况伟大，王湘君，葛玉好

(1.中国人民大学 商学院，北京 100872；2.中国人民大学 劳动人事学院，北京 100872)

一、引言

(一)研究背景

现有文献发现老龄化对房价有负影响[1-7]。近些年，中国人口老龄化进程不断加快。图1显示，自2001年，中国65岁及以上人口占比已超过7%。另据《2015年全国1%人口抽样调查主要数据公报》，2015年60岁及以上人口22182万人，占16.15%，65岁及以上人口14374万人，占10.47%。根据国际标准，中国已进入老龄化时代[注]1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》认为，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，则该国或地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会确定，60岁及以上人口占比超过10%，则该国或地区进入严重老龄化。。另一方面，住房价格(下称“房价”)持续上涨。图1显示，自1998年中国住房制度改革，中国住房市场逐步形成，房价已由1998年的1854元/平方米涨至2014年的5933元/平方米，年均增长7.54%。可见，中国老龄化与房价变动趋势并未表现出与现有文献相一致的发现，本文试图从住房遗产动机理解和解释中国老龄化与房价之间关系。

另一方面，老年人的遗产动机广泛存在[8-11]，老年人的遗产动机经代际转移提高房价[12-15]。遗憾的是，现有文献主要从货币性遗产动机角度考察了老龄化对房价的影响，忽视住房遗产动机的影响。实际上，住房遗产动机是老年人的重要遗产动机[16-18]。本文将老年人遗产动机划分为住房遗产和货币性遗产(或非住房遗产)，具有以下四点意义。首先，住房财产是老年家庭的主要财产[16-19][注]Cannari和D’Alessio (2008) 的研究显示，2004年意大利住房遗产占老年家庭总财产比重为56%。……