李莉

摘要：针对当前我国房地产企业成本控制出现的问题，从投资决策、工程设计、招投标过程、项目实施、营销过程、财务管理等方面进行了成本控制的分析和建议，房地产企业进行成本控制在面对众多的不确定性，需要建立高效的成本控制体系，合理分析规划设计内容，找准定位，制定详实的可行性分析报告，动态监控项目实施进度，制定准确的营销策略，以财务成本管理为管理核心，强化财务管理信息化建设，形成全面多方位的成本控制管理体系。

关键词：成本控制；房地产；财务管理；成本分析

随着我国房地产行业的繁荣发展，房地产企业数量剧增，房地产项目如雨后春笋在全国各地落地。从2000年以来我国的房地产行业经历了4个阶段[1～5]：第一阶段是从2000年～2004年，随着我国经济的快速发展，国家出台了多项政策支持地产行业，房地产各项指标达到高峰，2005年到2009年，房价的高涨，百姓对房价出现恐慌情绪，国家推出相关政策进行房价调控，2010年到2013年房价趋于稳定期，地产行业趋于平稳，在2014年至2015年，地产行业开始重组洗牌，进行了行业内的大洗牌，调整行业结构。规模小、分散化、平民化的房地产开发企业将被淘汰，转而形成规模化、差异化、品牌化的大型房地产开发集团。目前大城市可开发的面积趋于饱和，土地资源的竞争更加激烈，在有限的土地资源下能控制成本获得收益的最大化是房地产开发企业目前急需解決的重要问题。

房地产企业竞争的最重要的武器是资本，资本的合理利用与分配是企业转型的关键所在，房地产企业首先从开发项目着手，重视资金的合理分配，控制成本保持企业可持续发展。高效的成本控制是需要针对实际开发项目建立以成本控制为中心的企业管理体系，建立信息共享和监督反馈平台，建立系统化的企业成本管理，准确的根据实际项目进行判断，有效的处理项目开发遇到的管理问题。成本控制的建立是准确作出决策，提高企业竞争力。国外对于成本控制的意识从14世纪开始形成，19世纪80年代到20世纪初形成成本控制的理论，如价值工程理论、目标成本控制法、全寿命周期成本控制法等[6～9]。国内对于房地产成本控制的研究从20世纪80年代开始，学习吸收了国际相关房地产企业的相关经验和方法，成本控制体系有了一定的提高，形成了作业成本法、目标成本法和全面成本管理等方法。

一、成本控制的相关概念

成本是指商品生产经营过程中的各项支出，包括劳务和各种费用的总和。房地产开发成本包括了从项目拿地分析到项目竣工完成的所有总和。项目的成本包括土地费用、工程建设费用、开发的期间费用等。房地产企业在投资决策阶段的成本主要是选址和配套的分析活动发生的调研费用、员工费用、公共费用、试验费用、评审费用以及相关的投资咨询费用。前期工作阶段的费用主要是土地、拆迁、前期工程费用等。项目建设阶段发生的费用约占总成本的50%，是成本控制的重要阶段。项目销售阶段的费用主要是指销售服务费、广告宣传费、品牌建设费等，各类营销费用占总成本的5%左右。项目的期间费用包括利息支出、金融手续费用、汇兑损失等财务费用、管理人员工资、保险费、办公费等管理费用以及缴纳的相关税金总额。

成本控制就是需对生产经营过程中的各项费用进行控制，降低实际成本与计划成本间的差额，找出控制关键变量，制定最合理的控制方案，提高利用率，降低不必要的浪费[10～12]。成本控制过程中会受到房地产销售市场、经营市场和土地市场的影响，房地产市场也容易受到国家政策和百姓购房意愿的影响，这些不确定性会导致成本控制的难度加大。项目开发过程中的材料价格上涨和人工费的上涨也常会导致成本超出预算，材料费用方面的变化也是控制成本的重要部分。施工质量和施工进度的不确定也会导致工程成本的增加，房地产安全事故率虽然近十年是有逐年下降的趋势，但是安全因素不容忽视。

二、成本控制存在的问题

目前我国房地产企业进入了发展平稳期，企业的暴利已经不如从前，国家也对房地产的调控也基于可持续发展的战略，房地产企业在成本管理上出现了很多管理成本的漏洞，只做了简单的成本预算，分类不够精确，部分企业只注重眼前利益，没有系统的估算，缺乏一套长期有效的成本控制方案，容易陷入资金周转困难的境地。部分企业对成本控制存在错误的认识，认为在项目设计阶段是成本控制的重点，而忽视了其他阶段，缺乏一种科学先进的成本控制管理方法，房地产的成本控制信息来源于财务部门，而业务部门提供的信息相对滞后，项目实际开发过程中会导致与预期效果偏差很大，无法找到变动成本与成本的影响因素。在多数房地产企业仍处于粗犷式管理模式，成本控制体系没有得到有效的落实，管理人员工作效率低下，部分人员缺乏工作责任心，缺乏事中监督管理，缺乏一个详细的成本分析环节，这是项目结算中容易忽视的环节。

