李凯枫

摘 要：房地产投资具有资金需求量巨大、投资周期较长、资金流动性较弱、对专业知识和经验具有较强依赖等特性，所以房地产经营属于高风险的经营管理行为，房地产商要达到预期的经营目的，获取较高的经济效益应在对其经营风险产生全面认识的基础上，针对性的进行有效防范，本文以此为背景，针对房地产经营风险及防范对策展开研究，为房地产商经营提供借鉴。

关键词：房地产 经营风险 防范对策

经营风险即房地产商在对企业经营时，受不确定因素影响，产生的实际收益与预期收益之间的差异，其主要受宏观经济环境、房地产行业市场环境变化、房地产商决策错误、企业战略目标或经营制度不完善等因素的影响，房地产行业的特点决定其出现经营风险的概率相比一般行业更大，所以对房地产经营风险及防范对策展开研究具有重要的现实意义。

一、房地产经营风险分析

1.获取土地阶段的经营风险。房地产行业的特殊性决定其经营过程以获取有效土地为前提，而国家在此方面的土地供给政策、地价政策等发生变化，均会使房地产获取土地使用权的成本发生改变，使企业面临着一定的经营风险。

2.开发建设阶段的经营风险。房地产经营中在前期工程、建设安装工程和配套工程需要面临不同的经营风险，其主要受各阶段的任务范围和不确定因素决定，例如前期工程的主要任务是对施工现场进行全面的勘察、有效的设计，并做好地面处理、基础设施搭建等准备工作，所以对其工作任务具有影响的国家税费、住房等方面的政策、施工现场原有土地配套设施建设程度、地质的稳定性和平坦性、地下水位线等都可能使房地产企业面临一定的经营风险[1]。在建设安装工程中其主要任务是完成相关的土建和安装工作，所以相关人员的工作技能、效率，应用材料的价格，国家对经济的政策性调整、施工现场管理水平等因素都可能会使房地产企业面临经营风险[2]。配套工程的主要任务是对房地产工程设计的基础设置、公共设施等进行配套设置，如小区道路工程、景观绿化工程等，当相关材料的市场价格提升、房地产企业对配套成本管理能力较弱等情况发生时，房地产企业的配套工程经营风险也会增加。

3.租赁销售阶段的经营风险。此阶段是房地产企业回收资金、确定工程经济回报的重要阶段，受房地产工程特点的影响，房地产企业租赁、销售阶段所面临的市场、社会、科技环境等与土地获取阶段会存在一定的差别，所以房地产项目投资回报与预期投资目标存在偏差的可能性较大，这在一定程度上也加大了房地产企业的经营风险，例如房地产项目建设前后国家在住房、价格、利率、税费等方面的政策变化，周围区域人民的生活水平变化等。可见房地产经营风险可划分为国家政策风险、项目开发风险、财务风险三个方面。

二、房地产经营风险的防范对策

1.明确风险识别程序和方法。风险识别是风险防范的前提，其首先要结合房地产经营各阶段的特点，对经营过程进行有效的分解，进而确定全面的风险识别对象，并全面的搜集整理与房地产经营风险相关的信息，在对房地产经营各阶段不确定因素进行分析和判断的基础上，合理的选择风险识别的方法和手段；其次，在对房地产经营风险进行分类的基础上，对其可能对房地产企业构成的损害和发展的结果进行预测，并建立包括风险清单、分类、原因、后果、价值量、控制顺序等信息的风险识别报告[3]。现阶段风险识别的方法较多，具有不同的优势，例如幕景分析法以计算机技术为载体，可以使风险分析人员直接针对风险严重程度、后果等信息进行把控；头脑风暴法以小组会议为主要形式，有利于观点的创新和融合；德尔菲法以匿名重复征求专家意见为主要原理，对解决复杂的风险防范问题具有积极的作用；故障树分析法将风险进一步分解，进而将无关的因素分离，对复杂的风险问题简单化效果明显，以上风险识别方法均可以在房地产经营风险识别中结合实际情况灵活的运用。

