曾楠

摘要：房地产投资经营风险管理是指房地产投资经营者对所投资的房地产项目经营管理方面存在的风险的认识以及处理控制的能力与技巧。房地产投资风险经营管理者能够运用投资的理念以及科学的方法，能够减少房地产投资经营管理的风险。在实际操作中房地产投资经营管理者会运用现代化的经营管理模式来对房地产投资风险管理进行运营，能使房地产投资风险降到最低。

关键词：房地产 投资经营 管理 风险分析 探讨

房地产投资项目是一项专业性较强，涉及各方面专业技术的综合性的投资项目，具有高投入高风险。并且具有高收益的特性。房地产投资管理决定了投资额比较大。投资周期较长。在投资过程中有经营中的风险以及涉及到金融投资方面低风险。还有包括国家政策的变化众多的风险因素，决定了房地产投资管理方面具有收益的不确定性。总之各方面的因素就决定了房地产投资经营管理潜在着一定的风险。作为房地产经营管理管理方，要对房地产投资项目有经营风险的认识处理与控制方式方法，能够把房地产投资风险降到最低。同时经营者还要增强风险管理、风险控制以及风险的判断。要把各种经营管理中的风险，作为企业的管理制度来进行严格管理与控制加强从业人员的研究房地产投资项目地发展规律和风险控制，要对房地产投资项目的各个风险环节，采取有效的针对措施.能够有效的把房地产投资项目的风险降到最低。是房地产投资管理经营者的首要问题。

一、房地产投资风险

在房地产投资过程中主要讲的投资风险，包括经营管理的风险，财务风险以及市场管理风险等三方面滴内容。

（一）经营风险

经营管理的风险，主要是指投资房地产投资开发经营管理者在管理过程中，房地产投资项目的预期收入没有达到预期的效果。经营管理的水平的高低直接影响着房地产投资项目地收益，作为经营管理方如果错误的预测了房地产投资项目地收益。造成经营管理决策的失误。将会给房地产投资项目带来巨大的投资风险。

（二）财务管理风险

在当今我国房地产投资项目。财务信贷具有高度的风险以及不确定性。房地产投资者所投资的房地产作为抵押物抵押给银行，要获取该房地产项目投资的贷款，这样就把整个房地产项目抵押给了贷款协议方。房地产投资项目方要按照合同中约定的期限还本付息。同时房地产项目也有可能成为他人财产的风险。房地产经营管理者只有运用相关的财务方面的知识。在合理的运营过程中配置贷款份额。尽可能的减少房地产项目在金融业务中的贷款风险。降低房地产企业筹资困难财产状况等风险要素。

（三）市场风险

在房地产投资项目中。由于国家或者地区性的政策或经济的变化引起政策以及市场的变化造成房地产市场。价格的变化引起房地产项目地价格降低，造成房地产项目地收益。不能按照预期的收益达到房地产项目地要求。但是国家以及地区整体经济的影响，能够造成房地产市场价格的骤降，从而带来房地产投资项目地巨大风险。但是这种风险需要国家大的经济环境来决定。作为房地产投资项目地管理方要及时的关注国家以及地区经济政策的变化。及时调整房地产经营管理使房地产投资项目适合市场变化。

二、房地产投资风险管理的策略探讨

（一）加强房地产投资项目经营管理的研究与分析，房地产投资项目具有长期性以及高风险性，所以在房地产投资经营管理和活动过程中房地产投资企业要注意房地产项目的经营活动与外部环境的联系。及时的处理好外部环境的各种要素以及房地产内部经营管理的具体管理方式方法。主要外部环境。包括社会文化、经济、家庭收入等各方面的因素，并且这种外部环境的因素是处在不断的变化过程当中。房地产投资经营管理企业要系统的对外部环境进行研究。因为外部环境与房地产经营管理，相互之间的影响和作用直接影响着房地产投资，经营管理的收益要把外部环境、房地产投资内部的经营管理有机地结合起来。提高企业的投资收益目标，要做到审时度势，因势利导，对于政策以及外部环境的变化，要灵活应对。不断地运用正确的方式方法调整房地产投资项目，适应我国目前的经济政策活动。要积极的提高经营管理的效率。降低房地产投资项目经营管理的风险。

