[摘 要]集体土地上不动产登记工作起步晚，相关配套政策不完善。笔者结合工作实际，对集体土地上不动产登记的一些疑点、难点问题进行研究和分析并提出了自己的认识和观点。

[关键词]集体土地；不动产；登记

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.23.045

随着《物权法》《房屋登记办法》的实施，第一次明确规定了集体土地上房屋可以申请登记。实行不动产统一登记后，国家又陆续出台了相关政策，但相比于城市国有土地上房屋登记工作，集体土地上房屋登记工作起步较晚，相关配套政策仍存在不完善之处，有些规定不够具体，给工作实践带来了一些困惑。理解和掌握以下要点是做好集体土地上不动产登记工作的基础。

1 宅基地使用权的特殊性

受我国长期以来的城乡二元管理模式的影响，我国宅基地使用权同其他建设用地使用权之间存在一定差异，具有特殊性。对此，《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，并做了具体规定。宅基地使用权的特殊性主要有以下三个方面：一是权利主体有身份限制。宅基地是村集体为了满足其成员居住生活的需要，而分配的用于建造房屋的土地，不是本村集体经济组织成员是没有资格取得本村宅基地使用权的。二是取得的无偿性和使用的无期限性。为了确保每户农民能够取得基本的居住生活保障，国家规定按标准无偿分配给农民宅基地建造房屋，由于房屋所有权没有期限限制，因此，宅基地使用权也没有规定使用期限。……