孙蕾

摘 要：我国三四线城市房地产业库存量较大的问题十分突出，2015年中央经济工作会议将房地产业“去库存”作为经济结构改革的重要任务之一。通过对山东省聊城市房地产库存情况的调查发现，三四线城市房地产“去库存”面临房地产价格下降空间有限、供求结构失衡、农民市民化受多方面限制等制约因素。合理调整土地供给节奏、完善配套性制度建设，以及适当降低商品房成本和价格，将有利于缓解“去库存”压力。

关键词：三四线城市；房地产；“去库存”

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）28-0102-04

引言

2015年底的中央经济工作会议在部署2016年经济工作时提出，2016年经济社会发展特别是结构改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，将房地产去库存作为2016年重点任务之一。这说明，房地产业去库存对于经济的平稳运行、转型升级至关重要，也反映了房地产业去库存任务的艰巨性和复杂性。房地产在经历了十多年的发展黄金期后，供需正在走向平衡甚至逆转，部分三四线城市已经出现严重过剩，正是产能严重过剩、杠杆率不断上升，加大了房地产库存，已经到了非常严重的程度。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积达成协议71 853平方米，创下历史新高，这近7.2亿平方米的商品房库存，相当于720万套住房库存；有专家预测，现房库存化周期大概23个月，期房需求4.5年来消化。如此巨大的房地产库存已成为当前经济结构性矛盾的重要方面，如果不加快化解这一矛盾，其将继续制约经济增长，积累更大的金融风险。

一方面商品房严重过剩，另一方面保障房和廉租房明显不足；城镇住房市场存在严重的结构性矛盾，供给侧结构失衡，而需求侧大量进城农民工的住房需求却得不到满足。2015年底的中央经济会议有的放矢，提出要以满足新市民住房需求为主要出发点，深化住房制度改革，取消过时的限制性措施；这无疑是解决当前住房市场结构性矛盾的正确办法，是在着力推进供给侧结构性改革思路的指引下，有针对性地去库存的基本思路和政策取向。房地产去库存需要各级政府部门按照新的发展理念，着力推进供给侧结构性改革，需求开发企业、金融机构和其他市场主体密切沟通、协调合作，采取有效应对措施。

一、对聊城市房地产库存情况的调查

当前，房地产行业面临着巨大的去库存压力，尤其是三四线城市的房地产库存更为严重。我们以聊城市为样本，对三四线城市房地产库存情况进行了调查。聊城市地处鲁西北，下辖8个县（市、区）、1个国家级经济开发区、1个高新技术开发区和1个旅游度假区，常住人口597.1万人，在山东省17地市中属于经济欠发达的内陆地区；自2010年以来，相对于其他三四线城市，聊城市房地产市场发展较快，房地产开发投资年均增长19.3%，位居全省前列。当前，聊城市房地产库存消化周期较长，区域间、企业间分化明显，潜在库存压力较大。

1.现有库存和潜在的库存压力较大。2015以来，尽管房地产开发投资增速下降，房屋开工面积减少，但库存量持续增加，2015年底，全市可预售的商品房库存662万平方米，同比增长45.3%，按照全年平均销售水平计算，现有库存的去化周期为16个月。按照房地产业内惯例，一年左右为供求基本平衡，当前聊城市房地产库存水平偏高。考虑到商品房开发投资放缓存在时滞，未来一段时间商品房竣工面积仍将快于销售进度，如2016年度一季度全市商品房竣工面积达同期销售面积的2.8倍，加上未纳入统计的空置房，聊城市潜在的房地产库存去化周期将会更长。

2.各县（市、区）间库存水平分化严重。从各县（市、区）商品房库存去化周期来看，高唐、冠县两县商品房供应适度偏紧，处于供不应求的态势；市城区、东阿县的去化周期在合理区间以内，其中市城区的商品住宅平均去化周期约10个月；阳谷县则刚超过警戒线，初露高库存的苗头；其他三县（市）商品房库存都明显过高，最高的临清达到58个月，茌平县、莘县分别达到41个月和23个月，“去库存”压力大。

