某县不动产登记机构询问：如何理解《不动产登记操作规范（试行）》1.10.1 （一并申请）中关于“已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载”这一规定？我们登记机构是办一次还是两次转移登记？契税是缴纳一手还是两手？

金紹达：物权的设立、变更或者消灭，按照其发生的根据可以分为依法律行为和非依法律行为两类。依法律行为就是当事人按照自己的意愿，采用买卖、赠与等法律行为使物权发生变动。这种变动应当遵守物权公示的原则，未经公示（不动产为登记、动产为交付），不发生物权效力；而非依法律行为，是指当事人主观上并没有产生、变更、消灭一定法律关系的意愿，而是直接依据法律的规定发生了物权变动的效力，这种变动并不需要经过物权公示。

有些不动产权利人因为生效的法律文书或是继承、接受赠与取得了不动产权利，但是没有向登记机构申请不动产登记。这些权利人虽然直接依据法律规定取得了不动产权利，但由于未经登记，不动产登记簿上所记载的仍然是上一手的不动产权利人。所以，此时的实际权利状态并不与登记簿的记载一致。如果这一不动产权利又因为诉讼、仲裁或是继承、受遗赠等原因再次发生不动产权利转移时，并不受到登记簿没有这一记载的影响。……