张云波

内容摘要：随着我国住房改革市场化的推进，公有住房承租权是具有一定物权特性的特殊债权，是代表财产利益的权利，可视为对劳动者住房消费的补偿。现阶段，承认公有住房承租权的可继承性符合我国公有住房改革的发展需要，与我国《继承法》的规定不矛盾。

关键词：公有住房 承租权 继承

【基本案情及诉讼过程】

李容（男）与王慧系夫妻关系，双方共育一子（李青）二女（李丽、李红）。长期以来，夫妻二人与儿子共同居住生活在北京市的A房屋，该房系李容生前承租的产权人为甲单位的公有住房，两个女儿自结婚后不再与父母共同居住。1998年，王慧去世。二十世纪九十年代，李容分配到产权人为乙单位的B房屋。2002年，李容与乙单位签订房屋买卖契约购买该房，总价款为5万元，其中使用了李容30年的工龄。2011年，李容去世。2011年9月，李青、李丽、李红向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青继续承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。后李青、李丽、李红因B房屋的分割发生争议，李青起诉至法院，请求法院判决B房屋归其所有。法院判决认为：考虑到继承人李丽、李红在分配李荣遗产中A房屋时已经放弃相应权利，做出较大让步，故法院酌定B房屋由李青占有50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额。李青不服生效判决，向检察机关申请监督。（当事人姓名均为化名）

【焦点问题】

公有住房承租权能否被继承？是否属于遗产范围？

一种观点认为，根据我国《继承法》的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公有住房的产权不属于个人，自然不属于遗产，公有住房承租权是依据政策享有的具有人身属性的债权，不符合继承法所规定的遗产范围，当然也就不能继承。

另一种观点认为，公有住房的产权不属于个人，当然不能作为承租人的遗产，但公有住房承租权可以有偿转租、转让，具有了经济价值，它作为附着相应经济价值的财产权具有私有财产的性质，应当归入遗产范围。

【抗诉理由之法理评析】

笔者同意第二种观点。

第一，公有住房承租权是对劳动者住房消费的补偿。公有住房是由政府、国有企事业单位等投资兴建，按照一定程序由符合规定条件的城市居民、本单位职工等进行租赁并交纳低廉的租金，由建设单位（出租人）享有所有权，居住者（承租人）享有租赁权的住房。[1]公有住房起源于我国计划经济时代的福利分房制度，其存在基础是个人对国家、集体的服务关系。承租人取得租赁权的公有住房，其位置、套型、面积等与该承租人的工龄、职务级别、工作业绩、家庭人口状况等诸多要素密切相关。公有住房承租权隐含了一部分价值，这种价值是对劳动者多年工作中应用于住房消费的补偿，属于劳动价值的组成部分。当前，公有住房承租权在一定条件下可以转租、转让，这实际上使原先在住房实物分配时取得的实物工资——公有住房承租权——通过市场交易返回到货币工资形态，并用于住房消费。因此，公有住房承租权是劳动者收入中住房消费部分的积累，也是劳动价值中原先被扣除的部分补偿的表现，是劳动者必要劳动创造的价值。既然公有住房承租权体现了劳动者创造的劳动价值，就应当允许被继承。

第二，公有住房承租权是具有一定物权特性的特殊债权，是代表财产利益的权利。公有住房承租权的标的物是特定的公有住房，承租人在不损害房屋结构及内部设施、按期足额交纳租金的前提下，一般不需经出租人的同意即可依据自由意志直接支配房屋，且该支配权具有排他性，能够对抗第三人。因此，公有住房承租权具有一定的物权特性。但公有住房承租权的设立和存在的基础是公有住房租赁合同，出租人与承租人事实上处于互为债权人、债务人的地位，且公有住房承租权的设立与变更采意思自治原则，所以公有住房承租权的性质依然属于债权，是具有一定物权特性的特殊债权。在公有住房承租权交易流转在各地逐渐放开的背景下，更多的承租人通过将公有住房转租或将承租权转让等市场化交易获得收益，公有住房承租权完全实现市场化交易流转是可以预见的趋势。因此，公有住房承租权毫无疑问应属于财产权利范畴，是公有住房承租人享有的合法的可以流转交易的财产权利，自然可以被继承。[2]

