朱永峰

摘要：本文首先整理国内外相关研究与理论基础，实务方面例如筑投资业个案营运方式、组织型态与规模分析等，企业管理理论方面例如﹕企业功能活动、标准化作业程序与ISO 9000 系列比较，组织核心执行能力、价值链、管理组织的变革等，作为本研究理论与实务结合基础并印证本研究结果的确实可行性。建筑投资业者获利能力与内部操作管理能力或外部景气繁荣、股市兴衰显现出极高度相关。现外部环境动荡不定致生景气低迷，房屋市场需求急速萎缩、股市振荡下滑，原来外部环境的机会己转变为威胁，每位经营者面临有限的市场需求，无不各显神通以掌握客源。如何找出一套较佳质量、较佳效率、低成本、较佳顾客响应，己成为全体业者唯一选择。

关键词：管理 模式 标准化 研究 建筑

中图分类号 ： F2文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）06（A）-0000-00

1 建筑投资业营运特性

建筑投资业的经营与管理具“资金密集”“高风险”、“高获利”、“易于炒作”的产业特性，与其他行业相比较，该产业的进入与退出障碍皆小，欲加入经营行列者祇要将资金来源及人脉关系处理得当，几乎任何一种产业皆可进入，此种特性吸引许多异业人士伺机投入。

因为产业的特性及异业人士加入，致其经营理念与管理模式深具浓厚的投机性，常因主客观因素的变化而随时在改变。从事建筑投资业的并非只限于建设公司，其他如营造厂、投资公司等及不具法人资格的个人都可盖屋出售，使经营型态更显复杂。由于经营型态百花齐放，不同领导者实际的管理模式，强烈地受到其既往的工作历练所影响，综合经营该产业主事者至少有十种以上不同背景，例如﹕财团、中介公司、建筑师、营造厂工程师、土地代书、地主个人等。这些成长背景互异的经营者其己定型的经营理念与管理模式，常被引用为建筑投资业个案管理模式的依据，因主事者管理风格互异，员工们唯有自己暗中摸索并揣测高阶主管的意向而适应，造成极不稳定的管理模式，加以该产业所具独特的高风险特性，伴随内部管理的不稳定，可预见每个冗长的投资个案管理作业中，任何一项作业细节皆有可能因执行人员的揣测、误判、解释不清等种种漏失，致使公司陷于重大危机之中。为避免该产业管理上的缺陷，实有必要订定一套适合于与公司组织、企业文化互动的标准化管理作业的模式，将营运风险降至最低。

2 建筑投资个案全程营运型态分析

本研究所称建筑投资业个案全程营运标准化管理作业，专指建设公司、建筑开发公司或其他非法人者，签约完成取得土地后，所进行一序列管理及功能别活动全程作业的标准化，其目的在谋求每位主管阶层人员能很清楚查核出各单项作业及细项作业的工作重点，无论是事前的提醒准备作业，或执行中的监督、跟催、控制或执行后的检核等，不同作业阶段皆有标准型式的作业指导纲要，使参予作业的所有员工皆能事前一目了然，尤其是每分项作业的链接界面点确实掌控并前后贯连，逐项完成检核表的工作细项，循序完成全程作业以获取企业经营所预期的利润。个案全程营运型态，依企业功能层级部门作业可归纳为以下两种主要经营型态﹕

2.1个案全程全部由公司掌控

由土地签约取得后，全程作业包括﹕建筑设计及请照、房屋预售（代销业务）、营造施工、房地货款、售后服务（大楼保全管理）等全由公司垂直整合完成，该类型的营运已达大型建设公司的规模，一般中小型建设公司无法完成。

2.2部份委外的营运方式

视建设公司垂直整合程范围及个案营运规模决定委外的项目，包括下列一部分或全部﹕

（1）建筑经理公司的保证

（2）建筑师的规划、设计、请照

（3）代销公司的预售或店头市场的成屋中介

（4）营造厂的房屋施工管理

（5）专业化交屋作业承包

（6）代书的房地产权登记

（7）银行的房地产货款作业

（8）公寓大厦保全及楼管

个案全程作业委外项目，除因公司整合程范围及个案营运规模决定外，此外亦因该公司高阶主管成长背景而决定，例如为建筑师、土地代书、营造厂背景者，则该专业部份不必委外。

3 建筑投资业个案标准化作业程序的运作模式

国内建筑投资业进行房地产开发运作流程主要分成三个部份﹕投资、生产与交易，其全部份的营运业务内容。深入了解建筑投资业个案的全程营运管理作业，其企业功能别活动至少包括：土地来源开发、建筑规划设计及申请建照、房屋企划销售 （预售）、工程发包采购、施工全程管理、银行土建融资、房屋总登记及过户贷款、交屋验收、售后维修及服务等，全程作业属性既非单纯的服务业，亦很难归类为制造业，若欲以其他相关产业的管理模式为基础而套用，在实务上往往会遭遇许多的困难与限制。

