熊 杰肖明明

建筑物区分所有背景下物业使用人的“准成员利益”之确认与保护

熊 杰*肖明明**

物权法施行后,我国已初步形成以业主专有权、共有权及成员权为核心架构的建筑物区分所有权体系,作为专有所有权人的业主的各种物业权利得到了较为完整有效的保护。然而,在司法实践中发现,业主之外的物业使用人权益的法律保护明显严重不足,其直接表现为物业使用人的权利缺位困境。从利益平等保护的角度,应在区分不同类型的物业使用人的基础上,赋予居住或使用物业一年以上的合约型物业使用人以“准业主”成员身份,并进而依据业主成员权的内容结构,厘清与确认特定物业使用人所得享有的“准业主”成员权利的内涵与外延。

建筑物区分所有权;物业使用人;准成员利益

物业使用人是指除所有权人之外的合法占有使用建筑物的自然人或组织。①本文讨论的物业使用人特指在建筑物区分所有状态下,尤其是住宅小区中的房屋的合法使用人。在现行建筑物区分所有权制度下,权利的设定与行使规则均以业主(专有部分所有权人)为中心,立法条文中鲜有涉及保障物业使用人相应物业用益权利的规定,这无疑与实践中大量存在的物业使用人实际占用房屋的社会现实相左。实际上,物业使用人在用益物业过程中存在着严重的权利保护真空现象。尽管司法实践中已有少数判例确认了物业使用人的成员资格及相应法益,但囿于法据空白和理据匮乏,物业使用人本应享有的诸多准成员权益均未得到支持与保护。……