分析北京市近几年的住房政策以及居民住房情况，笔者发现在房屋买卖市场遇冷，房屋居住属性回归的背景下，北京市住房租赁市场或将迎来巨大变革。本文通过梳理北京市房屋租赁市场的现状和问题，借鉴发达国家住房租赁市场的成熟经验，为北京市住房租赁市场发展提供政策建议。

一、北京市住房租赁市场现状分析

1、住房租赁市场需求大、租金增长速度快。北京市目前常住人口约为2170万人，其中租房比例34%，约有750万人口。巨大的需求和有效供给不足让房东和租赁机构待价而沽，这也是近几年租金增长率居高不下的原因之一。根据诸葛找房网2017年北京市租房市场报告显示，北京市2016-2017年度的租金增长为11.6%，相比前两年20%增长比例虽有下降，但依旧高出合理的涨幅水平。

2、监管手段缺乏，制度落实困难。随着国家对住房租赁市场的重视，北京市住房租赁市场也加快了发展速度，目前来看管理政策和落实手段依旧滞后。以登记制度为例，北京市在各区设立了很多租赁登记点并上线了住房租赁监管平台，但由于税费等问题，多数房东选择不登记或假登记，让该制度无法落实。另一方面，中介和租赁机构对市场有重要的话语权，可以直接影响市场的价格水平，承租人只能被动接受，相关政府部门对于这种现象引发的问题也仅限于约谈。

3、承租人权益受损案件多发且维权困难。根据近两年北京市租房报告统计，租客权益受侵害事件发生频繁，主要集中在押金、房租、合同和房屋维修等方面。72%的租客在权益受到侵害时会因为程序复杂、耗时过长、收效不佳等原因不了了之。由此引发的租房市场中租客与中介、房东矛盾重重，严重影响租赁市场的健康发展。

4、行业法规少、承租人权益保护力度小。梳理我国和北京市近些年出台住房租赁法律条文，市场管理中依据的文件规定相对宽泛、细化规定相对缺乏。同时，现行的法律法规对出租人的权益保护较多，对承租人保护力度较低。

三、国外住房租赁市场经验借鉴

1、多种措施开拓房源。各国政府采取多种形式增加市场有效供给，德国制定多种税收优惠鼓励私人建设出租房产，还将出租房屋的投资回报率稳定在5%-6%，刺激更多投资者进入住房租赁市场。美国政府为低收入者提供保障住房，同时鼓励私房租赁，出租房租可以抵扣贷款利息和房产税，还可以增加房屋折旧享受税收减除。

2、规范租金定价和租金调整。德国实行房屋租赁价格指导制度，各地方的房屋管理机构要对房屋的综合情况评估后制定《房屋租金参照表》，每两年更新一次。新签订的合同租金价格不得超过同等房屋租金的20%，否则视为违法行为。德国政府还规定3年内房租调整超过15%的属于违法行为。

3、法律完善，保护出租人权益。在法律层面上，德国政府对出租房屋的可居性做了明确规定，并先后建立了住房安全和健康标准等评估体系，对房屋质量严格要求。在日本，租赁合同受到民法的特别保护，如需修改合同需提供正当理由且经法院通过能实行。美国实行住宅租金管制和租金稳定政策，市场房租不是随意上涨的。

4、发放租房补贴，鼓励租房行为。很多政府采取发放补贴措施促进租赁市场发展。在市场初期，市场中的供给往往缺乏，此时政府选择补贴出租方，让更多的机构和资源参与到住房租赁市场中；随着市场的成熟，改为补贴承租方，保证民众居住权利。在住房租赁市场成熟的国家，一线城市的租住率往往很高，租房能提高城市人口的流动性，促进城市的活力。

四、北京市住房租赁市场的优化建议

了解北京市住房租赁市场现状并对问题进行剖析，笔者认为伴随房屋买卖市场理性回归，住房租赁市场必然要承接更多的居住需求，构建健康合理市场就十分迫切。借鉴国外成熟住房市场的发展历程并结合北京市本地具体情况，提出如下建议。

1、培育多元化市场供应主体，增加住房有效供给。目前北京市住房租赁市场供需矛盾突出，面对供小于求的现状，最有效的方法就是增加市场有效供给。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出要利用好存量住房，培训市场供应主体，构建专业的住房租赁企业和中介机构，同时要出台优惠政策鼓励个人出租；另一方面要增加增量住房，引导土地、资金进入市场，支持商业用房出租。北京住房空置率较高，尽快出台空置税和出租抵税的相关政策，让更多空置房进入市场。另外，提高租房的投资回报率，吸引社会资金进入，可以增加市场活力，同时要防止泡沫产生。

2、合理租金价格、防止漲幅过快。北京市的租金房价比低于合理水平，但是租房人群的租金收入比又相对偏高，调节好两者关系对确定住房租赁市场价格具有重要意义。政府放权给市场，让市场定价的同时要做好监督工作，防止市场产生垄断控制价格。效仿德国的租金评估机制和涨幅度控制措施不失为一种可行方法。

3、健全租赁市场法律法规、维护承租人权利。市场需要健全的法规，针对北京市住房租赁市场的法规少且内容宽泛的现状，尽快制定出规范有效的法律政策十分必要。新出台的法律文件要贴合实际、易于落实，同时新法规要更加注重承租人权益的保护，要对房屋的可居住、转租过程的减损义务以及侵权责任问题作出明确说明。

4、落实住房租赁市场的监督管理工作。管理单位要将工作重心下基层，做好租客集中社区的监管工作，加强普及宣传。做好出租人和中介的资质审查工作，对合同、押金等容易产生纠纷的重点事项重点监督。

作者简介：孙兆朋（1990.10）男，籍贯：河北石家庄，民族：汉族，学历：本科，研究方向：世界经济。