3.企业间库存水平分化明显。2015年末，全市房地产企业达281家，其中二级及以上资质企业仅30家。大型、品牌知名度较高的房企库存压力较小。2013年以来，聊城市销售套数前五的房企旗下楼盘在市城区全年销售套数的占比一直维持在50%左右，且均是多楼盘同时在售。大型房企新推出的房源往往日售超百套，一般推出不久即告售罄。中小房企开发的项目由于体量较小、市场曝光率不高、产品包装及营销手段不及大型企业，销售较为缓慢，很多楼盘全年销售套数不足50套，清尾期漫长。

二、房地产“去库存”的制约因素分析

1.三四线城市房地产价格弹性小，下降空间有限。以聊城为例，三线城市的房价构成大体可以分为五块：第一块是地价，包含出让金、拆迁费 、契税等，约占房价的20%～40%；第二块是营造费用（狭义房价），包含建安费、室外管网、物业用房、各种配套费用，约占房价的40%～50%；第三块是向政府缴纳的费用支出，包含各种行政事业性费用、税收、财务费用，约占房价的20%～25%；第四块是用来公司运转的各种费用，包含工资、行政管理费、广告等，约占3%～5%；第五块就是利润，也就是以上支出后的剩余。从费用支出的对象看，第一块、第三块主要是支付给政府，约占40%～65%，地方政府做出让步的可能性较小，这部分费用减少的难度较大；第二块直接决定了建筑质量，由于对建筑质量的管理要求更加严格，且建造费用与开发地产的品位和后期销售直接相关，这一块也是不能减少的；第四块所占比例较小，对房价影响有限。因此，房价下降的最大可能途径是减少房地产开发企业的“利润”。从当前的情况看，在人工费、管理费刚性上升的背景下，运作好、又有好项目的公司，其利润最高能达到10%，在调查的42家二级（不含）以下资质的中小房地产企业中，利润率在3%以下的企业占七成，房地产商利润已经很低，房地产商自主降价的空间较小。

2.商品房供求结构失衡，供需矛盾比较突出。一是商品住房开发供大于求。2013年12月的中央城镇化工作会议要求，要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务；既要坚持使市场在资源配置中起决定性作用，又要更好发挥政府在创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务、加强社会治理等方面的职能。2015年12月的中央城市工作会指出，城镇化和城市发展是稳定需求侧的核心，要尊重城市发展规律，做好“五大”统筹，为城市发展和城镇化建设指明了方向。但近年来，地方政府在土地财政的驱动下，纷纷实施大城市战略，地方城市建设重规模扩张、轻产业支撑，重商业性开发、轻公共服务；开发商在高额利润诱惑下不甘落后，甚至忽视风险投入粗放型的“造城”运动，共同助推了房地产非理性膨胀。二是保障性住房供给不足。国家积极推进棚区户改造等保障性住房建设，2015年6月，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基设施建设有关工作的意见》，明确要求2015—2017年改选各类棚户区住房1 800万套。同时，中央政策协调整国家开发银行，向棚户区改造定向发放低息贷款。2015年12月的中央经济工作会议还指出，把城镇公租房服务扩大到非户籍人口，鼓励发展租赁市场。但从近年来各地保障性住房建设情况来看，多数项目以棚改的名义进行立项，实际是商品房和棚改混合开发，房地产商在开发商品房的同时配建保障房，而不是采取政府统一回购的方式开发保障房；地方财政配套资金明显不足，主要是通过对特定商品房减免有关税费为市场提供“准保障性”住房或限价商品房，造成保障性住房类型单一、申请条件苛刻、供不应求。

