孙轶

在地产大鳄的碾压下，中小企业住宅地产开发的利润空间日益受到压缩，做各种非传统的主题地产开发就成了大家迫不得已的选择。其中，老年地产因为种种优势，已成为比较热门的选择。

首先，老年地产之所以能够成为热点，是因为大家看到了其巨大的市场容量。我国的人口结构已进入事实上的老龄化，多年的计划生育又形成了众多的“421”家庭，家庭养老向社会养老的转化已经成为趋势。

其次，政府对养老产业也有多种扶持政策，如地价、税收优惠，贷款扶持乃至财政补贴等，都对开发商构成了巨大的吸引力。

实际上，养老地产开发的历史相对住宅开发并不短，但早期不规范的养老地产开发都沦为了低价骗地的手段。由于养老地产不能分割产权，而开发商又不愿将资金长期沉淀在项目上，采取使用权出售或者收取高额押金的形式平衡开发现金流，成为这个行业的潜规则。

而对于购买养老地产使用权和缴纳了养老押金的老人们来说，由于产权登记在养老机构名下，老年人的权益完全依赖于机构的承诺，老人们的资产处在巨大的风险之下。

更加危险的是，在缺少监管的情况下，将使用权已经出售的资产再度抵押、将押金挪作他用在养老地产开发中也变成了常用的手段。养老机构的开发商往往规模比较小，甚至是首次进入开发行业，风险承受能力差，一旦投资失误造成养老机构破产或注销，老年人将落入财、物两空，老无所依的境地。……