周裕川

摘要：随着我国社会的快速发展，我国房地产行业得到了快速发展，但是其本身依然存在着诸多问题，必须要从房地产市场供求视角下不断的完善和创新措施，才能够促进我国房地产经济的可持续性发展，从本质上来促进我国社会以及经济的发展，文章简单阐述了宏观调控对房地产企业发展重要意义，并且分析了我国房地产经济发展的现状以及完善的措施。

关键词：房地产；供求视角；促进措施

近年来，为了遏制房地产泡沫的再次升温，我国政府出台了众多相关宏观调控措施，如控制土地供应、限制银行资金投入、进行房地产法规执法检查等。但由于我国传统房地产宏观调控理论自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我国的房地产宏观调控体系从理论上看近似完美，但过于注重日常化的管理，不能很好地适应紧急状态时的调控需要；另一方面，我国的房地产宏观调控理论可操作性欠佳，导致政府在房地产危机出现时无所适从。其后果是每当房地产泡沫呼声响起，政府就祭起土地、金融、法规等三面大旗，这种权宜之计不仅使地方政府、房地产开发商产生了“狼来了”的心理，也对国民经济的健康发展造成不利影响，政府宏观调控的效果也大打折扣。

我國政府政策对房地产及其相关行业的影响进行研究基本始于九十年代末，其主要研究成果散见于各大经济类、管理类的学术期刊上发表的学术论文，其中绝大多数是从经济学的角度，以促进房地产业健康稳定发展为目标而进行的研究和探讨。在研究对房地产业进行宏观调控时，其中很重要的一个方面是控制房价的过度上涨，从这一角度研究宏观调控政策的。作者通过研究得出了地价尽管是房价的重要构成部分，对房价的形成有一定影响，但这种影响不是决定性的，决定房价的因素是市场需求而不是成本的结论；并据此提出了房地产宏观调控的政策导向为：调控房地产市场，重点应调控房价；调控房价，必须控制投机需求。

一、国家采取宏观调控政策干预房地产企业发展的必然性

（一）楼市价格日趋上升

当今时代，我国楼市价格不断提高，与群众的收入比例十分不协调，从而会出现诸多社会问题，进一步增加了贫富差距。这些现象与我国政府所倡导的和谐社会相违背，为了能够提高社会安定团结，提高人们的购买能力，必须要不断调控楼价。目前我国楼市价格远远超出了市场发展规律和供求关系。政府必须规范行业发展，保障市场的净化程度，从而才可以促进企业的发展，稳定税收来源。但是其调整本身属于长期的规范，并不是短期完成的，企业必须要不断的稳固自身，才能够抓住机遇得到进一步的发展，从而保障企业能够掌握更大的空间。

（二）中央与地方政府的博弈

地方政府往往为了税收以及土地经营款等收入问题鼓励房地产行业的发展，提倡提高房价，从而才能够促使地方政府在整个国民经济中占据较大的比例，进一步促进城市的发展，进而才能够愈加凸显政绩，与我国中央政府提倡的和谐社会违背，所以，不能让其随意发展，必须要进行宏观调控。

二、我国房地产经济发展的现状

（一）房地产市场结构的不合理

影响房地产行业可持续性发展的因素有很多，其中房地产市场结构不合理对其的影响最为直观。结合相关调研表明，在住房供应的市场结构中，国家可以对房源进行控制的数量应该占总房源的30%才是比较合理的结构。但是，根据我国的实际情况，我国房地产市场中别墅以及商品房的数量占有非常大的比例，由于我国政府能够调控的经济房和限价的商品房的数量与总房源相比是十分少的，这样的现状就使得我国房地产市场的失衡。本质上的原因还是由于房地产的开发商只注重利益的追求，另一方面，由于商品房的价格的升高会一定程度上影响地方财政的税收，进一步促进我国地方经济的快速发展，从而使得地方政府对于房地产的开发方面非常重视。

（二）商品房价格的不断上涨

商品房价格的不断上涨使得我国房地产价格出现了一系列问题，人们购房压力剧增，而商品房价格不断上涨本质原因是房地产开发的成本的增加和商品房销售行为的不规范，从而使得我国的房地产行业的可持续性发展受到了一定的影响。

（三）房地产市场秩序的混乱

现阶段，由于我国房地产市场的准入规则不完善，所以外资企业想要进入中国的房地产市场是非常容易的，这样会对我国的回避政策的执行力度造成直接的影响，从而造成我国房地产市场的秩序混乱，房地产的投机者通过借助期房的方式能获取有效的经济效益。我国很多的房地产的开发商都会在现房的销售过程中实施优惠等措施，这样的做法会给人们带来不良心理暗示，消费者的合法知情权并没有得到保障。

