刘一男

摘要：近年来，商品房预售制度在我国经历了高速发展，虽然该制度逐步满足了居民快速增长的对商品房的大量需求，对繁荣房地产市场起到了巨大的促进作用，但是由于相关立法的不完善，其缺点也不断的显露出来。如果能不断健全与商品房预售制度相配套法律，加强相关法律领域的立法，就能够使这项制度为全国居民谋福利。

关键词：商品房；商品房预售；法律规制

中图分类号：D923.6；F293.3文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）02-0259-01

一、商品房预售的概述及法律属性

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

从法律属性来看，商品房预售是开发商和预购房者之间的一种买卖合同，是一种特殊的远期交货合同，在这一点上与现货买卖合同，普通的信用买卖合同是有很大区别的。远期交货合同要预付商品全部价款，商品房预售则只需付首付，也就是商品房的一部分价款。

二、商品房预售制度存在的法律缺陷

（一）对商品房预售资金的监管力度不够

我国传统的购房置业观点，使得房地产行业异常火爆；同时银行也为购房者打开便利之门，只要你符合银行的购房贷款要求，就可以向银行申请贷款缴纳房款，购房者按月偿还银行本息。我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项必须用于相关工程建设，禁止房地产开发商挪用预售所得款项从事其他行业的经营，做到专款专用。但在实践中没有统一的对预售资金进行有效监管的措施与方法，我国对预售资金专项监管的规定非常匮乏，就使得开发商肆意违规操作，侵害购房者的合法权益。

（二）预售制度配套的法律法规缺失

我国虽然在不断完善相关法律，然而，由于这些法律规定只是从整体去说明问题，对具体的细节规定不多，使得开发商违法挪用专项资金的事情时有发生，目前该问题也未出台相关的解决办法。总之，我国现有的相关法律，虽然有利于商品房预售这一制度的发展，但有些法律缺乏具体细节的规定，有些缺乏对监管主体的规定，有的法律效力层次不清。

（三）信息披露机制不透明

从当前的商品房预售制度来看，购房者已经支付了一部分的房款，而房还在建造过程中。就是通过这种方式，开发商肆无忌惮的把风险转移给了劳苦大众，其实也是侵犯了居民的知情权。由于受到市场供求关系，不可抗力等因素的影响，商品房预售的交付履行周期长，还受到建筑材料价格、土地价格影响，使得交易双方都面临着不可预测的风险。购房者则处于信息劣势的地位，开发商就会利用这种不均衡的状态，想方设法的隐匿有关购房信息，将风险转嫁到购买者头上，暗中获取利益，这都是由于信息严重不均衡造成的。

三、商品房预售制度的完善建议

（一）健全商品房预售资金监管制度

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”就该条款来说，缺乏相应的监管规定，其及时性和有效性有待增强。从监管模式上看，我国还没有建立统一的商品房预售监管模式，但是从各个地方性法规或规章来看，在商品房预售监管领域，我国存在三种模式：中介机构监管模式、政府监管模式、商业银行监管模式。中介机构监管模式，应加强其法治化建设，使其成为自律组织，保证监管权力有效及时的行使。商业银行监管模式，应加强其独立性建设，设立奖励机制，使商业银行有效地履行其监督管理职责。政府监管模式，为了防止国家工作人员滥用职权，应设立权利制衡机制，明确责任承担。

（二）完善商品房预售制度的相关配套法律

为了使政府部门负起相应责任，严格审核预售方的相关资质与条件，依法颁发预售许可证，防止与开发商联手共同侵害预购人的合法权益。法律应明确规定：政府批准预售的商品房，造成损失的，预购人可以提起行政赔偿诉讼，由政府对违法行为承担相应的赔偿责任，受害人获得相应的补偿，政府代位取得对开发商的赔偿请求权。还应规定：由于监管机构监管不力或银行对账户管理出现失误，给居民造成损失的，有必要相应的承担连带责任。房地产开发商和建筑商损害购房者的合法权益的，应依法承担相应的行政责任，如取消预售资格，吊销其营业执照；情节严重构成犯罪的，应当依法追究其刑事责任。

（三）建立健全房地产行业的诚信机制与信息公开制度

居民享有知情权，这是法律赋予的且不得剥夺，因此有必要建立信息公开制度。通过信息资源共享，银行查询商品房交易情况、抵押、查封、权属状况等信息是非常便捷的，由此降低放贷的风险。实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，使预购者以最低的成本获得足够的买房信息，扭转预购者在交易中所处的信息不对称的局面，政府部门可以通过网络对房地产政策法规信息及时、公开地进行披露。此外，有关房地产管理部门应制定相关的质量标准，严格检测预售房的质量，为了提高购买者信息拥有量，还应当通过各种各样媒介途径宣传正确的、适宜的预购者的消费行为。

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