斯坦利?费希尔

我们常说房地产几乎是金融危机的中心，可这并不准确，因为金融危机可以并也确实会发生在没有房地产危机的时候。但事实上，金融危机与房地产部门中出现的困难有紧密的联系。在Carmen Reinhart 和 Ken Rogoff关于金融危机的著作中，他们写道，自20世纪70年代以来，发达经济体历史上的六大银行业危机都与房地产泡沫破裂有关。此外，由房地产泡沫引起的房价下跌通常会紧跟由信贷推动的房地产繁荣而来。同时，与房地产泡沫相关联的经济衰退会比其他类型的经济衰退严重2～3倍。或许最重要的是，房地产处于最近这次危机的中心。

除了在金融稳定或不稳定中的作用外，住房也是易于招来和常常面临大量政府干预的一个领域，即便在通常依靠市场机制的经济体中也是如此。为了摆脱金融危机，许多经济体正在进行住房金融的改革并制定政策以防范下一次危机。今天，我想重点关注我们现在金融危机中住房和房地产处于什么地位，以及在这种情况下我们应当如何做。我们主要讨论美国的情况，但也会稍微谈及一下其他国家的情形。

住房与政府

政府为什么要参与住房市场？住房是人类的基本需要，解决住房问题在政治上非常重要也非常正确。用一个曾经流行的术语，住房是一种有益品——它可以由私人部门生产，但人们认为其对社会的益处之大足以让政府努力保证居者有其屋。同样，在过去的时间里，许多政府都支持住房建设，并且大多数国家也鼓励人们拥有住房所有权（这个规则的例外是德国，在德国大多数政府政策都侧重于补贴租金，而不是拥有产权）。……