赵安明

摘 要：本文通过分析我国房地产信托投资基金的产生背景、运作当中所面临的优势和劣势，从中找出我国房地产信托投资基金这一融资形式建立的难点和问题，并为我国房地产信托投资基金未来的运作提出了可供参考的建议。

关键词：房地产信托投资基金；现状；问题；对策

1 我国房地产信托投资基金的背景条件

随着我国社会主义经济制度改革的深入，我国市场经济的步伐已经带动了我国整体经济的发展。以银行、券商、基金等行业的金融业发展，给我国实体经济的发展带来了不小的压力。面对我国资本市场的快速成长，使得我国资本市场泡沫化程度越来越严重，从而导致了其他行业的发展受到了国家经济政策的影响。

我国政府为了控制资本市场泡沫所带来的通货膨胀现象发生，对我国经济实施了新一轮的宏观调控政策，这一调控政策首先从实体经济入手，进而控制我国金融业，以银行紧缩、提高贷款利率等方式限制市场内部资金的流动总额，从而实现对现有资本市场泡沫的控制。但是，这些有益于限制市场盲目增长的宏观经济方式也给我国实体经济和资本市场带来了不利的影响，特别是对我国房地产行业。

房地产行业众所周知是一个回收期长、资金用量大、转化力差、融资渠道单一的行业，面对国家宏观调控政策的影响，我国房地产行业的发展受到了严重的资金限制。由于大多数房地产融资的渠道都是采用债务融资的方式，从银行借到大量资金，实现其日常的经营运作。那么，在新的时代背景下，如何实现我国房地产行业的稳步发展，减少泡沫型房地产经济对我国市场经济进程的负面影响，提高实体经济的发展水平就变成一个非常亟待解决的实际问题。

2 我国房地产信托投资基金的现状分析

2.1 房地产信托投资基金的产生及重要性

房地产信托投资基金是一种新的融资方式，在我国当前市场经济模式下，一些优秀的房地产企业比较倾向采用这种融资渠道来获取资金。作者认为此种方式丰富了房地产行业的融资渠道，改变了单一化银行借贷给房地产企业乃至银行所带来的风险，在今后的资本市场发展中，此种方式将成为我国房地产行业的最主要的融资形式。

房地产信托投资基金的产生主要是由于08年金融危机的影响，金融危机给世界的经济发展蒙上了一层厚厚的阴影。面临世界范围内通货膨胀严重的现象，改变资本市场发展结构成为了一个主要的研究议题。房地产企业是一种综合性的企业，其不仅涉及到了房地产销售、建筑安装行业，与此同时也涉及到了材料加工、房地产建设、土地转让等众多行业。我国思想文化和固有的道德价值观念也让我国房地产行业具有了与世界其他国家房地产行业不同的特征。“齐家、治国、平天下”，家就是社会主义现代化中国房地产行业的写照。因此，房地产行业对于我国来说其既是关系到民生、民策的行业，又是关乎到我国社会进步、社会人民生活和谐的关键因素。

2.2 房地产信托投资基金的正面影响

2008年金融危機由于资金供应不足，让大多数房地产公司破产或被兼并。这一现状一方面整合了我国房地产行业的优质资源，另一方面也对我国房地产行业的未来发展带来了巨大的引领作用。房地产信托投资基金也从此产生。房地产企业面临银行借贷能力不足的现状，不得不去寻求新的市场。国内一手房、二手房销售市场严重受挫，使得大量房屋滞留无法正常销售，对资金的回收带来了巨大的阻力，为了应对这种现象，世界房地产公司积极请柬政府制定了相关保障政策，通过采用以购为租的方式，将大量的一手房、二手房通过分期租给消费者、投资者的方式带来其资金的逐步回流，从而解决的现实的困难。这种采用租赁、转手换购的方式就是房地产信托投资基金的资金来源途径。

我国政府在2008年后积极推出了相关政策来支持房地产信托投资基金拥有公司的试点企业建设，从而给予了这种新型投资渠道成长空间。并且，这种信托投资方式很快成为了市场众多投资者的热门投资产品。在中国乃至世界，房屋这种固定资产虽然伴随时间的过往会产生折旧，产生其账面价值的逐渐减少，但是由于世界经济的快速发展，货币也在不断的贬值，从整体情况来看投资房地产商品将会带来资金的极大保值以及后续的增值。

我国政府也在积极的推行这种新型投资方式。房地产信托投资基金是一种介于基金和信托行业的综合产品，其是具有极强的资金整合平台，是一个能够带来投资者资金稳步、低风险增长的保值产品。我国在优秀房地产、大型房地产公司已经开始建设试点公司，并且开始推行以保障性为主的有关社会主义社会发展、社会和谐有关民生、民策、民计的房地产信托投资基金的房地产信托投资基金试点的建设。从另一方面来看，在世界各国不断创新的背景下，我国对房地产信托投资基金试点的积极建设，也能够保证我国国内资金为我国自身的建设和发展带来贡献，而不是产生资金外流给国外资本市场带来增长。因此，我国房地产信托投资基金拥有很好的宏观政策优势。中国是一个大国，拥有巨大的人力资源、物质资源、文化资源，我国民众精于生活、懂得理财，因此，房地产信托投资基金在我国的发展将具有巨大的市场背景。在最近几年我国民间对房地产信托投资基金的投资数额不断增长就可以验证这一事实。

