李星　都沁军

摘 要：房地产业在整个经济社会中有着重要的地位，日益受到社会各界的广泛关注，房地产的发展反映了整个行业的全貌。通过对房地产企业经营绩效进行评价和分析，研究和提高房地产企业的综合竞争力。因此，对于研究房地产企业的经营绩效，应给予重视，有必要对有关的文献进行梳理，这对房地产企业的发展具有非常一定的作用。

关键词：房地产；绩效；文献研究

一直以来房屋都是人类的生活必需品， 伴随着全国城市化率的速度加快，对房屋的供给和需求也在保持一定的上升趋势，这保证了包含房屋和土地的发展从整体上来说是向前的。中国房地产业也慢慢向规范型、品牌型、大规模型产业靠拢。以提高经营绩效为基础目标，达到提升竞争能力的更高目标是房地产业广泛探讨的话题。收集国内有关房地产企业经营绩效的有关文章，研究房地产企业经营绩效的发展和现状，对房地产业指标的选取、构建的模型、使用的研究方法等对作者的相关研究都有积极的影响，也是本文理论研究的基础知识。

一、绩效的概念

在现在的管理学领域的理论中，绩效可以定义成个人、团队或组织从事一种活动所获取的成绩和效果。绩效是投入了要素之后的产出，付出了成本之后的收益。只要是有活动，就会有结果或收益，也就是绩效。安德烈.德瓦尔（2003）认为绩效是指在所消耗的劳动量与所获得劳动成果之比。但绩效的特殊性就在于，它们之间的关系可能通过一个具体的比值或通过一个相对的名次体现。

二、 企业绩效有关指标的选取

鞠颂（2007）对上市公司绩效评价中心指标的选择，参照《国有资本金绩效评价规则》，从数据中的盈利能力、偿债能力、资本运营能力、成长能力四个方面选取12个指标来反映上市公司的经营绩效。旷开萃（2005）提出在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，深入研究影响房地产开发经营绩效的四大因素以及相关指标体系，以大量数据调查为依据，对影响房地产开发经营绩效的四大因素与关系模型进行研究分析。

魏刚（2000）提出高级管理层激励与上市公司经营绩效中，提出了上市公司高层管理工作人员激励的现实效果，可以在分析我国公司内部激励机制中比较有好的思路。为此在对上市公司1998年年报中公布的高管成员的红利情况和持股的情况进行了考察。王福民（2014）有关基于利益相关者的企业经营绩效进行研究，这个是特殊的研究方向，提出了有关利益相关者对经营绩效评价的指标偏好，其中包括政府、雇员、顾客和供应商等，并提出了以利益相关者为基础的评价指标设置。

孙斌艺（2002）提出旅游房地产项目经营绩效的特征因素分为两部分： 外部特征因素包括距中心市场的距离、交通通达程度等；内部特征因素包括管理者能力、管理水平等。此外，旅游房地产项目经营绩效与投资的数额、所有权的性质、企业人员的规模大小等都有相关关系。石明华（2002）对房地产上市公司绩效进行研究，把房地产上市公司经营绩效评价指标体系框架总结为四个方面：即反映企业内部经营管理效果的评价指标、反映企业财务业绩的评价指标、反映企业未来成长的评价指标和客户评价指标。

三、 房地产企业经营绩效评价方法综述

鞠颂（2007）采用横截面数据进行分析， 所有数据均采用2003到2005的数据和绩效得分得出平均值。使用主成分分析法确定了所要提取的公因子系数，再把因子表示成变量的线性组合，得出分数排名顺序，最后再进行有效的理论分析。王歆（2012）的数据采用SPSS 17软件进行因子分析。而选取的是样本中6年财务数据的平均值来计算，消除总体发展阶段房地产上市公司的差异性。评价方法是运用的DRF和DEA的结合分析方法。

旷开萃（2005）以净资产收益率为房地产企业开发经营绩效的考核指标，以经验为基础，把四大影响因素下个层次的指标设定成同样权重。对于数据的分析建立三元线性回归方程及其检验。对指标进行相关的研究分析。魏刚（2000）先是对管理层的报酬进行简单的描述性统计分析，然后对高管人员的激励现状作整体性分析。运用回归分析方法来研究上市公司经营绩效与高管人员报酬与所持股份的敏感程度及高管人员年度报酬与公司规模、所处行业和所持股份的关系。

蒋娜（2012）从盈利、收现、营运和成长能力中四个方面中的8个财务指标来分析样本公司2009年的绩效情况。首先进行描述性统计分析处理，从整体上对2009年样本公司的经营绩效进行分析，可知应收账款周转率和净利润增长率是影响公司经营绩效的重要指标，其次再因子分析，主要提取三个公因子， 根据三个因子所代表的各个指标进行总结性分析。王刚（2008）构建的房地产上市公司DEA绩效评价数据包络模型主要衡量的是公司内部投入的产出效率，运用 EMS 效率评价软件、对经处理后的输入输出指标值进行处理，比较运行效率和规模效益的大小，进行总结分析。

四、建议与展望

从指标的选取到评价方法的简单描述及论文方向的选取，可以总结出以下几点：1.我国的文献研究中已经有作者提出开始把财务性指标与非财务性指标相互结合起来表示企业的经营绩效，并通过平衡计分卡这一理论方法来进行简单的分析；2.在绩效的评价方法中主要包括数据包络分析方法、主成份分析方法、因子分子方法、描述性统计、模糊综合评价、线性回归模型和对数回归模型的相互结合的方法、因子分析和数据包络分析方法的组合等等一些简单地两者组合的分析方法；3.论文方向的选择大都是开发经营、资本结构对经营绩效的影响因素研究及建议。

从文章研究发现对于评价方法的选取有一定的不足，缺少对新型分析方法的研究。在指标的选取中也有一定的阻碍，比如选取指标时，虽然提出了财务性指标与非财务性指标的相结合的方法，可是在实证分析中还是很少出现这样的文献研究。虽然国内的房地产建筑理论研究落后于发达的国家，但是随着国内市场经济的持续完善，经济体制改革的深化和国内经济学者的研究探索中，我们会在经营绩效的研究上取得重大旳突破，对国内房地产产和相关产业提出更多的理论和实践相结合的建议。

参考文献：

[1] 王刚.中国房地产行业绩效评价研究[D].重庆大学.2008.

[2] 蒋娜.房地产行业经营绩效评价[J].财会通信综合.2012.（5）.

[3] 鞠硕.房地产上市公司绩效评价及影响因素分析[D].南京农业大学.2007.

[4] 石明华.房地产上市公司绩效评价研究[D].湖南大学工商管理学院.2002.

[5] 旷开萃、刘菊红.房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J].建筑管理现代化.2004.（4）.

[6] 孙晓娟.房地产企业开发经营绩效评价研究[D].西南交通大学.2004.

[7] 程宇.我国房地产上市公司融资结构对其经营绩效影响的研究[D].西南财经大学.2013.

[8] 魏刚.高级管理层激励与上市公司经营绩效[J].经济研究.2000.（3）

[9] 王福民.基于利益相关者的企业经营绩效评价研究[J].投资理财.2014.

[10] 王歆.我国房地产上市公司经营绩效评价[D].湖南农业大学2012.