2.科学选择降低风险损失的方法。

2.1规避风险。规避风险要求房地产经营以无风险或风险小的业务为主，在经营的过程中从各方面有意识的缩减不确定因素，进而降低经营风险发生的概率。其主要表现在以下方面：首先，房地产企业在项目开展前有效的落实市场调研和可行性研究，在对可能影响房地产投资效果的政治、经济、科技等相关方面产生系统的认识，并结合市场发展规律和企业自身的状况等，在科学、深入的预测分析基础上明确安全性较突出的投资方向，规避投资风险；其次，提升房地产企业内部对项目和成本管理的能力，使项目在质量满足要求的同时建设周期缩减，规避建设风险；再次，结合市场需求的变化对房地产租赁出售的价格进行合理定位和调整，并对营销的手段、参与人员、方式等进行不断优化，积极推行预售预租，选择保护、支付等能力较好或信誉较好的客户等，规避营销风险；另外，在房地产项目开发的过程中主动舍去自然灾害频发、经济发展速度较缓慢的区域项目，对规避开发风险也具有重要意义。可见此种防范经营风险的对策以优化房地产企业自身的同时主动避免经营中的不确定因素为共同特征。

2.2转移风险。转移风险是房地产企业将可能发生的经营风险向其他组织或个人转移的手段，其通常分为非保险转移和保险转移两类，房地产企业在投资风险性较大的项目时，应用合资经营模式、对利润敏感变量用合同明确等均是非保险转移的有效手段，例如房地产企业可以通过固定利率贷款合同、固定预算合同、承包合同延期罚款条款、风险定价等手段将投资项目中利息支出增长、费用增加、工期延时等经营风险向银行、建筑企业、承包商、购房人等转移。而后者主要是通过房地产企业为房地产项目购买保险使风险向保险机构转移的手段，其虽然会使房地产企业支付一定的风险防范费用，但防范效果最直接和有效。

2.3分散风险。房地产企业可以通过对投资区域、种类、时间以及经营业务、方式等进行有意识的分散进行，达到风险防范的目的，此种防范对策并不是直接的将风险消除，而是降低统一时间、空间风险发生的程度，变相提升房地产企业抵御风险的能力，这对规模较大的房地产企业更加实用。

2.4承担风险和自保风险。此防范对策是建立在房地产企业对可能发生的经营风险准备一定的资金，其通常应用于具备一定人力、物力条件的大型房地产企业，其期望通过对企业内外环境和发展趋势全面了解的基础上通过承担风险而获取市场发展机遇，使企业在避免经营风险的同时得到有效的发展，可见其具有明显的主动性。而自保风险使房地产企业通过汇集相似风险，在风险预测的基础上制定自保计划，并对补偿基金进行定期分摊的方法，这在一定程度上有利于提升房地产企业项目抵御风险的能力，此种风险防范对策主要应用于风险发生概率较低，且对资金补偿要求较少的项目中。房地产企业选择何种风险防范对策要结合其項目的实际情况以及自身风险抵抗能力等因素进行分析。

三、结语

通过上述分析可以发现，现阶段大部分房地产企业已经认识到自身在经营过程中存在较大的风险，并有意识的采取措施进行防范，但由于其经营各阶段均存在较多的不确定因素，房地产企业需要结合其行业风险的规律，对各阶段风险进行主动认知和管控，并在缩减风险发生概率的同时控制风险损失。

参考文献：

[1]杨茜.我国房地产企业的财务风险及其防范对策[J].企业技术开发，2014，24：23-24.

[2]吴晓.房地产经营风险防范的战略对策——实施房地产企业形象战略[J].科技进步与对策，2010，03：114-116.

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[4]张柏晶.房地产经营风险及防范[J].福建建筑，2013，No.18006：117-118.

[5]李自敏.我国商业银行房地产市场存在主要风险及防范对策研究[J].中国证券期货，2012，09：229+231.