三、房地产开发项目控制的要点

房地产企业的成本控制需要贯穿项目开发的全流程。房地产开发企业需要在项目投资决策、工程设计、招投标过程、项目实施、营销过程、财务管理等方面进行成本管理控制。

（一）投资决策中的成本控制

房地产项目通常投资周期较长，资金周转慢，因此房地产项目投资决策阶段需要有条理计划的拟定项目全局的投资开发计划，项目决策阶段的成本占的比重较低，但对项目全局的影响高达70-80%，投资决策关键性至关重要。在前期决策工作中要寻找到最有优势的投资机会，针对某个区域的建筑投资进行可行性分析，研究当地的经济发展和政策配套以及材料供应相关情况，准确进行房地产项目的定位。定位主要是指品质定位、功能定位和消费者定位，通过了解消费者的购买能力，进行准确的定位，才能更好的抓住消费心理，制定准确的营销策略。对项目进行概念规划，使设计更为规范系统化。对项目进行可行性的分析，确保投资决策方案具有科学合理性，能够对可预见的技术、政策、市场等问题进行综合的评价，吸取失败项目的教训，提炼成功案例的精华，对投资方案进行不断的优化，丰富而详实的可行性报告可以为投资提供可靠的依据。

（二）设计过程中的成本控制

房地产企业对设计过程中的成本控制可以影响工程总投资的绝大部分，合理的设计可以让总成本降低5%～20%。项目设计成本控制主要的措施有采取设计的招投标，对于工程和配套等进行统一招标，鼓励多家共同竞标，挑选最优的设计方案。房地产开发企业应结合设计经验对项目设计进行限额设计，降低工程成本。对投标中条款、地形、设计任务一致的项目进行标准化设计。

（三）招投标过程中成本控制

房地产开发企业招投标阶段的成本控制有利于降低施工和材料成本，降低工程造价，应采取公开招标和邀请招标结合的方式，对建设单位突出点进行发包，结合不同的实际情况采取不同的合同类型，挑选最优的评标人进行公平公正的评标，严禁采用暗箱操作的办法，对合同的每个细节都要理清，避免不合理条款，避免合同纠纷。编制工程量的清单，制定合理的招投标文件，编制招标工程的最高投标限价，有效控制招投标过程中的成本。

（四）项目实施过程中的成本控制

施工环节的成本控制需要控制各种变更所产生的费用，保证施工质量。施工阶段需要合理的安排工期，对进度进行量化，严格执行经济签证及工程量变动等管理。对施工成本动态监控，及时收集信息资料，定期对计划进度进行分析比较。对工程变更进行跟踪监控，项目变更过程中更应切实做到实事求是的态度，确保工期正常完成。

（五）营销过程中的成本控制

房地产企业的营销策略是提高销售效率降低成本，需要进行合理的营销市场定位，展现房地产自己的品牌魅力，降低销售过程中的人员费用，有助于品牌的建立，深化项目的形象，围绕项目定位制定销售策划、品牌宣传，有助于地产项目的合理定价，对不同时间和环境采取不同的售价策略。

（六）财务管理中的成本控制

财务管理中的成本控制已经成为企业各项管理制度的重要内容，房地产财务成本控制需要建立科学的财务管理制度，以财务成本管理为核心，合理分配财务管理资金，通过财务管理不断的规范企业的经营活动，获得利润的最大化。对财务管理成本控制的实施过程中，需要完善财务管理的信息化建设[13]，采用各类专业性软件，避免信息传递出现丢失错误，提升企业资金利用率，提升财务管理的成本控制效率。针对项目而言，成本动态的控制点较多，成本影响因素也较多，建立成本控制信息化平台，对成本估算、设计变更、资金流控制等进行有效的控制，使得业务与资金得到了很好的结合。

四、结语

本文简述我国房地产的发展情况，介绍了成本控制的相关概念，分析了当前我国房地产企业成本控制出现的问题，从投资决策、工程设计、招投标过程、项目实施、营销过程、财务管理等方面进行，提出了成本控制的分析和建议，房地产企业进行成本控制在面对众多的不确定性，需要建立高效的成本控制体系，合理分析规划设计内容，找准定位，制定详实的可行性分析报告，动态监控项目实施进度，制定准确的营销策略，以财务成本管理為管理核心，强化财务管理信息化建设，形成全面多方位的成本控制管理体系。

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（作者单位：中冶置业重庆有限责任公司）