董鹏程

摘要：随着房价的日益增长，以及人们对房屋的大量需求，已有的现房已经远远不能够满足，所以商品房预售情况便应运而生。但是这种新型的售房方式无论在施行还是在政策的制定中，均存在诸多的不足；不仅需要对预售施行办法进一步规范化、完善化，也需要我们建立相应的监督机制来加以控制。本文从我国当前的商品房预售情况出发，根据几个典型省份出台的相关政策分析对于开发商收取的预售款的监管机制。

关键词：商品房；预售；资金；监管

中图分类号：D922.18文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）02-0249-01

一、我国目前的商品房预售款情况

所谓商品房预售就是房地产商将正在建设中或者已经竣工但是不具备交付条件的房屋预先出售给买受人，买受人支付相应定金或价款的行为。不言而喻，预收款就是所收取的定金、预付款、保证金等收入。

在这种预售交易中，买受人支付了相应的价款但是并没有实质意义的取得房屋的所有权，而是开发商在未来交付房屋的一种承诺。依笔者看来，这样的交易潜在着巨大的风险，开发商答应的是未来交付房屋，而在此段时间内存在诸多的不确定因素，例如建材涨价、施工周期延长以及其他的不可抗力等等，正因为买受人已经预先支付了相应的价款，所以其几乎承担了所有的风险。同样，我们也无法否认预售商品房、收付预售款是开发商融资的一种重要手段，这便等同于买受人出钱，委托开发商盖房，但是买受人在此过程中对资金的流向不能监督和控制，只是实现最终的房屋交付而已。所以正是基于这种现实情况，我们要实行一系列的商品房预售款监管制度来确保开发商将资金真正为买受人所用，真正降低买受人的预购风险，从而更好的维护买受人的合法权益。

针对商品房预售款的监管，我国并没有出台具体可行的方案政策，所以不同的地区根据自身的情况颁布了不同的监督管理制度。

二、几种典型的监督机制

（一）在商品房监督制度的实行中，最容易被百姓信服的是由贵阳开创的政府主管部门直接监管。政府直接或通过设立专门的机关来监督预售款的投向情况，例如可以将其使用和落实情况作为衡量一个开发商是否具有预售资格的条件，甚至可以把此规定写入相应的预售合同中，同时政府还要适当的履行行政监管职责。尽管政府的监管更具公信力，但是其中仍存在一些弊端。如果一旦发生开发商无法按规定交付房屋时，政府要么不承担此造成的损失，要么启动国家赔偿机制，而无法追究其民事责任，实现民事赔偿。虽提及政府可以履行行政监管，但是不得不承认这只是一种事后监督，事后行政处罚，对保障买受人合法权益并没有起到太大的作用。

与政府主管部门直接监管有异曲同工之妙的是上海采取的由监管银行监管，房地产开发商将收取的预售款，委托给监管银行进行监管，专项用于所预售的商品房的建设，但是银行在其监管过程中只是一个协管方，其和政府的角色类似，可能会承担连带的国家赔偿责任，但是不会因监管失误而承担相应的民事赔偿责任。

（二）有的省份由公信力和赔偿力兼具的机构来实施监管，例如济南由担保公司监管。《济南市商品房预售款监督实施细则》中明确规定，为买受人设立商品房预售款的专门账户，担保公司实施监督和管理，开发商在房屋交付之前不得随意或者违反规定使用预售款，如有此行为将其预售行为将被取消。如果由于担保公司的监管不到，发生了开发商挪用钱款或潜逃等情况，其所造成的后果，将由担保公司承担民事责任和全部的经济赔偿责任。但是其中仍存在开发商与担保公司相互勾结，甚至最终无法偿还买受人财产损失的情况。

（三）重庆市在2011年通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中最新引入商品房预售款资金由预售人、预售资金监管银行、工程监管机构共同管理的机制。预售人若要使用预售资金，应持工程监管机构的资金使用证明，向预售资金监管银行进行划拨申请。如果工程监管机构出具假证明或者预售资金监管银行监管不当，给买受人造成损失的，由过错一方和预售人共同承担连带责任。这样的双重保障机制，不仅避免了单个第三方与房地产开发商的相互勾结，更保证了买受人预售款的流向合法清晰。正因为无论其他两者任意一方的过错，都会使预售人承担相应的连带责任即便自身并没有过错，所以这会促使预售人公平、合理、合法的使用预售资金，保障买受人的合法权益。

我国的商品房预售款的监督机制尚不成熟，仍处于不断改进、完善的过程中。只有将此预购资金与监督机构的利益相结合，实现商业化甚至契约化，才能有效可行的降低预购风险，保障买受人的合法权益。

[参考文献]

[1]高富平，黄武双.房地产法学[M].北京：高等教育出版社，2016：132.

[2]曹国刚.如何完善商品房预售制度[J].知识经济，2007（10）.

[3]吴弘，胡伟.市场监管法论——市场监管法的基础理论与基本制度[M].北京：北京大学出版社，2006.37.

[4]王平.商品房买卖中买受人合法权益保护研究[J].建筑经济，2008（04）.