魏文江

摘要：随着国家房地产调控政策力度的持续加大和行业竞争的日益加剧，房地产企业已逐渐摆脱简单粗放的发展，开始步入“精耕细作”时代。在此形势下，房地产企业成本管控的重要性就越发凸显，成本管控也将成为其今后经营管理的核心所在。本文从房地产企业成本管控的背景、房地产企业成本管控的现状和存在的问题、效能监察在房地产企业成本管控中的应用等三个方面进行论述，以期就效能监察如何在房地产企业成本管控中发挥积极作用进行探寻。

关键词：房地产企业 成本管控 效能监察

进入新时期以来，在新的发展形势和环境下，国家对房地产的调控政策不断加码，房地产行业内部竞争也日趋激烈。作为资金密集型行业，国内房地产企业面临着巨大的挑战和空前的压力，已然走到了行业发展的关键阶段。为避免被淘汰出局，房地产企业一条重要的出路就是全面推进精细化管理，通过加强和实施成本管控，提高项目盈利水平，提升企业竞争力，进而求得生存与发展。

一、房地产企业成本管控的背景

从上世纪80年代初期开始，伴随着国家住房、土地使用制度改革的启动和推进，我国的房地产行业正式进入了市场化发展阶段。历经三十余年发展。尤其是近十几年来的突飞猛进，中国房地产行业已逐步孕育壮大，成为影响国计民生的重要支柱性行业和国家发展的新经济增长点，在我国经济发展中占据极为重要的地位。而进入新时期以来，房地产企业面临巨大的挑战和发展压力，国家政策调控持续加码，行业内部竞争益发加剧，市场集中度迅速提高，加之中国经济下行压力持续加大、区域经济发展不均衡、居民消费转型升级、城市化率不断提升等多种外部因素的影响，必将导致房地产企业的优胜劣汰、弃旧开新。

随着房地产企业“精耕细作”的时代不可避免的到来，房地产企业精细化管理和成本管控将成为当前及今后提升竞争力、提高利润水平的关键所在。而成本管控水平和能力。将不仅成为房地产企业综合竞争力的重要指标，甚至会成为房地产企业直面低利润时代来临的生存之本、发展之基。所以，如何加强成本管控已经成为了房地产企业修炼内功、提升综合竞争力的必修课。

二、房地产企业成本管控的现状和存在的问题

宏观层面越调控，行业竞争越激烈。而根据经济学的普遍规律，行业竞争越激烈，企业利润越微薄。在过去的很长一段时间内，为了抑制房地产行业过热和高房价的局面，各级政府陆续推出一系列宏观经济调控政策，尤其是十九大习近平总书记提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来，楼市调控力度更是达到了史无前例的水平。与此同时，房地产行业内部竞争日趋激烈，行业集中度加速上升，行业的马太效应进一步放大。在市场化的经济条件下。严格成本控制，以求实现开发成本最低化，使项目获得最佳经济效益，越发成为房地产企业经营管理的关键手段。但反观国内目前房地产企业的成本管理，由于我国房地产行业整体上市场化进程较短，大多数房地产企业的成本管控水平和能力明显偏低，整体还处在相对粗放的状态。

总体来看，当前房地产企业成本管控主要存在着以下五个方面的问题：一是思想认识不够，虽然不少房企已經意识到加强成本管控的重要性，但在企业的内部经营管理实践中却并未下大力气推行。真正付诸于行动并取得良好效果的不多；二是成本管理多流于形式，很多企业的成本管理工作大多流于表面，往往盲目进行事中和事后的成本管理，却弱化了事前的成本管控，同时未规范成本预测的现象也很普遍；三是缺乏成本管理的先进理念，国内房地产企业大多只注重设计、材料和设备等的成本控制，但并未进行更为精细化的成本管理，没有真正树立起全员参与和全成本、全过程的成本管控理念；四是缺少对成本管理过程的有效监管，甚至存在监控空白，如很多企业项目公司拥有过大的决策权，但缺少有效的监管等；五是成本管理制度体系不够完善，成本管理缺乏执行力，特别是未建立相对应岗位的责权利和有效的奖惩机制。

三、效能监察在房地产企业成本管控中的应用

一直以来，效能监察作为企业管理的重要监督手段和纪检监察工作的具体抓手，承担着防范经营风险，严控运营成本，提升企业经营效益、效果、效率的重要职责。同时，作为加强党风廉政建设的重要途径与方法，效能监察也是从源头上预防腐败、治理腐败的重要手段，为企业实现廉洁经营和有质量的可持续性发展提供了重要保障。自党的第十五届中央纪委第四次全会明确了国有企业效能监察的工作内容和努力方向以来，效能监察就在国有企业权力监督、资产监管等方面发挥了非常重要的作用。特别是近年来，许多国有企业坚持以效能监察为手段，强化对经营管理全过程的监控，规范了各种经营管理行为，取得了明显的经济效益和社会效益。上述内容为我们将效能监察引入房地产企业成本管控，提升成本管控能力，提高项目盈利水平，提供了充分的理论和现实依据。

