文/翟启迪 中国社会科学院研究生院 北京 102488

华夏幸福基业股份有限公司（以下称“华夏幸福”），成立于1988年，是中国领先的产业新城运营商。2011年8月29日，华夏幸福（600340）借壳ST国祥上市，2017年6月11日华夏幸福（600340）入选上证50成分股，说明其成长性和流动性在资本市场上是被认可的。此外，其主要项目所在地位于京津冀地区，因此分析华夏幸福对于雄安新区未来房地产业的发展具有重要参考意义。而在“十九大”报告明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策背景下，华夏幸福的财务盈利模式能否持续，其风险点在哪，将是本文关注的重点。

1、华夏幸福财务模式

1.1　华夏幸福财务模式简介

目前华夏幸福的财务模式主要如图1.1所示：

图1-1　华夏幸福盈利模式分析

其业务主要分为两部分，第一部分是园区经营与开发，核心业务为产业新城开发，合作对象主要是一些特定的县域，为其提供综合性开发服务。在这一业务中，突出表现了其高端服务业的属性，例如园区产业发展规划、招商引资等。第二部分是房地产开发，这一业务保留了房地产行业的传统属性，包括基础设施及房屋建设等。

1.2　华夏幸福财务模式分析

首先，公司业务布局发生明显变化，逐步显露高端服务业属性。由图1-1可以看出，产业发展服务收入占三大主营业务收入的比例逐年增加，在2014年和2016年更是一举超过城市房地产开发业务收入，同时其亮眼的毛利率水平引人注目。随着其业务规模占比的增加，公司的盈利水平将会有大幅提升。……