徐璐歆　徐世浩

摘 要 根据我国《物权法》的规定，善意取得制度适用的客体包括动产、不动产和其他物权。然而，由于法条规定过于笼统，加上该制度本身的涉及物权变动、无权处分、占用保护与抗辩等诸多民法理论问题，造成具体法律适用顾此失彼。本文尝试以不动产登记为问题分析视角，从两个层面分别对不动产善意取得适用范围作一些合理限制和适当延伸，为该制度的具体适用提供一些客观参照，以期对司法实践有所裨益。

关键词 不动产 善意取得 物权变动 适用范围

作者简介：徐璐歆，浙江省天台中学；徐世浩，浙江省天台县人民法院执行局。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.017

一、问题由来

案例1：原告王某经法院拍卖购得被告王某敏所有的三间三层楼房，未办理房屋过户手续，又因被告系原告之妹，且自己一直在外地忙于生意，故将房屋借给被告居住。然被告后又将房屋卖给第三人，并办理产权过户登记手续。原告知情后，将被告和第三人诉至法院，要求确认买卖无效返还房屋。

案例2：2005年，周某将登记其名下的一处房产以10万元的价格卖给陈某。协议签订后，陈某对房屋进行装修，并不久搬 作者：徐璐歆，浙江省天台中学；徐世浩：浙江省天台县人民法院执行局至该处居住，但至今未办理房屋产权过户手续。2011年3月份，周某之妻以房产系婚后共同财产，周某出卖该房产时未经同意，要求确认双方的房屋买卖合同无效，并要求返还讼争房屋。

根据《物权法》规定及对相关条文的理解与适用，案例1中，被告系无权处分房屋，第三人基于房产登记薄之公信力从无权处分人手中善意购得房屋，并已办理过户登记手续，构成善意取得，原告无权要求受让人返还房屋；案例2中，陈某虽基于房产登记薄之公信力从陈某处购得房屋，并实际占有并使用房屋多年，但由于未办理过户登记手续，不构成善意取得，原告有权要求返还房屋。不动产以变更登记为物权变动成立要件，办理过户登记手续是成就受让人善意取得物权的必要条件之一，对上两案例如此处理，似无不妥。然仔细推敲，其法律逻辑证成值得商榷，社会效果也无法令人信服。案例1中的原告经法院拍卖购得房屋，即使未变更登记，也应依法取得物权，第三人就不能再善意取得房产；案例2中的原告实际占有并使用房屋多年，仅仅因为未变更登记，就被责返房屋，有违情理。面对上述问题，司法实践中如何正确适用不动产善意取得制度，值得我们进一步探讨。

二、不动产善意取得制度的法理基础——不动产登记的公信力

善意取得为近代以来大陆法系、英美法系民法的一项至为重要的制度，其涉及所有权保护与交易安全的价值衡量问题。该制度源于日耳曼法的“以手护手”原则，根据此原则，占有为权利表征形态，占有动产者即推定为权利占有人。有权利者未占有其物时，其权利效力便因此而减弱，财产让与他人占有，只能向占有人请求返还占有物，如占有人将财产又转让第三人时，权利人不得请求第三人返还，而只能请求占有人（转让人）赔偿损失。现代民法基于这种强烈的公示思想，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。 不动产物权变动以登记作为公示方式，并赋予公示以公信力，在不动产交易过程中，善意当事人只要根据公示表现出来的物权状况进行交易即可，纵使公示所表征的权属与真实权属不一致，基于登记薄记载物权公示之公信力，善意第三人可推定其权利的正确性，从而完成交易。物权的公示原则以及不动产登记公信力为不动产善意取得制度的确立奠定了法理基础，是不动产善意取得的逻辑起点，而不动产善意取得亦为物权公示公信力提供制度上的落脚点。

