文/田汉雄 周明

1949年后，我国长期处于低工资状态，实行住房公有化、低租金的住房福利分配制度带来的城市住房短缺、市民居住困难、房屋年久失修、住房分配不均以及住房投资建设陷入恶性循环等问题日趋严重。上世纪八十年代初期，我国改革开放总设计师邓小平提出了“城镇居民可以个人购买住宅，也可以自己盖,不但新房子可以出售，老房子也可以出售”的房改思路，在理论界,不少学者开始呼吁进行住房制度改革，研究探索住房商品化、市场化的路径。这方面的论文以及观点在报刊上尤其是内部刊物上不时地出现，关于住房商品属性的话题，引发了社会和学界的大讨论。

然而，真正系统地分析研究住房制度改革问题，并为上世纪九十年代初上海市政府出台房改方案奠定基础，可以追溯到1985年上半年，原上海市计划委员会所属计划经济研究所委托上海市城市经济学会和上海市房产经济学会组织课题组，研究撰写了《上海实施住宅商品化的可行性研究报告》，课题组成员：高柳根、张钊、崔广录、曹龙翔、王鹏、刘天同、华震健、李文忠、吴报璋、吴政同、吴梅坚、邱松年、陆惠萍、林维亭、林福崇、俞汉卿、俞明珠、殷友田、柴荣华、黎丽、濮继文、戴晓波（注：姓名按当年课题报告中排列顺序），并于1985年10月18日至19日，在上海社科院举办了上海第一次大型住房制度改革研讨会，分土地使用费、住宅商品化和房租改革等三个专题，邀请了有关经济部门、高等院校、社科院等单位领导、实务工作者和理论工作者百余人参加研讨。会议共收到论文四十多篇，会上市计委、市建委等有关领导和房产管理局、土地管理局、建工局负责人以及部分代表相继发言。会议期间，与会者各抒己见、畅所欲言，气氛十分活跃。

本文作者之一田汉雄作为实务工作者有幸参加了上海第一次住房制度改革研讨会。近日清理资料看见当年的会议材料，不由思绪万千，为当年研究报告学术之严谨、研究之深入而感叹。显然，课题组的研究和研讨会的召开，对促进上海住房制度改革起到了积极的推动作用。现根据材料整理如下，以飨读者，并以此纪念我国改革开放40周年，及向当年出席研讨会的成员表示敬意。

一、 研讨会概况及代表发言

1985年10月18日上午召开了上海第一次大型住房制度改革研讨会开幕式，潘学敏同志致开幕词，课题组介绍了“关于上海推行住宅商品化和房租改革的方案设想”研究报告。10月18日下午、19日上午会议代表分成三组进行专题研讨，19日下午总结汇总，上海市原副市长倪天增参加了研讨会。

第一组专题为住宅商品化，由刘天同、曹龙翔召集，参加人数32人，他们是刘天同、曹龙翔、潘学敏、蔡来兴、叶伯初、江殿珵、吕光琪、陈中浩、孙金楼、陈敏之、吴立岳、吴令涌、屠达、钟永钧、桑荣林、陈显明、闵毅、张海宁、董鉴泓、金成棣、岑岭、陈增萸、陈明康、杨宏巍、王超、邱松年、吴政同、吴梅坚、陆惠萍、殷友田、高柳根、李新元。

第二组专题为房租改革，由吴报璋、李文忠召集，参加人数28人，他们是吴报璋、李文忠、倪振、沈冠军、王伟、谢培恩、陆文达、韦锡琢、汪均益、朱强、王战、赵民、邱华云、孙逊、顾廉保、崔广录、柴荣华、王鹏、戴晓波、林福崇、华震健、濮继文、林维亭、俞明珠、张钊、黎丽、张玮、金寿松。

第三组专题为土地使用费，由俞汉卿、林佩瑛召集，参加人数31人，他们是俞汉卿、林佩瑛、吴祥明、陈殿邦、张绍梁、王同旦、徐日清、孙恒之、邵纪泉、王伟鼎、叶湘治、蒋如高、陈敏、季国宾、张薰华、李慧中、宗平、陆丁、吕芳举、朱林兴、方之龙、储继明、赵天佐、田汉雄、吴震国、梁华、徐永昌、吴晓莺、钟德钧、顾家清、王火灿。

