安尼

摘要：房地产企业发展成为我国支柱产业，政府对的调控政策不断出台。房地产企业资金紧张、存量房增加，经营、财务风险在不断增加。2016年5月1日起，营改增试点范围扩大，房地产行业正式进入了增值税时代。房地产行业将面对更为复杂的内部外部经营风险。本文从房地产企业内控制概述出发，结合增值税的特点，对内控制一些应对变化进行分析。

关键词：房地产；营改增；内部控制制度建设

一、房地产企业内控制度概述

内部控制是一系列具有控制职能的方法、措施、程序，是一个严密的、较为完整的控制体系。房地产企业内部控制度是以专业的管理制度为基础，以监管和防范风险为目标，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。

二、房地产企业内部控制制度的重要性

房地产企业数量多、资质低、竞争激烈。项目开发周期长、投资大，整个过程存在经营风险。营改增后不仅是税种上的变化，同时还对企业的经营管理提出了更高的要求。建立内部控制制度十分重要。

第一，建立良好的内控制能对整个项目各阶段实施监督，能及时发现其中存在的问题；第二，内控制能够监督考核企业各部门的工作是否高效，能保障企业的经营效率，保障企业完成既定的经营目标。

三、房地产内部控制制度的现状

（一）企业对内部控制制度认识不足

房地产企业在项目开发过程中，普遍存在只注重具体开发的工作，管理上缺乏战略意识、对中长期的发展没有规划。某些地产企业还停留在“抢地”就能赚钱，毫无经营风险意识。适合企业自身的、健全的内部控制制度，需要花费大量的人力、物力和时间，而且不会在短期就能产生经济效益。中小型房地产企业，如果缺乏长远眼光，不会重视这项工作，甚至它的的建立产生怀疑，不愿意进行内部控制制度的实施，或者只是让内部控制流于形式，降低了防范风险的能力与经营水平。

（二）缺乏风险意识，疏于企业的内部控制

许多房地产企业是抢到地后，迅速开发建设和销售，对内部控制制度的建立很轻视。房地产企业往往只会重视外部因素，对于因为自身内部控制的缺乏而带来的风险因素考虑的很少。近些年在房地产企业只在盲目扩张，忽视了因缺乏内控制建设而带来的管理缺陷。

四、增值税后内控制建设的几点建议

营改增将地产企业带入增值税时代，这不仅是简单税种的变化，它要求企业对自身的经营流程重新进行设计，内部管理要由粗犷转向精细。企业管理层必须重视，共同谋划、积极应对，做好风险内控，项目流程的各环节，要求予以规范化。这能使企业平稳过渡达到最终降低税负、促进发展的目的。

（一）完善好内部环境

治理结构中的董事会负责内部控制的建立健全和有效实施，必须有效发挥董事会的作用，履行相应的责任。营改增后具有一定规模的房地产企业可以在内部设内部审计部门，保证其工作的独立性是很必要的。房地产行业的人员流动性较大，要实行德才兼备、以德为先的人力资源政策。另外，还要加强自身的企业文化建设，应该培育积极向上的价值观和社会责任感，重点强化营改增后的内部风险意识。 “人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值”这是万达的核心价值观。

（二）加强工程及合同的控制

建安成本是房地产开发项目总成本中所占比例最大（约占40%）、跨越时间最长、涉及单位最多的。营改增后房地产的税率为由5%上升至11%，能否取得抵扣的进项税发票成为降低税负关键。关键控制点：首先要在工程招标时，要求必须具备一般纳税人资质。其次，在签订各类工程合同时要增加相应发票条款。最后，营改增过渡阶段后的建筑合同成本是否上涨问题，建筑企业主要项目人工成本费用不能取得进项发票，势必导致成本增加。所以选择的建筑企业必须能对其建筑人工成本目标有效控制。

（三）加强资金营运的控制

房地产企业资金营运内部控制的主要目标是：保证资金安全，保持各环节资金的周转和高效，保证资金的的供求达到动态平衡。由于营改增后税率的增加，房地产一般纳税人的销项税税率为11%比较营业税高98%。以成交价100万元的房屋为例，营改增前营业税为5万元，营改增后需缴纳销项税9.91万元，可见必须要取得相应的进项税抵扣才能达到企业资金的动态平衡。项目在房屋竣工决算后，进入销售为主的阶段，增值税大部分为销项税，而企业所得税、土增税继续在地方预交，所以后期对资金需求较大。企业要严格按照预算要求组织协调资金调度，定期对资金预算执行情况进行分析，如发现异常，及时采取措施妥善处理，既保证税款的交纳又要避免资金冗余。

（四）加强制衡与监督

营改增的试点范围涉及到房地产相关诸多行业，能帮助企业达到一体化、多元化的战略目标。同时企业的经营管理会变得更复杂，将会遇到更多的问题。首先房地产企业要加强内部审计机构独立性。其次，部门不相容的岗位要分离，定期内审，对于业务岗位定期（集团内部）轮换。最后，拓宽监督举报渠道。

（五）加强对企业人员的培训

营改增后对房地产企业员工要进行相关知识的培训，尤其是财务人员、审计人员提出了更高要求。比如专用发票的保管、不能抵扣销项税的费用、项目各阶段税收风险管控。

五、结束语

营改增是财税体制改革的重头戏、是供给侧改革的重要举措，它给房地产企业带来了新的发展契机。房地产企业要健全内部控制制度、加强企业文化建设，进一步提高自身的风险管理能力，为企业的可持续发展奠定基础。

参考文献：

[1]李燕.解析企业内部控制制度的执行[J].中国乡镇企业会计，2016（02）.

[2]关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税〔2016〕36号.

（作者单位：唐山中骏房地产开发有限公司）