欧国良+刘芳

摘要：城市更新是深圳市挖潜土地资源的重要手段和方法，深圳市城市更新有多种模式。根据深圳的实际调研情况，基于深圳城中村拆除重建类型的城市更新，梳理归纳了蔡屋围、岗厦村、渔农村、大冲村、鹿丹村等旧改模式，并对这些城市更新模式进行了具体深入分析、总结和评价。

关键词：城市更新，深圳，城中村

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2017）01-0048-54 收稿日期：2016-11-22

城市更新是深圳进行存量土地二次开发的关键环节。2006年深圳市政府就出台若干个旧村改造文件，推进深圳56个旧村的改造和运行，但是由于缺乏上位法的支持以及利益分配无政策依据等问题，没有实质性推进。依据广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号文），深圳市政府出台了《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》等系列文件，加速推动了深圳市城市更新的运作。面对深圳积重难返的历史遗留问题和错综复杂的产权关系，历史遗留问题处置走出了利益共享的道路，打开了存量开发的局面，但同时也面临着一些问题。对城市更新市场化拆迁补偿标准、“60-40”门槛限制、“20-15”利益共享、容积率调整和奖励规则、综合整治等制度予以解析。本文根据实际调研梳理和总结了基于城中村拆除重建类型的深圳市城市更新典型模式。

1 蔡屋围旧改模式

蔡屋围位于深圳罗湖区，地处深圳黄金地带，占地约4.7万平方米，是一个拥有700年历史的老村，也是典型的握手楼林立、环境脏乱差的城中村。……