三、完善房地产市场的供给体系

（一）加强有效供给

结合我国实际的房地产供求关系，导致我国商品房空置率比较高，必须要提供有效的供给数量，才能够真正的减少无效供给。在供给总量来讲，其主要包括两个方面，即适销对路的有效供给以及滞存积压的无效供给。为了保障我国房地产经济的均衡，关键问题就是减少无效供给，提高有效供给，为了能够有效的实现有效供给，必须要进一步完善我国房地产产业结构的调整，进一步建设完善的房地产市场体系，保障价格信号能够准确的发挥作用。另外，还必须要加大经济适用房以及廉租房的供求，为我国中低收入人员的住房提供保障，从而才有利于我国房地产市场的可持续性发展。

（二）调整供给缺口

在市场经济中，房地产市场与其他商品市场以及资金市场有着十分紧密的联系，市场供求关系的变化会直接影响到另外一个市场供求关系的变化，所以，房地产供给缺口的缓和以及消除不仅需要依靠房地产市场的单独调控。虽然我国房地产供给缺口体现出房地产商品市场供不应求，在进行宏观调控的时候是必要的，但是，如果其他市场不变，那么房地产市场变化也不能从根本上消除房地产供不应求的现象。所以，房地产市场上，必须要通过科学、合理的宏观调控才能够真正的解决房地产商品供给的短缺。其主要调控措施可以从以下几个方面加以体现。其一，数量调整措施，从增加供给角度来讲，必须要积极的调整土地出让的规模，调整房屋出售的规模，进而才能够不断的促进房地产商品的建设。从抑制需求来讲，必须要不断的扩大出让使用土地的面积，进而才能够真正的增加可供出售的房屋数量，从根本上减少短缺房地产商品市场所面临的巨大压力。其二，从价格调整来讲，必须要不断的调高房地产价格，进而才能够促进短缺房地产商品的生产，应该适当的增加房地产租金，来提高供给。从抑制需求的角度出发，调高房地产价格，以达到减轻短缺房地产商品市场所面临的压力；抑制需求的角度出发，调高房地产的租金，以达到减少社会对房地产需求的目的。

（三）房地产供给的定义

房地产供给是指一段时间内房地产所有者，以買卖双方共同约定的价格提供的房地产商品量。从宏观经济角度来看，房地产供给是指某段时间内，特定地区内的供给总量，包括增量房地产商品，即新开发的房地产商品，和存量房地产商品，即房地产商过去开发尚未出售的存货。在其他条件不变的情况下，根据供给法则（Law of supply），房地产的价格和房地产建造者的供给量正相关，供给量越多，房地产的价格越高。

（四）房地产供给价格弹性 房地产作为一种特殊商品，其供给、需求和价格之间的关系有其特性，需求和供给对价格变动的反应敏感程度不一样。一般来说，房地产市场的需求对价格敏感性大，相对主动、变化快；而供给对价格敏感性小，相对被动、变化慢，也就是房地产市场的需求弹性大、供给弹性小。

1 房地产需求弹性

房地产需求是在一定的时期内、一定的价格水平上，消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。商品需求规律揭示价格与需求之间呈反方向变化。房地产市场同样存在需求规律：当房地产价格下跌，会激起消费者的购买欲望，市场需求量上升；当房地产价格上涨，增加了消费者的购买成本，就会抑制一部分的需求，市场需求量下降。但房屋是一个特殊的商品，具有居住和投资的双重功能，加之房地产市场的买卖双方信息不对等，有时并不完全遵循需求规律。例如当房价出现上涨，消费者心理上会形成继续上涨的预期，市场上出现“追涨”现象和“买涨不买跌”，所以价格虽然上涨但是需求仍然上升。而当房价出现下跌，市场上也有可能形成观望，需求反而下降。房地产需求弹性指价格变动所引起的需求量变动的程度，即房地产需求量对价格变动的反应程度。房地产需求对价格较为敏感，例如一些楼盘出现降价或推出大幅优惠促销时，出现排队抢购的场面，需求量迅速增加。而当价格上升特别是持续上升时，也会形成市场的恐慌心理和上涨预期，需求仍较为旺盛。所以房地产市场的需求对价格比较敏感，弹性较大，无论价格涨与跌，都会引起需求量的更大反应。

2 房地产供给弹性

房地产供给是房地产开发商在某一时间内，在一定的价格水平上，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。大多数商品其供给量与价格是同方向变化的，即商品价格上升，供给量增加；价格下降，供给量减少。同样，当房地产价格上涨、利润增加时，房地产开发企业开发投资意愿增强，市场供应增多；反之，当房地产价格下跌时，开发企业投资兴趣降低，投资规模收缩，市场供应减少。房地产供给弹性指房地产价格变动所引起供给量变动的程度，即房地产供给量对价格变动的反应程度。房地产投资规模大、生产周期长、审批环节多，当价格变动时，其供应量变动比较缓慢。短期内，房地产开发企业能够提供给市场的产品量，仅限于已经可以上市销售的产品存量，无法在短时间内增加供应，供应量不会因价格的变化而迅速得以调整；长期来看，房地产开发商可以通过调整投资和开发规模，对价格变化作出反应，房地产供给的弹性增大，但由于房地产业受土地的制约较多，土地供应的弹性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地产的长期供给也缺乏弹性。