（注：以上名单摘自会议原始材料）

虽然是分组研讨，但代表们会根据各自兴趣在各专题组之间相互客串，也有一些名单外的专家、学者、实务工作者慕名前来参加研讨。

原上海市计划委员会副主任潘学敏在开幕词中提出两点：

第一，研讨会的目的和要求是明晰理论，并提出可行性实施方案。在深入开展开放、搞活和体制改革的形势下，城市土地和房屋在上海经济社会发展中占有重要位置。这里涉及的理论问题有：城市土地是否具有价值，地价是地租还是土地价值的货币表现，城市土地应不应该买卖，级差地租理论；住宅的商品属性，如何按照商品经济规律来经营，如何改革房租以使租房和买房两方面都比较合理。城市土地从无偿使用到有偿使用，住宅属性从非商品性到商品性，这是经济体制改革中的重大突破。我们原来采取的是高度集中统一的经济体制，是带有产品经济特征的计划经济模式，不承认商品货币关系的存在，忽视甚至排斥市场机制和价值规律的作用。长期来，我们没有把住宅当作商品来经营，不讲经济核算，不讲经济效益，而是将其视为社会福利事业。房租很低，依靠财政补贴，房租收入连房屋维修也有困难，就是说简单再生产也维持不了，更不用说扩大再生产了。现在从产品经济的计划经济转向有计划的商品经济，必须重视市场机制的作用，自觉地运用价值规律来经营城市的土地和房屋，必须从体制上对房地产业进行相应的改革。

第二，研讨会要研究改革中的难点问题，正确处理好几个关系。1.计划经济和商品经济的关系。长期来，我们的传统观念是把计划经济和商品经济对立起来，现在需要转变过来，树立公有制基础上有计划的商品经济新观念，把社会主义经济的公有性、计划性、商品性融为一体。2.微观搞活和宏观控制的关系。两者是相互制约、相互促进的关系。用鸟和笼子来比喻两者的关系，必须拿掉原来束缚在“鸟”身上直接行政干预的“绳索”，让鸟有舒展的活力，但“笼子”还是要的，比原先的要大得多。3.两种调节机制之间的关系。按照有计划的商品经济模式，把计划手段、经济手段、法律手段有机地结合起来，采取价值形态的间接控制和调节，引导微观经济的行为方向，实现社会经济有计划按比例的发展。在新旧更替中，两种体制、机制同时并存，交叉作用，我们必须处理好破和立的关系。

表1 1985年上海推行住宅商品化和房租改革的四个方案汇总

以上四个方案各有利弊，课题组在听取了各方意见后，经过研究作出了第五方案作为推荐方案，其指导思想是确定二十世纪末实现改革目标，将1985年至2000年作为过渡期，在15年中逐步实现预期目标。第五方案的要点如下：

1.租金改革。已分配住宅租金：每人居住标准8平方米。“七五”期间（1986-1990）：租金低于市房地局1976年制定统一租金的，居住面积在标准内的，按0.21元/ 平方米计，超标准的加倍计租金；已按“统一租金”付租的，标准内的维持租金，超标准的加倍计租金。“八五”期间（1991-1995）：标准内的租金0.42元/ 平方米，超标准的租金0.84元/ 平方米。“九五”期间（1996-2000）：标准内的租金0.84元/ 平方米，超标准的租金按三项成本计1.21元/ 平方米。2001年起一律按三项成本收取租金1.21元/ 平方米。

旧房配套改造后的租金：“七五”期间标准内的租金0.42元/ 平方米，超标准的租金0.84元/ 平方米。“八五”期间标准内的租金0.84元/ 平方米，超标准的租金1.21元/ 平方米。“九五”期间一律按三项成本收取租金1.21元/ 平方米。

新分配住宅租金：“七五”期间每人居住标准6平方米，标准内的租金0.42元/ 平方米，超标准的租金0.84元/ 平方米，低收入者维持原低租金。“八五”期间标准内的租金0.84元/ 平方米，超标准的租金1.21元/ 平方米，低收入者增加的租金由单位补贴。“九五”期间一

上海市政府原副秘书长马一行在发言中提到，在五十年代研究房租标准问题时大家都认为房屋是商品，租金应该按照商品来设计，但照顾到低工资制度，过高的租金广大职工负担不了，因此提出房租先按简单再生产收取，只包括折旧和管理修缮费用，不包括房产建设资金的利息。“文革”期间，房租普遍降低，所收房租不仅不能扩大建房，连房屋维修都成问题。住宅商品化若不进行房租调整便无法全面解决此问题，而房租调整又涉及工资改革问题，要看到这个问题的复杂性，不能操之过急。

原上海市计划委员会副主任吴祥明对房租改革谈了两个问题，第一是房租改革后资金怎样平衡，有五种资金来源：1.加租后的房租；2.企业自筹资金建房后出售的回收资金；3.财政投资建房后出售的回收资金；4.旧住宅出售，这是很大的一笔资金；5.个人消费积累。第二是改革后的房屋不是单一的价格，向低于某种收入水平的人出租房屋，租金中有些费用可以不计；收入水平较高的人需全价或补贴买房；收入更高的人，则连土地费也要付。我国的收入水平虽属低档，但也可以参照上述原则分为三档，一部分允许他住廉租房，对收入达到一定水平的人，则可以强制性地让其买房。房租改革要与工资改革挂钩，住房补贴可以计入工资。

