

房地产行业存货自2000年逐年升高，截至2017年，存货达到44634.93亿元，存货短期内不易变现，存货规模过大，不利于行业资金运转。从存货数据上来看，我国住房过剩现象已经十分严重。尽管增速放缓，不过在较高基础上增量净额仍十分巨大，存货周转速度较慢，流动性弱，资产占用资金过多不利于企业长远健康发展。见图5。

4.2.2 存货占总资本比率较高

房地产行业存货占资本的比率自2000年逐年提高，于2010年后一直保持较高水平，2000年占资本比率为24%，至2011年达到峰值64.41%。长期以来保持过高水平的库存比，2013年供给侧改革后，房地产行业存货占资产的比率略有下降，不过仍达到54%。库存比过高导致生产成本过高，投资风险也随之增大，房地产行业从生产到销售的周期较高，库存比过高也使得房地产行业面临资金链断裂的风险。见图6。

5 对策与建议

我国房地产行业长期以来以过高的杠杆实现快速增长，高杠杆放大收益带来了巨额的利润，促进了中国经济的发展。然而，过高的杠杆蕴含着巨大的财务风险。前期投入规模过高，投资回收期较长导致房地产行业产能过剩。在供给侧改革的背景下，中国经济需求疲软，必须在“供给侧”进行改革以谋求中国经济更好更稳发展。针对前文所述问题，本文提出以下建议。

5.1 提高银行贷款税率，禁止过高比率借贷

房地产行业快速发展的背后，银行起了推手的作用。房地产行业的利润率高于同期贷款银行利率时，企业愿意向银行贷款垫资生产。提高消费者首付比率可以降低负债，增加银行借款利率、提高首付比，禁止任何形式的首付贷，防止可能发生的房地产危机，降低房地产行业高杠杆快速发展下隐含的风险。

5.2 推进不动产登记制度建设，调整个人不动产转让税率政策

过去二十年里，房地产行业购销行为长期缺乏国家政策的引导和约束，中国国民将投资房地产作为货币保值或增值的工具，房地产成为第一投资方向。随着需求量逐渐减弱，房屋供给量逐渐增多，很多城市住房总量已超过当地需求量。2016年，中国诸多城市逐渐推出房屋“限購”“限售”政策，让房地产重新回归到人民的生活保障，而不是投资工具。推进国民不动产登记制度建设，减少个人对房地产的投机行为;提高个人不动产转让税率，减少投机性投资;限制房屋买卖期限，增大投资门槛，为“房屋热”降温。

5.3 全面推进各行各业改革，促进全面创新发展

供给侧改革同样对各行各业加大改革力度、促进创新发展提出了要求。全面推进改革，提高资源利用效率，大力支持“大众创业，万众创新”：一方面可以提供更多的工作岗位，提高国民经济发展水平;另一方面可以通过鼓励创业创新，让国民目光转向其他领域，为高科技高技术行业注入资金，促进行业发展。同时，高科技行业改革和创新可以提高行业的营业利润率，也可以让中国“智造”走向世界。

参考文献：

[1]张杰，杨连星，新夫.房地产阻碍了中国创新么？——基于金融体系贷款期限结构的解释[J].管理世界，2016（5）：64-80.

[2]龚刚.论新常态下的供给侧改革[J].南开大学学报（哲学社会科学版），2016（2）：13-20.

[3]贾康，苏京春.论供给侧改革[J].管理世界，2016（3）：1-24.

[4]王文春，荣昭.房价上涨对工业企业创新的抑制影响研究[J].经济学（季刊），2014，13（2）：465-490.

[5]周天勇.传统经济模式的增长困局[N].学习时报，2013-09-09（4）.

[6]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010，45（6）：28-41.