3.农民市民化过程中，还存在诸多制约因素。在三四线城市商品住房供大于求的情况下，现有城镇居民购房需求已经基本释放。因此，解决供求矛盾问题的关键是刺激农民市民化过程中的购房需求。但从目前情况看，仍存在较多制约因素。一是农民收入低、收入增长放缓。以聊城为例，2015年全市农民年人均纯收入10 512元，按每户3.8人计算，全年家庭收入近4万元；2015年聊城市区和县城的平均房价分别为4 812元/平方米和3 333元/平方米；以农民在市区和县城购买100平方米的住房计算，房价收入比分别为12倍和8倍，加上车库（或车位）及其他配套投入，房价收入均将在10倍以上。目前，工资收入是农民收入的主要来源，2014年之前，农民工可支持收入增幅连续数年保持在9%以上，但受建筑行业不景气、制造业产能过剩的影响，以及未来制造业“支产能”“去杠杆”的冲击，2015年农民工工资收入增幅首次下滑到9%以下，进一步降低了他们的收入预期。二是农民工市民化过程中的身份问题抑制了其在城市的购房需求。在多年来的城市化发展过程中，实际上只针对城镇居民实行了住房商品化，农民工购房多方受阻。在户籍方面，农民只能在农民身份和城市身份之间选择其一，并且农村转移人口落户城市受到严格限制；在社会保障方面，2015年11月国务院颁布《居住证暂行条例》之前，农民工没有享受到与城镇居民同等的教育、医疗、文化、住房保障等公共服务的权利；在农民财产性收入方面，农村承包土地经营权转让和农民住房（含宅基地）财产权出让没有法律支撑，农村集体经营性建设用地入市市值标准、村民能够从中得到多少收益等得不到法律保障；在银行信贷准入方面，农民工工作单位不固定，五险一金覆盖比例极小，无法通过公积金贷款的方式取得贷款，而在商业贷款中又面临无法提供收入证明、纳税证明或社会保险缴纳证明等问题。此外，银行对个人住房贷款产品缺少创新，个别行对产品创新还处于探索阶段，产品还不够成熟，各行针对农民工贷款买房和针对房屋租赁市场等方面信贷产品也较少。三是城市生活成本较高。特别是三四线城市，由于人口、资源集聚不够，加上产业结构单一落后，人口集聚度高、附加值高的服务业发展滞后，考虑到物流成本、无法规模化、竞争不足，消费价格明显比农村要高，甚至要高于大中城市。因此，一些进城务人员还是暂时将购房放在次要地位，把有限的收入用在子女教育和生活保障上。

三、对三四线城市房地产“去库存”的相关建议

三四线城市房地产“去库存”存在较大难度，从存量上看，房地产库存较大，市场消化难度较高；从发展趋势看，房地产投资增长的可能性较大，面临着库存增长的压力。房地产业“去库存”应在认真分析供求关系的基础上，调整供给结构，破除制度上的藩篱，降低需求者的购房成本，优化公共服务和金融服务等协同推进。

1.调结构。合理掌握土地供给节奏，优化商品房供给结构。一是调整土地供应节奏，有序控制房地产市场发展。不同地区根据本地房地产库存状况合理控制土地投放节奏，供给紧张的县可以适当加快供应，库存严重过高的县（市）可减缓房地产开发的土地供应甚至暂停供应，加快实现当前和潜在的房地产供应与当前、潜在的房地产需求形势相适应。开发商要调整市场经营策略，要以省会城市为中心，重点回归一二线城市发展；要加强与当地政府及职能部门的沟通配合，审慎拿地，使土地储备结构更合理化；要适当减少新开工面积，以销定产。二是优化房地产的供给结构，激发潜在购买力。对于新建房地产项目，允许企业自主设计适应市场需求的住房，鼓励企业运用新材料新技术发展低密度、功能齐、配套全的高品质住宅，满足改善性住房需求；对于在建房地产项目，在不改变必要规划条件的前提下，可适当调整商品住房套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求；对于未开发的房地产用地，可在符合城乡规划的前提下，积极发展物流、商务、养老、旅游、文化、教育、体育等功能性地产。三是调整商品房库存结构，大力发展保障性住房。提高棚户区改造货币化安置比例，打通商品房和棚户区安置房建设通道，消化现有商品房库存；对选择货币化安置的棚改项目在分配各级补助资金时予以倾斜，对选择货币化安置的棚改居民给予适当奖励。积极发展住房租赁市场，学习借鉴先进省份的成功经验，建议地方政府采取回购方式将部分商品房转化为公租房等保障性住房，既减轻了现有商品房库存压力，降低了受益人群的居住成本，也能形成地方政府持有公共财产的长期收益；同时，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，为新市场提供长期租赁住房。地方政府按照国家和省级政府住房保障政策，落实国家保障性住房建设资金，根据财力情况和保障房建设计划，按年度安排一定的财政预算资金，确保保障性住房建设进度，形成住房市场和住房租赁市场共同发展的新格局。四是支持企业兼并重组，提高企业核心竞争力。引导骨干企业兼并、收购、重组，推动开发企业、建筑企业战略协作，提高产业集中度，增强抵御市场风险的能力。