原上海市建设委员会副主任叶伯初谈到了当时上海的住宅商品化正在做的几件事：第一，进行住宅商品化的宣传。起先，有同志担心在低工资的情况下实行住宅商品化，或许会没有人来买，但事实证明，不是没有人来买，而是人们蜂拥而至，不是房屋难以出售，而是房源不足。第二，制定管理制度，如何更好地实施住宅商品化改革，需要有一套具体的办法和规章制度。第三，具体开展住宅商品化，包括三方面：1.补贴出售商品住宅；2.全价出售普通住宅；3.侨汇出售高标准住宅。第四，培养一批能够了解、掌握、推行住宅商品化的干部。

在研讨会上，原上海市土地管理局局长蒋如高、原房管局副局长钟永钧、原南市区房地产经营公司经理孙逊分别就土地使用费、住宅商品化和租金改革作了发言。此外还有众多的研讨会发言者，由于没有文字记载，所以不能一一叙述。

二、 上海推行住宅商品化和租金改革的方案设想

住宅商品化和租金改革的方案设计，其目的是要把上海的住宅从以租赁为主逐步转向以出售为主，从福利逐步过渡到商品与福利相结合。课题组研究设计的四个方案见下表。律按三项成本收取租金1.21元/平方米，低收入者随着收入增加，酌情补贴。

2.住房出售。新建住宅：对高收入的自由职业者、个体经营者、月薪超过800元者、侨眷、侨胞、港澳同胞、外侨等实行商品房价格；单位购置的住宅和高标准住宅实行商品房价格；对以工资为主要生活费来源的一般职工，售价以建筑成本计220元/平方米；对一般职工购买住宅用于解决居住困难者给予优惠，“七五”期间售价155.2元/平方米，“八五”期间185.2元/平方米，“九五”期间208.9元/平方米，2001年起按建筑成本价出售。

已居住旧房：售价=重置建筑成本-折旧-租金优惠-优待折扣。

改造成套的住房：售价=改造成本+原旧房价值-租金优惠-优待折扣。

优待折扣：“七五”期间70%，“八五”期间80%，“九五”期间90%。

第五方案作为推荐方案，采取了稳步前进的办法，可行性较大，办法较彻底、具体。缺点是方案比较复杂，租金、售价、补贴等每隔五年要变动一次，租金、售价又是几种价格并存并用，增加了管理工作的难度。

三、 对1985年上海住房制度改革研讨会的思考

1．1985年上海第一次住房制度改革研讨会提出方案，充分考虑了当时我国从计划经济转向市场经济的体制转变的复杂性，以及政府财政和百姓的经济承载能力，经过多方案的比较，从住房商品化和租金改革方面着手，提出了操作性强、稳步前进的住房制度改革方案，为上海1991年正式启动“推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会”房改方案，以及1999年终止职工福利分房、实行住房货币化分配打下了扎实的基础。

2．1985年房改方案设计，体现了“鸟”与“鸟笼”的思想，即改革举措在有限、可控的范围内小步、稳步进行。上世纪八十年代的住房售价220元/平方米，仅考虑了建安成本价，未考虑土地出让价格；租金从原来0.21元/平方米逐步提升到成本租金1.21元/平方米，也仅考虑房屋折旧、维修和管理三项成本。租售比约为1∶182，与国际通用的标准1∶300-1∶200比较接近，说明住房投资15年就能收回，可以说房价没有泡沫。在当时的收入情况下，将住房消费计入职工工资，在公积金和金融政策的支持下，大部分职工有了住房消费支付能力。

3．1985年房改方案把高收入者和一般职工的购房和租房区别对待，形成了高档商品房和普通商品房的双轨制住房市场。尽管当时高收入与低收入的差距不算太悬殊（港澳同胞、外侨除外），但对高收入者购房实行商品房价格，对一般职工购房实行建筑成本价格，对经济困难的职工购房给予优惠价格。在租金方面，住房面积在控制标准以内的，维持原租金不变，超出标准的面积按成本租金计。对于低收入者承受的提租负担由单位给予提租部分的租金补贴。这为当前实行住房商品化和住房保障“双体制”奠定了基础。

4.1985年的课题研究，无法预见到我国实行全面开发开放以后社会经济的高速发展，相继培育发展了土地市场、房地产二三级市场、物业管理市场等，住房的商品属性得到了充分体现。随着房地产行业的快速发展，房地产市场的繁荣，也带来了炒房的投资投机现象和保障性住房体系不够完善的问题。因此，当前深化住房制度改革的目标是：房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

注：本文历史资料均来源于田汉雄提供的当年研讨会文件原稿。