三、合理限制——物权变动原因差异下排除不动产善意取得适用之可能性

根据我国《物权法》第106条规定，不动产善意取得构成要件为：“（一）出让人的处分行为系无权处分；（二）受让人受让不动产时是善意的；（三）以合理的价格有偿转让；（四）转让财产已办理过户登记手续。”那么，是否符合这四要件就构成善意取得，笔者认为并非必然。法律基于不动产物权的登记公信力，以牺牲物的“静态安全”而保护交易过程中的秩序安全，然而，当登记非为不动产物权变动公示手段时，即有可能排除不动产善意取得制度的适用。

物权变动原因主要有两类：一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类则是基于法律规定、法院裁判、公用征收、继承以及事实行为等法律行为之外的原因引起的物权变动。在实践中，前一类物权变动是常态，后一类相对较少。《物权法》第28条、第29条、第30条对后一类物权变动予以明确规定。究其立法目的主要为：其一，基于公法介入引发的物权变动本身具有强大的公示效力，能够满足物权变动对排他效力的要求，无需适用登记或交付之必要。如人民法院、仲裁委员会的法律文书以及人民政府的征收决定所引起的物权变动；其二，不动产登记和动产交付的公示手段要求严格，给当事人带来不便，故对本身已经符合公示性要求的物权变动，不必再行登记或交付。然而，如此规定容易导致这样一种后果，即物的实际权利状态与登记或占用所表征的权利状态可能不一致，即事实表征物权和法律表征物权分离的情况，此时适用不动产善意取得就应更为谨慎。笔者认为，基于法院裁判、公用征收、继承、合法建造、拆除房屋等事实行为等原因引起的物权变动，应排除不动产善意取得适用。如上文所述，不动产善意取得制度的法理基础是物权公示原则和登记公信力，善意受让人基于登记薄上记载物权人的公信力，推定其为真实权利人，通过有偿交易而取得物权。而如基于法院裁判、公用征收等原因引起的不动产物权变动的，因其本身具有很强的公信力，无需再另行进行登记发生效力。这种因公权力介入产生的物权公信力在很大程度上比登记产生的公信力更为强大，因此，如果第三人基于不动产登记公信力与不动产登记权利人进行交易，其善意取得不动产的法理依据已被切断，对其主观可判定为“非善意”，故应排除适用不动产善意取得的可能；原权利人因继承等事实行为取得物权，该物权实际取得时间为被继承人或遗赠人死亡之时，而不动产善意取得适用前提是受让人与登记权利人发生物之交易，在继承情况下，在被继承人死亡后继承人即取得物权，受让人不可能再与登记权利人（被继承人）发生权利义务关系。 被继承人与登记权利人应该同一人，如果不动产登记人非为被继承人也就不可能发生继承问题，因为该财产非为被继承人的继承财产范围。遗赠情况亦然，即使遗赠人在遗赠发生效力前（遗赠人死亡前）又将不动产转移至第三人，此时，遗赠并未发生物权变动效力，受遗赠人不存在物权受侵害的可能，不动产善意取得适用问题也就无讨论之必要了。

四、适当延伸——第三人占有不动产亦可适用善意取得之可行性

第三人善意取得不动产一般情况下应符合上述四要件，已办理过户登记手续是不动产善意取得适用的必须要素。然在司法实践中，经常会碰到受让人实际占有并使用房屋多年（如案例2之情形），却一直未办理过户登记，此种情况下原权利人是否就可以任意要求第三人返还房屋？如可以，对善意第三人的利益保护是否有所失衡？笔者认为，在具备前三个构成要件时，第三人合法占有不动产在一定程度亦可适用善意取得物权。

（一）占有制度的功能介入为不动产善意取得适用提供理论基础

占有制度是现代物权法中极为重要的制度，它与现实生活密切相关，物上之权利很大程度只有通过占有才能实现。我国《物权法》设立专门篇章规定占有制度，法条虽寥寥数条，但意义非凡，占有从此作为独立于所有权、他物权，共同构成物权法体系中不可或缺的部分。占有制度之功能在于维护物的事实秩序，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平。 而在动产物权变动进程中，占有更是具有物权公示公信之效能，善意第三人可以通过占有之事实实现物权最终善意取得。法律设立占有制度的目的是为维护交易安全的秩序价值，它与不动产善意取得制度的价值理念是相成的，这也为笔者尝试将“不动产占有”导入不动产善意取得制度提供价值论证方法上的可能性。