2.补短板。契合新市民住房需求，着力解决瓶颈制约因素。一是推进户籍制度改革，突破农民市民化中的户籍束缚。认真落实好国家户籍制度政策，除少数特大城镇外，全面放宽农业转移人口落户条件，提高居住证的“含金量”，建立以稳定就业和居所为单一标准的入户机制，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。同时，建议三四线城市要在农民市民化上大胆试点探索，要适应部分农民不愿舍弃农村户籍的现状，尊重农民的意愿，放宽和弱化户籍限制，允许农民拥有城市和农村双重身份；以居民身份证为唯一有效证件，结合居民持有的居住证，对符合条件的居民从政策上承认其“市民”身份，将部分农民工纳入保障性住房支持范围，解决农村进城务工人员因身份缺陷导致的购房需求受抑制问题。二是加大城市公共资源配套服务，增强城市承载力和吸引力。要依据城市总体规划，有序完善交通、商业、教育、医疗等公共资源配套服务；把进城农民工纳入城镇政策体系中来，让他们与现有城镇居民享受同等的就业、培训、教育、医疗、社保等待遇；中央转移支付、地方债务置换定向投入等资金向公共服务领域倾斜，并建立上下联动的正向激励机制，确保资金进入城市“短板”，促进工业反哺农业、城市反哺农村。三是政银携手优化住房金融服务。地方政府要在房地产金融管理部门出台的政策框架下，结合区域实际，制定本区域的房地产首付比例、房贷利率等规定，特别是三四线城市，要灵活自主确定最优惠的首付比例和房贷利率，支持城乡居民购房。鼓励金融机构加大针对拥有居民证的农民工贷款买房、针对房屋租赁市场等方面的信贷产品创新力度，丰富个人住房贷款产品，根据借款人的就业基本情况、银行流水、存单、信用报告等判断其承贷能力，对不同收入类型、不同风险类型的贷款购房者提供差异化的信贷产品，缓解农民工购房贷款难问题。

3.降成本。进一步压降商品房成本和价格，增加农民财产性收入。一是政府适当“让利”。当前聊城市房地产开发企业需缴纳的税费累计多达50余项，除去国家法律规定必须缴纳的税收以外，地方各政府部门要求的费用40余项，这部分费用的征收给开发企业带来较大财务成本和时间成本。地方政府应免除不必要的费用或降低部分费用的收缴比例，减轻开发商的成本压力和购房者的购买压力。对于个人购房者，当地政府应免除非必要的收费，降低其他费用收缴比例，如按照国家相关部门规定尽快取消公积金抵押贷款中的强制性担保费用，降低房地产交易的各项费用缴纳比例；研究对农民工和农民进城购房给予契税补贴、物业费补贴等政策，从而降低购房者负担，增强购房者的相对购买力。二是房地产开发企业适当让利降价。“去库存”背景下，开发商要转变观念，理性分析当前房地产市场发展的趋势，顺应地产行业由卖方市场转为买方市场的现实，尊重市场规律，在行动上积极应对，把保持公司现金流正常周转作为首要任务，适当减少负债，降低杠杆率，实施薄利多销、团购优惠、保本微利经营策略，配合地方商品房“去库存”目标实现。三是在农村产权改革中增加农民的财产性收入。要切实维护好农民现有农村土地承包经营权和农村住房财产权，在农民市民化进程中，保障其土地经营权流转带来的合法收益；在推进建设用地增减挂过程中，落实同地同价，保障村民的宅基地（及地上建筑物）、集体建设用地流转收益，让农民全面分享改革红利，增强他们在城市的购房能力，促进城镇化和城市健康发展。