（二）做好房地产投资管理财务风险控制

在房地产投资项目开发的过程中。房地产开发项目的管理者要对投资的房地产项目进行合理的财务分析，运用合理的杠杆以及所拥有的现金流对房地产项目进行合理的规划。在合理的时间合理的运用金融杠杆对房地产项目进行管控。严格控制房地产项目在贷款环节中所占用的比例。在贷款运用的环节过程中要做到专业化、科学化、法律化，要是房地产经营，能够做到良性循环。具有良好的财产分析以及财产报告。严格控制房地产经营项目，最终成为他人的资产。要严格的对房地产经营项目进行有效把控。要对房地产投资项目地财产状况进行管控。在财务管理过程中，房地产投资企业要不惜代价引进高素质的财务管理方面的人才。房地产投资项目地财产金融贷款业务以及法律等要进行综合的分析与评估。

（三）房地产管理投资要科学地运用市场

在房地产开发过程中开发过程较长，收益较高。同时也具备一定的风险性。这种风险性主要来自于国家和地区方面的经济因素的影响。国家以及地区政策和经济的导向发生变化。会造成房地产市场购买力下降房房屋价格会随着房地产市场价格或者通货膨胀趋于同步的增长。但是目前我国总体经济发展的状况可以确定的说，房地产投资项目总体上处于供不应求的局面。因此房地产投资的市场风险往往相对较小，只有在国家或者地区的经济极端不景气的时候才会造成房地产市场.在一定时期内的需求降低房地产的价格也会出现急剧的变化。作为房地产投资项目管理经营者要及时的关注国家以及地区政策以及经济的情况的变化.及时调整房地产投资项目地经营管理活动以及发展方向，有效地运用市场的信息管理降低房地产投资项目地市场风险。

（四）做好房地产市场调查与预测

房地产投资项目所经营的产品主要为房屋。它具备商品的特征与属性。随这经济的发展人民生活的水平的提高。人们对居住环境要求越来越高。房地产投资项目管理要顺应时代以及经济发展的需要。及时的更新房屋产品的各种功能。要把房屋经营的户型设计、环境配套以及建筑的智能化物业管理等方面要顺应人们的需求，开发更适合人们居住的产品，要运用现代产品的概念来完整的对房屋进行设计和包装.要尽可能最大的满足消费者的审美观舒适感安全感文明感优雅感等各方面的需求。适应消费者的个性化的要求.房地产投资项目市场潜力巨大。只有把握好市场的需求，同房地产投资经营管理方才能在激烈的竞争中，降低经营失败风险。开发商要从房屋设计到房地产宣传广告等方面，要开发出新的住房消费理念，以顺应人们对房屋居住的更高要求。

（五）不断提高房地产经营物业水平

物业管理是房地产投资项目地重要部分，物业管理的专业化以及企业化的运作机制，是目前我国房地产的重要管理模式。物业管理实现房地产成熟的一項重要标志。良好的物业管理有利于树立房地产投资管理项目地良好形象也可以满足所居住人群的物质要求。随着时代的发展，人们的消费观念正在改变。对服务质量的要求有着更高层次的需求。作为房地产投资项目管理者要建立一支服务高效的物业管理能够创造整洁文明高雅安全，方便舒适的居住环境。同时能够净化人们的心灵提高人们的整体素质。有利于房地产投资项目经营的发展有利于房地产企业档次的提升。能够最大化的降低房地产投资项目的风险。房地产企业要运用物业管理的这一高效地实现房地产档次提升的工具，要进行重点建设，探索出一条适合我国物业管理的方法，能够在短时间内提升房地产投资项目的投资额管理水平和企业知名度。

（六）加强公司间的各作，实现优势互补

现代企业要在竞争中立于不败之地。必须潜心研究自己的发展战略，充分发挥自己的长处，认真培植自己的核心竞争力。要做到这些。必须认真分析一下自己的长处和短处、优势和劣势。然后做到扬长避短并采取措施来弥补自己的不足。如能在经营中注意和其它公司开展台作，实现优势互补，就有利于更好地发挥自己的长处，避开短处。在使自己做大做强的同时。也必然会降低经营失败的可能性。风险管理是一项专业性和技术性很强的管理活动，它涉及面广，可变因素多。为了有效地管理风险，要加强职能部门的作用.将涉及方方面面的风险统一管理起来，进行系统的、职能的、相互配合的有效的风险管理活动。最终达到提高经济效益的目的。