（一）效能监察在房地产企业成本管控中的应用基础

效能监察多年来的工作实践证明，抓好效能监察工作，就必须建立效能监察的长效管理机制，做到与企业的生产经营管理紧密结合。因此，在房地产企业成本管控中实施效能监察，首先需要建立完善四项成本管理的基础工作：一是实施全面预算管理体系。要以目标成本为依据，引入成本倒逼机制，确保各项目公司能根据预算行事，做到对预算执行过程的全面控制。二是建立健全科学的成本控制管理制度和责任体系。并且要通过效能监察、专项审计等方式，加强对制度执行情况的监督管理，确保成本管理落到实处。三是做好成本分析管理。企业上下要严格执行财务成本核算制度，按照量本利分析模型，精益分析成本构成，并根据销售经营结果，定期形成成本分析报告，实现全员、全方位、全价值链的成本管控。四是推行成本管理信息化系统。通过房地产成本管理信息化建设，对合同成本、非合同成本、待发生成本等在内的全项目实行动态成本管理，并据此建立形成动态的成本预警机制。

（二）基于流程的效能监察在房地产企业成本管控中的应用措施

企业的各类生产经营活动无不闪烁和渗透着流程管理的思想理念。而成本管控效能监察就是基于流程的效能监察，其主要内涵就是针对房地产项目开发中涉及成本的各项流程进行效能监察，将效能监察与房地产项目开发的生产经营真正有效结合，特别是要紧紧抓住对关键环节的流程监督，并做到在效能监察实施、推进的整个过程中实现流程化管理和操作。在具体的应用和工作措施中，要重点做到以下五点内容：

1.提高思想认识。公司各级领导要重视成本管控效能监察工作，要从上至下地加大宣传力度，真正提高领导以及员工对于开展成本管控效能监察工作可以强化企业管理、规范从业行为，特别是促进成本管控、降低成本费用这一重要意义的认识，自觉地将成本管控效能监察工作融入企业管理的中心，服务于企业成本管理的大局。

2.强化组织队伍。，必须建立强有力的成本管控效能监察领导机构，要整合企业内部的各种监督力量，充分整合审计、财务、企业管理、法律、监察等监督职能部门的力量，建立起一个完善的、全方位、全过程的领导体系。同时，要把承担成本管控效能监察工作的具体组织设在项目上，并选配好既懂业务又懂效能监察的专职人员，以此作为项目效能监察工作的抓手和支撑点。

3.加强制度建设。要结合房地产行业和各自企业的实际特点，强化制度的顶层设计，通过制定《成本管控效能监察实施办法》、《成本管控效能监察指导手册》等一系列基本工作制度，明确成本管控效能监察工作的职能定位、职责权限、操作规程等。

4.推进流程管理。一方面，要从着力于项目公司运营能力建设出发，开展以不断提高流程运行效能为目的的流程优化，建立公司成本管控流程持续优化机制--流程效能管理体系，并确保将成本管控效能监察定位在对开发过程招投标管理、合约管理、财务费用等各个成本管理关键环节的管控上。另一方面，要建立成本管控效能监察自身的工作流程，推行成本管控效能监察信息化管理系统，实现流程化、信息化、规范化操作。

5.建立长效机制。要自上而下建立组织机构，每年进行严格的成本管控效能监察立项，确保每个项目都纳入效能监察范围，年中要进行持续的督导、检查，年终要进行考核表彰，形成成本管控效能监察工作的有效闭环。同时，要及时建立责任机制、完善相关制度、规范业务流程、追踪反馈效果等，切实构建成本管控效能监察的长效机制，形成“全员成本”的成本管控理念。

（三）结语

效能监察不仅是防止企业违规违纪行为、预防和治理腐败的重要抓手，也是房地产企业加强成本管控，实现成本管理升级的重要工具，对当下面临新形势的房地产企业具有十分现实的意义。房地产企业实施基于流程的成本管控效能监察，既是加强成本控制的有效途径，更是其当前及未来发展的需要。在具体的实施过程中关键是要在建立健全实施全面预算管理体系、建立健全科学的成本控制管理制度和責任体系、做好成本分析管理、推行成本管理信息化系统等四项基础工作上，通过提高思想认识、强化组织队伍、加强制度建设、推进流程管理、建立长效机制等措施，结合实际加强对企业的成本管控，特别是要把成本管控效能监察深入到各项目之中，监督项目开发过程中成本管理的各个重要环节，有效、有力促进项目成本管理，降低企业成本，达到提升项目效益、提高企业竞争力的目的。