陈中璇

摘要：房地产金融是关系老百姓住房问题的重要金融类别，对支持房地产业快速发展起到了重要作用。但在当前金融全球化的大环境下，我国房地产金融在实际发展过程当中，其主要依靠银行贷款的间接融资这种方式较单一，以及经济政治全球化、部分政策不健全等众多不利因素的影响下，房地产金融存在较大风险。因此，积极有效地分析房地产金融存在的风险现状，准确研究其相关问题的成因和解决办法，对促进我国房地产金融行业的平稳运行至关重要。本文试从我国房地产融资现状入手，简要分析当前我国房地产金融存在的问题，以及如何解决目前所存在問题等三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。

关键词：房地产；金融；风险；对策

一、当前我国房地产金融业发展现状

房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务等过程中，通过信用渠道与货币流通而进行的集资、融资、筹资等活动。应该说，房地产金融既是经济活动，也属于金融活动，涉及到从开发到后期的管理、融资、筹资等系列活动。就当前而言，我国房地产金融主要有以下三方面特点：一是房地产作为大宗产品，必须有巨额资金投入，有金融机构参与和稳定充裕的信贷资金来源；二是开发时间长，但从购买者角度看，往往采用分期付款方式购房，资金收回期长；三是在房地产金融活动中，会遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素，使预期收益与实际金融收益相背离，因而存在资金损失的风险。

目前，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都从不同方面促进房地产业的发展。在金融市场上，资金需求者可以通过直接或间接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。但实际情况是，虽然在拓宽融资渠道创新金融手段中，房地产信托、私募基金取得了一定的发展，房地产企业间出现的大量并购机会以及新修订的基金法的全面实施等，都给房地产私募基金等方式创造了发展空间，但就当前而言，银行信贷仍是房地产资金的重要来源。

二、我国房地产金融存在的主要问题

（一）融资渠道单一，过渡依赖银行贷款。房地产开发是一个资金使用密集，投资巨大的系统工程，项目从建设到后期管理工作都需要大量资金，如果不能及时拓宽筹资渠道，房地产企业会出现财务危机乃至破产的可能。目前，我国房地产企业融资渠道主要有直接融资和间接融资，直接融资因为门槛高，大多房地产商只能望尘莫及，更多房地产商是采用间接融资找银行贷款的方式，这对于开发商而言，需要其承担非常大的风险，一旦融资环节出现了问题，就可能会导致资金链断裂，从而影响到后期一系列工程，最终影响到资金回流。

（二）信贷规模的快速增长，银行、企业、购房者均存在一定风险。在高房价、高利润的驱使下，大量的企业投身房地产行业，导致我国房地产企业质量良莠不齐。特别是有的企业规模小，对潜在的项目风险准备不足，在建楼盘的过程中开发商破产，缺乏建设资金，或者项目陷入经济纠纷出现烂尾楼。部分房地产开发商在利益的诱惑下，忽视市场需求和规律，盲目开发使自身陷入销售风险。同时，由于城市化进程的推进，在短期内房产供应缺乏价格弹性房价快速上涨，导致了大量投资者“炒房”，这都造成了恶性循环泡沫化严重。

（三）国家相关政策、法律法规不健全，风险识别与应对体制不完善。我国金融法规仍不健全，还没有真正建立起一整套成体系的住房金融政策及相关的财政支持系统，在房地产住房资金来源、政府信用担保、减轻贷款返还负担和个人征信体系等方面还没形成程序化的实施办法。同时，房地产在风险度量方面技术尚不成熟，无法有效的对风险进行识别与衡量。当市场泡沫破灭时，银行会出现大量坏账，无法维持房地产企业经营；在信用方面，由于没有对贷款人资格进行严格的审查，造成销售困难，开发商难以偿还贷款。同时，个人住房信贷的发展可能存在违约的风险，一旦房地产出现周期性变化，出现断供、收入状况发生变化，银行就会出现大量的坏账。

三、我国房地产金融未来发展的基本对策

（一）扩大融资渠道，实现多元化。要建立多元化的融资渠道，特别是着重发展适合我国国情的房地产融资方式，改善由银行提供绝大部分贷款的现状，转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，达到吸引投资的目的。

（二）健全的与房地产金融有关的法律法规。要遵循市场规律，从个人信用、住房抵押贷款、住房公积金、房地产担保等各方面着手，加强对房地产金融的监管，合理合规规避房地产金融风险，促进市场向着规范化方向发展，确保房地产金融参与各方的合法权益得到应有的保障。

（三）控制信贷规模，建立有效风险转移。要通过严格的信贷政策对购房行为进行严格控制，从总体上对信贷进行分配与管理，对盲目贷款与不良投资等行为进行识别与控制。重点加强对资金管理，将风险进行转移与分散，通过加快发展房地产基金等方式，增加信贷资产的流动性的同时，有利于银行进一步扩大信贷规模，形成良性扩张，降低资本金要求。