李瑞格

摘 要：在经济结构转型和经济增速换档的新常态背景下，房地产开发成本控制管理是提高房地产企业盈利能力和促进房地产行业转型升级的关键所在。文章首先对房地产开发成本控制的背景、意义及影响因素进行阐述，继而剖析新常态背景下房地产开发成本控制存在的问题。研究显示：房地产开发设计决策期成本控制理念不成熟、房地产开发采购建设期成本控制机制不健全、房地产开发营销策划期成本控制方向不全面是当前房地产开发成本控制的三大症结。基于此现状的分析，结合宏观经济背景和行业发展趋势，文章分别从房地产开发设计决策期、采购建设期、营销策划期三个阶段提出完善房地产开发成本控制体系的对策。

关键词：房地产；开发成本；成本控制；产业转型

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）17-0118-02

1 房地产开发成本控制的影响因素

当前，世界经济复苏举步维艰，我国经济发展特征也出现显著变化。我国经济发展已迈入新常态，新时期的现代化建设必须认识新常态、适宜新常态、引领新常态。过去10多年是我国房地产发展的黄金时期，我国的房产建设取得辉煌的成果，人民群众的居住与办公环境得到极大的改善。但是，我国房地产市场的泡沫化问题也不容忽视，尤其是在房地产市场销售停滞和房产商经营遇到瓶颈的双重背景下，探讨新常态背景下房地产开发成本控制问题显得尤为必要。房地产开发成本控制主要是指房地产商为提高盈利能力而对房产项目开发各环节的成本控制，其影响因素主要有五方面，具体包括：

①项目设计决策因素，主要指项目的可行性、盈利性、风险性。

②土地使用成本因素，主要指在政策制度的规定下寻找最优的经营方案，实现土地成本的最小化。

③项目建设成本因素，主要指项目的建设目标、技术使用、工程期限以及时期选择等。

④营销推广管理因素，主要指项目的市场的宣传和销售等。

⑤资本使用成本因素，主要指房地产项目的资金使用等。

2 新常态背景下房地产开发成本控制存在的问题

2.1 房地产开发设计决策期成本控制理念不成熟

长期以来，房地产开发商对房产项目的设计决策期成本控制不重视，这是房地产开发成本控制的重要弊端。但要特别指出的是，在房地产开发设计决策期的成本控制主要是指决策者和设计者对项目整体设计的可行性分析与风险性判断，这直接关系后期项目的发展建设与执行，从而直接影响项目成本控制方案的选择与实施。目前，由于决策设计期的成本开支较少，往往不被项目决策者所重视，这是我国房地产开发商成本控制决策理念不成熟的集中体现，也为我国房地产项目开发成本控制效率偏低埋下了隐患。

2.2 房地产开发采购建设期成本控制机制不健全

在房地产开发采购建设期的成本控制中，最为关键的问题在于建设成本控制体系不健全，具体用可以从内因和外因来探讨。从内因的视角看，企业信息化建设不足，自身工程管理水平较低，且房地产项目的周期长、程序多、领域广，现场签证责权不清，从而造成成本控制信息获取不及时、成本控制政策执行不到位、成本控制监督审核形式化，最终使得房产项目建设成本控制缺乏权责性；从外因的视角看，目前我国行政力量对项目招标的介入较多，地方保护主义严重，招投标制度并未在房产项目成本控制体系上取到应有的成效。

2.3 房地产开发营销策划期成本控制方向不全面

不幸的是，当前我国房地产开发营销策划期成本控制方向并不全面，房产项目的决策者并为真正把成本控制理念纳入销售中去，具体表现在两个方面：一方面，营销策划与项目建设的上游环境关联性不强，弱化了项目的全局性思考，降低了营销策划的实效性，增加了营销的成本；另一方面，营销的有效方式、合理手段、可行路径都没形成一个完善的体系，各房产商的营销规划随意性和临时性较强。

3 完善房地产开发成本控制体系的对策

3.1 注重决策环节的成本控制

决策环节的成本控制主要包括项目的可行性论证和项目方案的规划设计两个方面。

①要建立成本控制目标体系，只有成本的控制目标明确，其建设各阶段的成本控制执行才会有实效性和时效性，如图1所示。

②项目的可行性论证是要求房产商形成一套科学的项目可行性评价体系，严格控制项目的运营成本，如对土地竞拍价格的控制，并注重项目未来的风险预测分析，降低项目建设的不确定性因素。

③要注重项目实现方案的规划设计，要对设计进行科学的招标，既降低设计规划的成本，同时也增加了设计规划的科学性与前瞻性，同时要运用价值工程优选设计方案来进行最终决策，并加强设计出图前的审核。

3.2 规范建设环节的成本控制

如前所述，规范建设环节的成本控制漏洞是由内外因共同造成的，因此其成本控制的规范也要从主客观方面进行设计探讨。

在外部层面来看，要进一步规范投招标市场的行为准则，优化招投标的竞争环境，合理选择招标方式、科学制定招标文件、严格规范招标程序以及注重项目实施的风险评测等。

从内部层面来看，要特别注意材料及设备采购成本控制，实现现场签证和设计变更管理，加强对施工建设的成本控制体系建设，严格的审核执行竣工结算与竣工决算，并注意采用分阶段决算，理清核算的项目性质、类别以及时间，最终提高决算的科学性、可行性、层次性和真实性。

3.3 完善营销环节的成本控制

房地产开发营销策划是房产商实现投资回报的必经阶段，是确保房地产项目实现收益的终端环节，因此房地产开发营销策划期成本控制十分重要。“全程营销”是新时期房产商最偏好的营销方法，即房产项目的营销思路贯穿整个项目过程，从项目的前期构思、规划、考察，再到中期代理的选择、广告平台的介入、待售楼盘的包装与推广以及后期的余房销售、物业管理等方面，都要为销售服务。因此，在营销成本控制的关键在于如何进行销售策划，具体包括：楼盘的市场定位分析、楼盘的销售定价核定、楼盘的销售渠道开拓、楼盘的促销手段选择。

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