2.3 房地产信托投资基金发展中存在的问题

我国房地产信托投资基金的发展拥有有利的政治、经济宏观因素，而且也拥有我国资源的优势，但是对于我国房地产信托投资基金的发展仍然具有一些问题是需要亟待解决的。

（1）房地产信托投资基金形式与其他金融业投资形式重合。我国房地产信托投资基金所从事的行业与我国基金行业和信托行业都有着紧密的联系，其存在方式实则是在分割我国基金、信托行业的市场，吸收了这些市场当中大量的资金。另外，随着我国近年来资本市场不断的创新，越来越多的银行、金融公司开始投入到这一投资者平台的建立当中。商业银行的个人理财业务，金融企业私募股权基金等资金吸收形式虽然产生时日不多，但是已经成为了人们耳熟能详的新一代投资产品，这些产品都具有较低的投资风险和较高的投资回报率。因此，我国房地产信托投资基金在面临这种众多资金引力市场的竞争当中，其所拥有的发展空间就受到了很大的限制。在这一空间当中，来自基金、证券、银行乃至保险行业的产品给我国房地产信托投资基金的发展带来严重的阻碍。因此，为了克服产品差异化程度低、效仿速度快的市场劣势，就必须走一条新的、适应我国当前经济发展、市场竞争状况的房地产信托投资基金创新道路。

（2）由于我国房地产信托投资基金整体发展时间较晚，缺乏相关实战经验。当前我国房地产信托投资基金以及世界范围内的房地产信托投资基金的发展都是受到了2008年金融危机的影响才急速发展的。因此，对于房地产信托投资基金这种新型融资渠道来说，其拥有的经验借鉴是少之又少的。市场的严重竞争、产品的同质化严重、未来政策是否依旧倾向这种融资方式等等未知因素都给房地产信托投资基金这种新型融资形式带来了更大的风险。如何克服风险，利用风险当中伴随的机遇，就需要房地产信托投资基金行业对其产品、政策、战略等进行深入的研究和分析，为这一行业未来的发展不断开拓市场，增加这一行业未来的成长潜力，巩固这一行业的发展基础。

3 我国房地产信托投资基金的发展方向

我国房地产信托投资基金的发展就当前我国经济政策和资源来看是拥有非常大的潜力的，但是未来是否能夠朝着正确方向发展，就需要我们对其未来发展方向提出一些有利的建议和对策。

3.1 推行战略管理模式

房地产信托投资基金的未来发展拥有很大的不确定性，因此要应对未来所带来的风险就应当建立起公司的战略管理制度，并且要能够保证其有效的实施。我国房地产企业拥有的周转资金数额巨大，这与很多行业乃至政府机构有着密切的联系，如果其资金链断裂将会导致面临破产风险，将会给一个地区经济产生巨大的影响。为了很好的把握房地产信托投资基金未来的成长、发展方式，就应当通过采用战略管理的方式明确其发展的目标、计划，并且通过建立有效的信息平台来汇总每期基金发行的收益比率、业务问题等重要的经验，为企业未来进行房地产信托投资基金的投资、融资时给予有利的参考价值。

3.2 培养优秀人才队伍

对于房地产信托投资基金这一新型行业，为了能够迅速巩固其在市场当中的有利地位，若需要和相关、相似行业进行有力的竞争就必须提升这一行业对投资者所带来的价值。由于处于初创期的行业，一切因素都需要人才去解决、去筹划。因此，我国房地产信托投资基金行业必须建立起自身的人才培养、建设梯队，为这一行业的未来发展出谋划策，奠定坚实的人才基础。为了做好优秀人才队伍的建设，需要我们做以下努力：一方面需要我国政府的努力，由于房地产行业是关乎我国民事、民策、民计的行业，其能够实现多行业的相互融合、互相促进，并且由于其业务涉及面广给我国税收带来了大量的资金。因此，我国政府应当通过规范这一行业法律、法规制度来保障其健康的成长，可以通过建立相关水平、职称的考试制度来培养人才进入这一行业工作。另一方面，作为综合信托、基金的房地产信托投资基金形式应当努力吸收这些行业的人才，为其发展奠定良好的基础。

综上所述，房地产信托投资基金是我国房地产企业当前以及未来融资的重要渠道之一，也是我国房地产企业未来快速发展的重要资金来源，同时也是其未来成长高度的重要基础。因此，为了促进我国资本市场结构的多样化发展，为了减少我国房地产泡沫经济形势，将实体经济与资本经济相互结合的房地产信托投资基金将是我国未来经济建设的重中之重。

参考文献

1.颜永廷： 我国房地产信托投资基金发展趋势，《金融与经济》，2008 年第4 期。

2.鲁玲玲、周坚：房地产信托与房地产投资信托基金，《技术经济与管理研究》，2007 年第 4 期。