陈雪峰　陈政辉

大量公租房的建设改善了中低收入人群的居住条件，有益于房地产市场的健康发展。然而，在公租房的建设及建成后的运营管理层面，都出现了不同程度的问题，如建设资金短缺、融资渠道狭窄、监管机制不完善、准入和退出机制不严密、公租房租金标准缺乏弹性等。这些问题的出现降低了公租房的建设效率，同时也阻碍了公租房政策的可持续发展。针对公租房建设和运营管理中存在的这些问题，政府控制和市场运行都存在不同程度的失灵现象。在这种情况下，本文尝试借鉴欧美发达国家非营利机构的先进经验，将非营利组织应用于公租房项目，充分利用其优势，缓解当前公租房面临的困难。

一、非营利机构参与公租房建设和运营管理的必要性

公租房的建设运营通常由资金筹集、房屋筹建、配租管理以及物业管理四个方面构成。前文提到公租房在建设和运营管理中出现了许多问题，针对这些问题，中央和各地政府推出了一些新的政策性指导意见，但从当前的现状来看，一些问题仍然存在，并且阻碍着公租房的建设和发展。

第一，资金投入大且不可持续。政府为保障性住房建设投入了大量的资金，其中公租房占比较大且比例在逐年上升，由表1不完全统计可以看到，2012年到2015年政府对保障性住房建设的投资额分别为10800亿元、11200亿元、10700亿元、15400亿元，呈逐年增加趋势。大量资金的投入为政府带来了一定的财政压力， 从政府资金的效果看，单方面的政府投资不足以支撑全部的建造及运营支出，且具有不可持续性，因此多元化的融资渠道一直是政府积极探索的道路。……