第三，将公有住房承租权归入遗产范围与我国《继承法》的规定不矛盾。我国《继承法》第3条对遗产范围以列举加概括的方式进行了规定，明确公民的其他合法财产属于遗产。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条指出：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。我国《继承法》颁布于二十世纪八十年代，在当时的历史条件下，《继承法》第3条在规定遗产范围时主要就当时已经认识到的一些财产类型进行列举，并规定了公民的其他合法财产这一兜底条款。推究该条的立法目的，主要不是为了对遗产的类型进行限制，而是为实践中对遗产进行相对灵活的认定留出空间。因而，对公民的其他合法财产应当作较为宽泛的理解。公有住房承租权是具有一定物权特性的债权，具有可流转性，是代表财产利益的权利，应当纳入公民的其他合法财产范围，属于遗产的类型之一。

第四，承认公有住房承租权的可继承性符合我国公有住房改革的发展趋势。在我国，公有住房是计划经济体制下福利分房制度的产物。在计划经济体制下，公有住房承租权通过国家调配、单位分配等方式取得，只有具备特定身份、符合特定条件的人才能取得公有住房的承租权，公有住房承租权的身份属性较强，在历史上被排除在遗产的范围之外。[3]改革开放后，我国逐步推行住房制度改革，确立了住房改革市场化、住房分配货币化的目标，各地纷纷出台法规政策允许承租人有偿转让、转租公有住房承租权[4]，许多公有住房的承租人通过市场交易的途径发生变更，公有住房承租权的身份属性已不如福利分房时代那样明显，显现出其可继承的特性。尽管承认公有住房承租权的可继承性可能使得福利房制度变相永久化，与房改市场化取向相悖，但这只是我国从计划经济向市场经济转轨过程中出现的一个过渡性问题，随着时间的推移，将不可避免地退出历史舞台。[5]当前，公有住房基数巨大，在一定时期内还将长期存在，从有利于公有住房商品化、市场化出发，鼓励公有住房的交易和继承，有利于公有住房改革进程的推进。

值得注意的是，尽管公有住房承租权具有可继承性，但在遗产分割时对公有住房承租权的分割仍要受到房屋所在地相关法规、政策的限制。公有住房一般可分为国家所有、各级政府房管部门负责管理的直管公房，以及国有企事业单位所有并负责管理的单位自管公房两类。根据北京市的相关规定，对直管公房的管理由各级政府房屋和土地管理中心负责，适用北京市的相关法规政策；对于单位自管公房，其承租人变更等事项由享有房屋产权的各单位自行把握。

本案所涉A房屋，是被继承人李容生前承租的产权人为甲单位的单位自管公房，其承租人变更事项应由甲自行把握。根据查明的事实：李容去世后，其子女李青、李丽、李红三人于2011年9月向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。可见，甲单位系在李青、李丽、李红达成一致意见的基础上，将A房屋的承租人变更为李青。换言之，对A房屋的承租权，李青、李丽、李红均有权利继承，但李丽、李红放弃了对该公有房屋承租权的继承，在此前提下，甲单位才同意由李青独自继续承租。因此，法院认定李丽、李红同意由李青继续承租A房屋，系做出较大让步，在分割B房屋产权时酌定由李青占50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额，并无不当。

注释：

[1]参见陈耀东、丁渤海：《公有住房租赁权继承法律问题探讨》，载《天津法学》2013年第1期，第39页。

[2]同[1]。

[3]参见天津市高级人民法院课题组：《关于公有住房使用权纠纷案件的调查与分析》，载《人民司法》2012年第13期。

[4]武汉于1996年开始试点，1997年出台《直管公有住房使用权有偿转让管理试行规定》，天津、上海、成都、昆明、北京先后于20世纪末21世纪初规定直管公有住房承租权可以有偿转让、转租，其他各大中小城市纷纷仿效。参见邓峰：《直管公有住房承租权制度的反思与改革路径》，载《求索》2010年第7期。

[5]参见邓峰：《论直管公有住房承租权能否继承》，载《特区经济》2010年第7期。