我国《物权法》确定了不动产登记制度，为判定不动产物权的归属及变动效力提供了明确依据。但实践中存在大量的不具有登记外观形式，但依法、依情、依理应当予以法律保护的事实物权。 如果绝对地认为登记才是物权变动生效的依据，对受让人是显失公平的。因此，有学者认为，买卖合同当事人之间移转房屋占有（交付）的行为足以表彰当事人就移转所有权的内心真意，这种交付属于法律行为之一，理应产生相应的法律效果。 而在不动善意取得语境中讨论不动产占有效力问题涉及到一个更为复杂的问题，即不动产善意取得的前提性要件为出让人实际并无处分权。笔者认为，基于不动产善意取得物权和从有权出让人处受让物权的法律后果是一样的，即受让人最终取得物权，所以，可以对不动产占有效力作一定等同化的解释。当然，在具体适用条件上应严格限制，如不动产占有人须长期地、持续地占有使用该房屋，或对居住房屋进行了相当程度的改造、装修，以强化其物权所有人的表征作用。

（二）市场交易行为违背诚信原则可能性为占有适用不动产善意取得提供现实需要

市场交易行为以诚信为基本原则，然由于市场行为的非规范性及随意性，人的趋利本性，交易过程中当事人背离诚信原则时有发生。特别随着当前我国房地产市场迅速发展及城市化进程的加快，如前几年，一些地方的房屋价格是以前价格的几倍甚至几十倍。而在涉及一些城乡结合处的房屋买卖，由于买卖市场不规范，缺乏有效监管，受让人登记意识不强等因素，使出让人见仍有利可图、有孔可钻，容易滋生“反悔”意识，通过各种途径“打翻板”。如笔者调查某地法院受理的2010年至2011年房屋买卖合同纠纷的55件案件中，有25件都为上述原因产生纠纷。出让人试图通过主动违约或事实权利人主张无权处分为由要求第三人返还房屋，如法院一概予以认可，对第三人利益保护就极为不利。所以，在制度设计上可以通过赋予善意第三人物上权利的保护，使其具有对世效力，如此这样更能保护第三人的合法权益和维护交易安全。在善意第三人合法占有使用房屋多年情况下，即使未办理过户登记手续，同样受物上权利的保护，适用不动产善意取得制度取得房屋，防止交易后背信行为的发生。

在具体适用过程中，将不动产善意取得制度置于整个物权法体系中进行考量，某种程度上说，同时具备不动产善意取得构成“四要件”并非必然导致第三人善意取得物权，原权利人基于法律规定、法院裁判、公用征收、继承以及事实行为等法律行为之外的原因取得物权时，应排除第三人善意取得该物权的可能；是否办理过户登记也不是构成不动产善意取得必须要素，善意第三人如长期合法占有不动产，即使未办理过户登记手续，基于占有之事实，同样能取得不动产物权。

注释：

孙宪忠、常鹏翱.论法律物权和事实物权的区分.法学研究.2001（5）.

梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社.2000.787.

魏海.不动产事实物权的判定依据及冲突解决规制.法律适用.2010（4）.56.

辛正郁.交房、办证与诉讼时效//中国民事审判前沿.法律出版社.2005.213-214.

有人认为，就上述房屋买卖涉及问题，通过占有制度的保护即可实现，没有必要通过不动产善意取得制度予以实现。笔者认为，占有保护制度只是对占有事实的保护，并没有解决当事人的之间实体权益的权属，实际权属人仍通过本权（实际权属人）另行起诉，这样善意买受人仍有不能取得物权的潜在风险。