名词解释﹕

标准化作业程序 （Standard Operating Procedures，简称 SOP），一般字典将标准定义为﹕“一定的程序可作为依据者”， 标准化作业程序系指某作业程序其前后因果关系具有强烈的规则性，可被用来作为操作的依据而不致产生管理上的失误、缺漏等事件，并可降低作业产出的不良率。另外依照国外学者（Thomas L. Wheelen and J.David hunger，2000，p.15）对标准化作业程序解释如下﹕“有些场合，标准化作业程序被描述为某特定任务或工作必需完成一连续性步骤或技术。”

本文以探索性研究并融入个人的实务经验，将建筑投资业的单一个案复杂的功能性作业及其界面，采取类似工厂生产线作业管理的模式以标准化作业程序区隔成为各自独立的分项作业，在每分项作业活动中对应公司各功能性部门应执行的细项作业，依作业发生的时间及重要性排列次序作成有系统的表格，依报表管理的模式及工作检核表管理、追踪、检讨每一细项作业。为了有效掌控作业的进行，定期以单位时间（每月或每双周）为检讨周期，控管各项作业的时间、质量、预算、顾客响应、信息管理等。典型建筑投资业将个案全程作业区分为上、中、下游作业，如表1所示﹕

表1 建设公司全程营运表

ISO （International Organization for Standardization），国际标准化组织于1947年创立，其主要宗旨为促进国际合作发展共同标准，此一系列国际标准含ISO 9000至IS O9004及有关环保的ISO 10004系列，现已成为各国、各企业界定供给操作、质量标准、配送时间、服务准则或其他项目作业管理的准则。

（Case/Aquilano， 1995，p.191） 提出 ISO 9000 系列包括质量系统及使用准则两项说明﹕

（1）质量系统 （Quality System）9001：设计、生产/安装及提供服务的质量保证模式。9002﹕生产及安装的质量保证模式。9003﹕最终检验/测试的质量保证模式。

（2）使用准则 （Guidelines for Use）

9000﹕质量管理与质量保证标准-选用的指导纲要9004﹕质量管理与质量系统要领--指导纲要（Dennis R. Arter， 1992，p.66）将 ISO 9000 系列归纳为二十主要项目﹕

1.管理责任 2.品管系统 3.合约审查 4.设计控制 5.合约控制 6.采购 7.业主提供材料 8.产品确认及追踪 9.过程控制 10.检验及测试 11.检验、度量及测试设备 12.检验、测试状态 13.不符合产品的控制 14.效正行动15.处置、储存、装封及运送 16.质量记录 17.内部质量稽核 18.训练 19.服务20.统计技术

图1.2ISO 9000 系列范围与运用

ISO 9000 系列所带来效用，在于公司管理经营的质量保证与质量功能体制的稽核，包括供货商、公司本身、提供服务的顾客，此与标准化作业程序所涉及建筑投资业个案上、中、下游功能性活动相似。

（1）上游作业： 研究发展

（2）中游作业： 设计/营销

（3）下游作业： （采购）施工（生产）/对顾客提供服务建筑投资业个案全程标准化作业程序，上、中、下游作业所涵盖范围自 ISO 9001 至 ISO 9003 系列， 其中最大差别在于建筑投资业营业范围不包含生产即房屋产品的营造施工必需委外。表2 为 ISO 9000 系列与标准化作业程序的比较﹕

表2 ISO 与标准化作业程序 SOP 比较

比较项目 ISO SOP

设计/发展至提供服务 9001 相同，但不包括生产

采购、生产、安装 9002 大部分委外

生产 9003 除外（委外）

质量管理与质量保证标准 9000 相同

质量管理与质量系统要领 9004 相同

环境保护 10004 开始注重

建筑投资业个案全程标准化作业程序，与 ISO 系列二十主要项目比较，至少包括﹕第 1 项至第 10 项第 16 项及至第 19 项， 事实上建筑投资业个案全程作业操作，不论﹕

（1）文件类质量管理（合约审查、合约控制、采购）。

（2）营造施工（设计控制、采购、业主提供材料、产品确认及追踪、过程控制、检验及测试、质量记录、内部质量稽核）。

（3）顾客服务及响应（管理责任、合约审查、设计变更控制、产品确认及追踪、训练、服务）。等细项作业操作管制范围及品管要领，与 ISO 所规范一致，若有别 ，唯建筑投资业的全程标准化作业程序专注于﹕质量、成本、时程、顾客响应，并据此提升作业效率，衍生企业存活所需利润。

参考文献

[1] 张水波，何伯森编著.FIDIC新版合同条件导读与解析[M]. 中国建筑工业出版社， 2003

[2] 戚安邦主编.项目管理学[M]. 南开大学出版社， 2003

[3] 于美梅主编，中国标准化协会编著.工业企业标准化[M]. 中国标准出版社， 2003

[4] 柴邦衡著.ISO9000质量管理体系[M]. 机械工业出版社， 2002

[5] 赵世友，张立志主编.电力企业标准化管理[M]. 中国电力出版社， 2002