3 房地产市场供需弹性的调节

房地产市场的需求弹性大，供给弹性小，两者之间存在不平衡。当前的房地产市场，总体来说仍处于供不应求的状况，导致房价上涨较快，虽然市场机制最终会实现市场均衡，但这个过程需要一段时间，因此在市场自发调节的基础上，非常有必要采取措施主动调节房地产市场供需弹性，一方面降低需求弹性，抑制不合理的需求；另一方面提高供给弹性，增加市场有效供应，最终实现市场均衡。

房地产需求弹性调节――抑制弹性需求。弹性需求是除刚性需求、改善性需求以外的需求，这类需求相对来说以投资性的购房置业较多，同时不排除部分投机性需求。弹性需求可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，是产生需求弹性的重要因素。当前的市场状况下，调节的重点应是抑制弹性需求、降低需求弹性。一是采取金融手段抑制投资、投机需求。如实行差别化的住房信贷政策，对二套房提高首付比率和贷款利率、三套房停止发放贷款。二是增加房地产交易成本。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，调整住房交易环节的契税和个人所得税政策，打击投资投机行为。三是直接限制购买。对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，可在一定时间内限定居民家庭购房套数，直接抑制市场需求，特别是投资、投机性的购房需求。

四、完善房地产市场的需求体系

制止把房地产当作投资和投机对象的错误做法。如果房地产为居民纯粹的消费品而非投机的载体，房价就不会在短期内大幅波动，只会随着人口和收入的增加在长期内稳中缓慢上升。到后期人口逐步实现零增长，人口结构和生活水平基本稳定，历年积累的住宅存量基本可以满足稳定人口的需要，每年新增住房流量只是为了抵补存量的毁损和折旧，这时的房地产市场才是成熟的市场，这样的发展模式才是健康的模式。

禁止消费层面的投机行为。为了控制房价非理性的过度上涨，各地政府最好在购房者购买时设置一定的限制条件。对于这些游资，政府应该设法将他们引导到不是制造泡沫而是创造真实财富的生产性投资活动中去。同时对经济适用房和廉租房等获取条件要严格把关，谨防高收入者霸占社会有限资源。封堵境外投机资金，收缩国内面向房地产行业的银行信贷。大量可利用的投机资金是房地产价格上涨，泡沫膨胀的催化剂。要防止已有的泡沫继续膨胀就要封堵境内外投机资金继续涌入，要想挤出现有泡沫，就要分流出已进入的资金。对人民币升值的预期是境外投机资金持续涌入的动力，外资的涌入对中国房地产价格的过快上涨所起的作用至少有两个方面：首先是它直接形成了房地产市场的需求，推升了房价的上涨；其次中国人总相信外国人是聪明的，外资的行为极大地影响了国内潜在买家对未来房地产市场的预期。在现行汇率政策不能贸然改变的情况下，只能通过其他的经济手段和行政手段来阻止。

采取适度的调控措施，避免预期突然转变。泡沫的引发、投机行为的产生与人们的预期有极大的关系。当预期房价未来要上涨时，就会刺激人们增加当前需求。客观上使得价格真的上涨，从而陷入涨价―预期―再涨价的恶性循环，使本来有序的市场变得混乱。若由最具权威的政府部门根据人口、收入等因素制定比较详细的房地产中长期发展规划，并定期修改、公布，且严格实施，那么人们的预期也就不会跌宕起伏，投机行为也就难以发生。

总结

房地产经济宏观调控的经济手段是指政府按照房地产经济规律，通过调整经济利益，运用经济杠杆及产业政策等经济机制来调控房地产经济的一种手段。主要包括产业政策、货币政策、财政政策手段。通过政策的扶持或约束，以政策确定性引导房地产经济，来实现国家对房地产经济的宏观调控，是调控的重要方式。政策通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业稳定、健康发展，这对房地产经济本身和整个国民经济的发展都是有非常重要的意义。房地产产业政策作为一种方向性、导向性的政策措施体系，应充分注意时效性，应当反映房地产经济运行的客观规律，体现国民经济发展对房地产经济的客观要求，并且政策的实施以间接为主。财政政策。是指政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调控中，财政政策具有最直接、最有效的作用，对房地产经济的宏观调控，财政政策也同样起着十分重要的作用。

参考文献

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[3] 杨志勇.减税提振房地产市场信心[J].中国经济周刊.2016（08）.

（作者单位：西南财经大学）